L’inflation a fait son retour, et ce, partout dans le monde. Aux États-Unis, entre novembre 2021 et novembre 2022, le taux d’inflation a augmenté de 7,1%. En France, le taux d’inflation atteint les 6,2% pour la même période. Dans ce contexte, on peut s’interroger sur les avantages et les modalités d’un investissement dans l’immobilier locatif français depuis les États-Unis.
L’immobilier, valeur refuge dans un contexte inflationniste.
Le marché immobilier français, plus stable et rassurant qu’aux USA
Tout d’abord, nous aimons rappeler que l’investissement immobilier, lorsque le bien est rentable et bien placé, est un placement sécurisé. On parle même de valeur refuge, c’est-à-dire que c’est un placement fiable. Ensuite, dans ce contexte, investir en France paraît plus rassurant qu’à l’étranger, par exemple aux États-Unis. D’une part, car le marché immobilier français est globalement plus stable que le marché immobilier américain.
D’autre part, simplement parce que la tension locative dans nos grandes métropoles (Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille) est forte et cette tendance n’est pas près de s’arrêter. À Paris par exemple, la tension locative est tellement forte que les propriétaires ne peinent pas à trouver des locataires, qui eux, à l’inverse, ont plus de mal à se loger (forte demande locative). Pour information, un Parisien doit dépenser en moyenne 1 051 euros pour 28,8 m², charges comprises pour se loger. À Bordeaux et Lyon, la tension locative est aussi assez forte. Pour preuve, elles se retrouvent ex æquo à la première place avec en moyenne 6,8 demandes pour 1 offre. À Paris, c’est 5,6 demandes pour 1 offre. À Marseille, la tension locative est notée différemment, selon Meilleursagents, la cité phocéenne affiche des rendements bruts à plus de 5% pour une tension locative de 7/10. Il y est donc plutôt simple de trouver un locataire à Marseille, tout en ayant un cashflow intéressant.
Ainsi, investir dans la pierre en France présente un intérêt certain pour ceux qui cherchent à se constituer un patrimoine immobilier. Votre patrimoine immobilier va concrètement vous aider à préparer votre retraite, votre retour d’expatriation ou encore à constituer une source de revenus passifs pour financer les études des enfants. C’est par ailleurs un placement qui pourra être transmis à sa famille.
Ne pas placer son argent dans un contexte inflationniste, c’est lui faire perdre de sa valeur
Dans le contexte inflationniste actuel, l’immobilier est intéressant, car les loyers en France sont régulés par l’indice de référence des loyers (IRL), qui lui-même dépend de l’évolution des prix à la consommation. Enfin, le logement étant un bien essentiel, il présente une très faible volatilité dans les grandes villes où la demande en logement est forte. Ainsi, grâce à cette robustesse de la demande et à la régulation des loyers, ce placement n’est que très marginalement impacté par un contexte inflationniste.
L’effet de levier : une capacité d’investissement décuplée
Un autre avantage non négligeable d’un investissement locatif : celui-ci se finance presque intégralement à crédit. Ainsi, au lieu de placer 20.000€ ou plus dans une assurance-vie, la Bourse ou un livret – et de gagner des rendements sur cet investissement initial de 10.000€, vous pouvez investir 150.000€ ou plus dans l’immobilier locatif en utilisant que 20.000€ de votre épargne. Votre capacité de placement est fortement augmentée, comme le sont vos rendements. Autre avantage: vous pouvez régler les mensualités bancaires en totalité ou en partie grâce aux revenus locatifs. C’est une manière plutôt intéressante de se constituer un patrimoine sans avoir dépensé le moindre centime ou presque. C’est ce que l’on appelle l’effet de levier.
Des taux bas, accessibles aux non-résidents français
En 2021, les taux d’emprunt des banques françaises étaient historiquement bas (moins de 1%). En 2022, suite aux conditions d’emprunt durcies, à l’inflation et au contexte international particulier, les taux d’intérêt ont augmenté. Aujourd’hui, on peut emprunter en France à un taux qui se situe autour des 3%. pour un crédit immobilier sur 20 ans. De plus, les taux d’intérêts en France sont fixes, et même renégociables dans le temps. Ce n’est pas forcément le cas aux États-Unis. Actuellement, ils sont fixes, mais affichent plus de 7% sur un crédit immobilier sur 30 ans.
Autre information importante, en tant que résidents fiscal des États-Unis, il se peut que certains établissements bancaires présentent des conditions d’accès plus restrictives (principalement à cause du FATCA). Néanmoins, cet obstacle est loin d’être insurmontable si vous êtes entouré des bons partenaires.
Investir depuis les États-Unis : My expat vous conseille
Dans le cadre d’un investissement locatif en France depuis les États-Unis, nous recommandons particulièrement les modalités suivantes pour votre placement.
- Investir dans une grande ville afin de minimiser le risque de vacance locative. C’est le 1er risque dans l’immobilier locatif.
- Miser sur un appartement dans l’ancien. Généralement acheté moins cher, il présente l’avantage considérable d’être donc plus rentable (car plus abordable). Souvent aussi, le logement a plus de chances d’être situé à proximité des axes de transports (mieux pour trouver un nouveau locataire). Enfin, en investissant dans l’ancien et en effectuant quelques travaux, vous pouvez plus facilement dégager une plus-value lors de la revente.
- Fiscalité : Opter pour le statut LMNP (loueur en meublé non-professionnel) et le déclarer au régime réél. Ce statut présente l’avantage de réduire considérablement la base imposable des revenus locatifs (déduction des charges locatives et de l’amortissement).
Un investissement en France sans quitter les États-Unis
Aujourd’hui, il est tout à fait possible d’investir dans l’immobilier locatif à distance. C’est ce que propose My expat. Nous avons par ailleurs accompagné plus de 300 clients à travers le monde dans ce placement, et 98% d’entre eux n’ont jamais visité le bien dans lequel ils ont investi.
My expat vous accompagne dans chaque étape de votre investissement, du début à la fin : recherche du bien, visites virtuelles, procuration, étude de votre projet et signature de l’acte de vente. Si vous hésitez, vous pouvez tout à fait faire visiter le bien par un de vos proches ou amis. Il vous est ainsi tout à fait possible d’investir dans l’immobilier en France depuis les États-Unis en toute sérénité, sans vous déplacer.