Promulguée en 2019 suite à l’écroulement d’un immeuble à Marseille, la loi Denormandie reprend le dispositif Pinel avec quelques modifications. Son intérêt : la mise en place d’une défiscalisation importante pour les investisseurs. Et son objectif: promouvoir la rénovation de logements dans l’ancien des centres-villes français. Mais qu’en est-il pour les investisseurs expatriés ? Ce dispositif est-il réellement intéressant ?
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
Cette loi élargit le dispositif Pinel déjà existant et encourage l’investissement et la rénovation des logements vétustes. Elle prévoit une défiscalisation de 12, 18 ou 21%, selon la durée pendant laquelle le propriétaire s’engage à mettre son bien en location. Elle ne s’applique par contre qu’à certaines villes.
Conditions d’éligibilité :
- L’investisseur s’engage à louer le bien en location nue et non meublée, sur 6, 9 ou 12 ans. Le bien ne peut se louer qu’en habitation principale.
- Il existe des plafonds de loyers établis par la loi. Ceux-ci comprennent les charges et se calculent selon la zone géographique du bien. D’ailleurs, le locataire ne peut pas faire partie du même foyer fiscal que le propriétaire.
- Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser certains plafonds aussi. Ces derniers dépendent de la composition du foyer fiscal du locataire, ainsi que l’emplacement du bien immobilier.
- Le propriétaire effectue des travaux représentant au moins 25% du coût de l’opération, dans une limite de 300 000 €,et de 5 000€ par mètre carré. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement de 30% pour une maison et de 20% en habitat collectif. Ou bien le propriétaire réalise deux types de travaux parmi les choix suivants : l’isolation des combles, le changement de chaudière, l’isolation des murs, l’isolation des fenêtres, ou le changement de production d’eau chaude.
- Une entreprise certifiée RGE(Reconnu garant de l’environnement) effectue ces travaux.
- L’acquisition devra intervenir entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021
- Le bien devra être situé dans une ville éligible. En d’autres termes, une commune qui a un réel besoin de réhabilitation du centre-ville ; on parle du plan Action Centre-Ville. Une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire est également éligible à cette nouvelle loi.
Parmi les 222 villes bénéficiaires, se trouvent Bayonne, Coulommiers, Montauban, Perpignan, Lourdes, Limoges, Pau, Agen, Dax, Libourne, Tulle, Angoulême, Évry, Nemours, Fontainebleau…
La déduction fiscale est de 12% du prix du bien pour une période de location prévue sur 6 ans, de 18% pour une période de location de 9 ans, et de 21% pour une période de location de 12 ans.
Ses avantages et ses inconvénients
Si la loi Denormandie offre un avantage fiscal certain aux investisseurs, elle présente une philosophie différente de la loi Pinel. On encourage ici la réhabilitation de logement existants et non pas la construction de biens neufs.
Mais, cette mesure compte aussi quelques inconvénients.
Tout d’abord, les villes incluses dans le dispositif sont des villes moyennes et peu dynamiques. Les prix des biens y sont plutôt bas, et la plus-value à la revente semble donc difficilement envisageable.
Par ailleurs, certaines de ces villes ne bénéficient pas d’une grande attractivité et les investisseurs pourraient donc être soumis à des vacances locatives pouvant altérer la rentabilité du bien. Il s’agit donc d’investissements peu sécurisants, représentant un pari plutôt risqué.
En plus de cela, il est conseillé d’être attentif au fait que les dépenses liées aux travaux ne seront pas déduits du revenu foncier de l’investisseur.
Quelle alternative fiscale pour les expatriés ?
A moins de connaître parfaitement bien la ville visée où vous souhaitez investir, et d’y voir un réel potentiel d’embellissement et d’attractivité futurs, My expat vous recommande plutôt d’investir dans une ville touristique et dynamique telle que Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille.
Enfin, une autre alternative intéressante pour les expatriés est de louer en meublé. En devenant Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous avez la garantie d’une exonération d’impôts les premières années. Ces alternatives offrent une sécurité et une rentabilité qui rassurent les investisseurs, surtout les primo-accédants, dans leur projet immobilier.
Si vous souhaitez mener un projet d’investissement locatif en France depuis votre pays d’expatriation, n’hésitez pas à contacter My expat pour en discuter et vous faire accompagner dans toutes les démarches.
