Vincent, investisseur expatrié nous raconte tout le mécanisme de l’investissement immobilier de A à Z, de la recherche du bien à la mise en location en passant par le financement et les travaux. Découvrez son parcours !
Pouvez-vous brièvement vous présenter, présenter votre parcours professionnel ainsi que votre activité actuelle ?
Je m’appelle Vincent, ma femme et moi avons deux enfants et je travaille depuis une vingtaine d’année dans le domaine de la finance. J’ai quitté la France en 1998, j’ai pas mal voyagé et avec ma femme et mes deux enfants, nous avons décidé de nous installer aux États-Unis en 2005.
Pourquoi avez-vous investi dans l’immobilier ? Avez-vous réalisé d’autres investissements que l’immobilier ?
J’ai déjà quelques investissements qui sont essentiellement tournés vers les marchés boursiers américains et aussi une assurance-vie. Comme tout investisseur j’ai voulu me diversifier et les taux d’intérêts en France étant vraiment intéressants, j’en ai profité pour emprunter et investir dans l’immobilier français. Ça m’a permis de profiter d’un bon effet de levier et d’optimiser au maximum la rentabilité de mes investissements.
Avez-vous investi seul ou à plusieurs ?
J’ai investi avec ma femme mais on ne savait pas vraiment comment cela se passait. Les personnes avec qui j’étais en contact avec My expat m’ont énormément informé sur l’investissement immobilier en général et je les remercie car j’ai appris beaucoup de choses avec eux.
Quelle était votre situation avant de vous lancer ? Est-ce qu’investir dans l’immobilier a changé votre situation ? Votre quotidien ?
J’avais déjà investi mais pas dans l’immobilier. J’étais vraiment débutant dans ce domaine mais tout s’est très bien passé.
Pour être honnête avec vous, investir dans l’immobilier n’a pas changé particulièrement mon quotidien si ce n’est que ça apporte un petit peu plus de travail, puisque forcément il faut s’en occuper. Ce qui est bien c’est qu’autant pour l’achat que pour la gestion locative, je n’ai jamais eu besoin de rentrer en France et c’est ce qui est extrêmement intéressant.
Comment avez-vous commencé en tant qu’investisseur immobilier ? Quelle était votre stratégie ?
L’idée était vraiment d’investir dans la pierre en France et puis lors de l’été 2018, je suis parti en vacances en France et en parlant de mes projets à un ami, il m’a conseillé de contacter My expat. Le principe m’a plu et c’est comme ça que je les ai contactés.
Ma stratégie d’investissement dans l’immobilier, on pourrait l’appeler la stratégie des cashflows neutres. Ça signifie que tous les frais (frais de gestion, remboursement de l’emprunt…) doivent être couverts par le revenu locatif. Ça m’évite entre autres de devoir faire des virements en permanence de mon compte des États-Unis à mon compte français.
Comment avez-vous optimisé votre fiscalité ? Avez-vous choisi le LMNP ? Pourquoi ?
Grâce aux conseils prodigués par My expat, j’ai pu en apprendre davantage sur la location meublée et j’ai décidé d’investir en LMNP. Ce statut permet un certain nombre d’avantages fiscaux qui sont particulièrement intéressants. Aujourd’hui j’ai un comptable qui s’occupe de tout ça.
Dans quelles villes avez-vous investi ? Pourquoi être investisseur immobilier dans ces / cette ville-s ?
J’ai investi à Paris parce que c’est une ville que je connais bien tout d’abord, puisque j’y ai vécu pendant pas mal de temps avant de partir m’installer aux États-Unis. Je connaissais donc bien les quartiers intéressants pour investir. De plus, Paris est une ville où il y aura toujours des acheteurs, entre les étudiants et les jeunes professionnels, la demande est forte, je savais que mes biens seraient faciles à louer. J’ai également choisi Paris car d’un point de vue d’appréciation du capital (de la valeur de l’appartement) il restera stable dans la durée.
Avez-vous investi dans l’immobilier commercial, l’immobilier des particuliers ou les deux ? Dans le cas où vous avez investi seulement dans l’un des deux, pourquoi l’avez-vous privilégié ?
J’ai uniquement investi dans l’immobilier pour particuliers. Je n’ai pas testé l’immobilier commercial car pour mon premier investissement je désirais faire de la location pour particulier, et comme ça s’est bien passé (on a trouvé un locataire immédiatement) je suis resté là-dessus pour les investissements suivants.
Quels critères prenez-vous en compte lors de la recherche de biens ? Quels sont pour vous les éléments décisifs ?
Pour suivre ma stratégie d’investissement, je prends en compte plusieurs critères comme la localisation (les quartiers assez dynamiques), la surface de l’appartement (entre 20 et 35 m2) et je n’investis pas au-delà d’un deux pièces. A Paris comme dans toutes les grandes villes, le nombre d’étudiants et de jeunes travailleurs ne diminuent jamais, c’est un marché extrêmement dynamique et c’est pour cela que j’ai décidé de me concentrer sur cette partie du marché. Ces critères sont donc décisifs puisqu’ils correspondent aux biens qu’ils recherchent le plus.
Avez-vous investi cash ou avez-vous emprunté ? Pourquoi les avez-vous financé de cette manière ?
J’ai emprunté puisque ça permet des rendements plus intéressants, d’autant plus avec les taux très bas du moment. Pour rester sur ma stratégie des cashflows neutres, il fallait que j’emprunte environ pour 50% du coût de l’investissement, ce que j’ai fait. J’ai financé des investissements avec l’emprunt à hauteur de 80%, d’autres à 20%, ce qui me fait une moyenne de 50% sur l’ensemble de mon parc immobilier.
Si vous avez emprunté : Avez-vous eu des difficultés à trouver une banque qui voulait bien vous prêter ? Empruntez-vous toujours auprès de la même banque ? Avez-vous fait appel à un courtier ?
C’est probablement l’étape la plus compliquée. Trouver une banque qui veuille bien nous financer en tant qu’expatrié, et pour mon cas qui n’a pas vécu depuis plus de 20 ans en France, est réellement complexe. C’est donc My expat qui m’a mis en relation avec un courtier. Celui-ci m’a aidé à trouver une banque qui voulait bien que j’emprunte en euros à des taux intéressants. J’ai donc pu financer mes 3 investissements auprès de la même banque.
Choisissez-vous des biens avec ou sans travaux ?
Le premier bien était avec travaux, le second sans (il était déjà occupé et les locataires souhaitaient y rester), et le troisième, il a fallu redonner un petit coup de peinture dans une pièce mais pas de gros travaux en soit. Il a surtout fallu s’occuper de l’ameublement.
Comment les travaux s’organisent-ils à distance ? Comment sélectionnez-vous les entreprises qui effectuent les travaux ?
My expat m’a mis en contact avec une compagnie de gestion immobilière en ligne qui, elle, m’a mise en contact avec un prestataire avec lequel elle travaille régulièrement. Ce qui est bien c’est qu’à chaque fois ce sont des prestataires avec lesquels ils ont l’habitude de travailler, donc il n’y a pas de mauvaises surprises, ce sont des bonnes références, c’était pour une moi une garantie de services.
Comment mettez-vous votre bien en location ? Avez-vous des critères de sélection de vos locataires ?
L’agence fait tout mais avec mon accord bien sûr, et ce qui est bien c’est qu’encore une fois tout se fait en ligne, donc moins d’intermédiaires, et des taux de mise en location intéressants. L’agence met le bien en location sur leur site avec une description que j’ai validée précédemment. Elle reçoit ensuite les demandes de location, fait un tri initial (sur 20 candidats, ils en gardent 3 qui leur paraissent intéressants), puis m’envoie les profils sélectionnés. Elle sélectionne vraiment des profils sérieux : des personnes qui ont déjà un travail, qui ont la garantie financière (soit par eux-mêmes soit par leurs garants). On discute alors des profils restants et je donne mon accord sur le candidat qui va s’installer dans l’appartement.
Comment s’organise la gestion du bien une fois loué ? En moyenne combien de temps restent vos locataires ? Avez-vous déjà expérimenté de la vacance locative ?
S’il y a un problème avec un appartement, comme une fuite ou quelque chose qu’il faut réparer, l’agence me contacte et tout se fait par l’interface de l’agence. L’agence me demande toujours mon accord avant de faire quoique ce soit dans les appartements et éventuellement elle me met en relation avec les prestataires compétents.
Mon expérience est relativement récente puisque j’ai commencé à investir début 2019. Pour l’instant les locataires que j’ai trouvés sont restés et pour un de mes investissements, la situation était différente car quand j’ai acheté le bien, il y avait déjà des locataires qui souhaitaient y rester. Pour la location meublée, le bail est d’un an donc je saurai bientôt si les baux sont renouvelés ou si je vais accueillir de nouveaux locataires.
Aujourd’hui combien d’investissement immobilier avez-vous à votre actif ? Une fourchette du rendement de votre parc d’investisseur immobilier ? Le rendement que vous obtenez est-il plus ou moins élevé que les rendements moyens du marché ?
Avec mes trois investissements immobiliers à mon actif, j’ai un rendement net moyen de 4,7%. Attention, il y a plein de façons différentes de calculer le rendement. Celui que je vous ai donné est calculé par rapport à mon apport personnel après avoir déduit toutes les sources de frais (les frais My expat, les frais de notaire, les travaux…) et en incluant l’effet de levier. Et il s’agit bien d’une moyenne, puisque les appartements que j’ai financés à 80% par l’emprunt on est à un rendement assez élevé de 7,5%, ceux où je n’ai emprunté que 20%, on est à 3,8%.
Avez-vous connu des échecs ou rencontré des difficultés en tant qu’investisseur immobilier ? Lesquels ?
Le seul point noir c’est sur le premier investissement où il y avait un peu plus de travaux que prévu. Quand les travaux ont commencé, un imprévu s’est manifesté ce qui a prolongé la durée et le budget des travaux.
Sinon, la plus grosse surprise à laquelle je ne m’attendais pas, c’est le nombre de papiers administratifs qu’il faut signer pour acquérir un appartement. Ce n’est pas spécifique à mes investissements, c’est la nature des transactions immobilières, mais ça peut rendre le processus un petit peu compliqué. Ce qui peut rendre la transaction, ou la conversation un peu plus difficile aussi c’est le décalage horaire. A part ça c’était vraiment un succès, et je n’ai pas eu à aller sur Paris une seule fois.
Regrettez-vous d’avoir investi dans certains biens ? Si oui, pourquoi ?
Non, pas du tout parce que c’est vraiment des investissements pour le long terme et j’ai investi purement pour le côté investissement. Ce sont des appartements où je n’ai pas l’intention de vivre moi-même, mais uniquement pour me faire une source de revenus récurrente dans l’optique de la retraite.
Avez-vous pour projet de réinvestir dans l’immobilier ? Si oui, où et dans quel type de bien ?
Je vais faire une petite pause pour le moment pour voir comment se passent mes 3 premiers investissements, mais il se pourrait bien que j’investisse de nouveau dans l’immobilier. A voir dans quel type de bien j’investirai, mais l’avantage de ce type de bien ce sont les rendements qui sont généralement intéressants et le fait que ça se loue très bien. Il y a une demande à Paris pour ce type de biens qui est assez importante, mes biens ont tous été loués en moins d’une semaine.
Je souhaitais vraiment remercier My expat pour la quantité d’informations qu’ils m’ont fourni, j’ai appris énormément avec eux. La mise en relation avec leurs prestataires est à souligner aussi, ça crée une relation de confiance et c’est rassurant quand ont investi depuis le bout du monde.