Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier, reste à choisir quel type d’investissement vous souhaitez faire. Vous hésitez entre un bien dans l’ancien avec travaux ou un bien ne nécessitant pas de rénovations. Voici quelques pistes de réflexions à prendre en compte et vous aider à décider.
Investir dans un bien sans travaux
Les avantages d’investir dans un bien qui n’a pas besoin d’être rénové
Premièrement, l’investissement ne nécessitant pas de rénovation a le mérite d’être simple. Votre cahier des charges est défini : ville, quartier, surface, nombre de chambres, exposition, … Il ne vous reste plus qu’à mettre un agent immobilier compétent à la recherche de votre bien.
Aussi vous n’avez pas besoin de prévoir de montants additionnels pour travaux. Éventuellement vous pouvez prévoir juste une enveloppe pour du home staging : peintures ou l’achat de petits mobiliers pour embellir le bien et faciliter sa mise en location. Une fois le logement parfait trouvé, vous pouvez le mettre en location aussitôt la vente réalisée. C’est un gain de temps considérable.
Les inconvénients de l’investissement dans un logement sans travaux
Si les avantages sont certains, il faut cependant nuancer. En revanche, le prix d’achat d’un bien sans travaux est plus élevé que celui d’un bien à rénover. Le choix des équipements, des matériaux et des couleurs ne seront peut être pas à votre goût. Il peut s’avérer que le bien rénové ne corresponde ni à vos attentes ni ne reflètent les tendances actuelles. Dans ce cas, il peut-être moins aisé de se projeter et peut-être même plus difficile de louer le bien. Dans ce dernier cas, intégrer une enveloppe dédiée à la valorisation du bien par de menues rénovations dans votre offre d’achat.
Investir dans un bien à rénover
Les plus d’investir dans un bien à rénover
Compte tenu de la potentialité d’une plus-value plus importante à la revente, de nombreux investisseurs privilégient l’achat d’un bien à rénover. En effet, le prix d’achat d’un bien avec travaux est moins cher, à ville, quartier et surface équivalente. Pour se lancer sur ce type de projet, il est préférable d’être accompagné d’un maître d’œuvre ou d’un architecte pour repérer les éventuels problèmes qui pourraient survenir dans le cadre d’une rénovation. Au delà de cet aspect, leur expertise permettra d’évaluer le montant global des travaux pour la rénovation complète du bien. Une base absolument nécessaire pour faire une offre d’achat qui soit en corrélation avec le marché et le calcul de votre rentabilité.
L’avantage principal d’un tel investissement est que le logement est optimisé dans son aménagement. Par ailleurs, il est conforme à vos goûts et donc susceptible de se louer plus facilement. Autre point important, les travaux de rénovation dans le locatif sont des dépenses déductibles du revenu foncier. S’il s’agit de votre habitation principale, certaines catégories de travaux donnent droit à un crédit d’impôt. Les modalités d’attribution, les conditions d’obtention et les plafonds sont revus annuellement. Il est donc impératif de vérifier que les travaux envisagés entrent dans bien dans le champ d’application d’une déduction d’impôt.
Une rénovation de qualité garantit une revente facilitée et une plus-value conséquente.
Les moins de l’investissement dans un bien avec travaux
Bien qu’entouré de professionnels pouvant chiffrer la nature et le montant des travaux, l’investissement dans un bien à rénové reste risqué. Malheureusement vous n’êtes pas à l’abri d’une déconvenue qui s’ajouterait au montant de votre achat et des travaux, risquant d’alourdir l’enveloppe globale.
Si l’argent est un point important, il ne faut pas sous-estimer le temps consacré à la recherche de professionnels. Les architectes d’intérieur, maitres d’œuvre si vous souhaitez déléguer la rénovation de votre bien ou, les artisans, cuisinistes pour le cas où vous seul gérez le déroulement et la coordination des différents corps de métiers ne sont pas toujours faciles à trouver. Du temps, pour décider de l’agencement, des matériaux, puis du temps pour rechercher des professionnels sérieux et compétents. Une fois le chantier lancé, encore du temps pour s’assurer de la qualité des travaux effectués, de la bonne coordination entre les différents intervenants et du respect des délais impartis. Pour in fine, une mise de votre bien sur le marché en temps voulu. Autant d’impondérables qui peuvent donner lieu à de mauvaises surprises et alourdir l’enveloppe de l’investissement.
Pour que le déroulement des travaux soit réussi
Si en filigrane, nous l’avons déjà précisé, un investissement dans un bien à rénover nécessite l’intervention de professionnels. Si vous êtes néophyte dans la restauration de bien, mieux vaut confier votre bien à des professionnels. Premièrement, ceux-ci sauront vous conseiller, optimiser l’agencement de votre bien en prenant en compte votre bâti, conseiller dans le choix des matériaux. Deuxièmement ils pourront vous orienter vers les différents corps de métiers. Outre mesure, ces conseils ont un coût qu’il faut ajouter à votre achat immobilier, à vos frais de notaires et aux travaux. Le coût pour plus de sérénité et pour un investissement bien fait.
On peut dire que la clé de succès d’un investissement de ce type est de prévoir quelques « enveloppes surprises » pour le cas échéant. Aussi, nous vous conseillons aussi de préférer des matériaux et des équipements de qualité pour valoriser au mieux votre achat immobilier.
Par ailleurs, lors de la négociation d’un prêt bancaire, préférez un emprunt englobant le montant de votre acquisition et l’enveloppe des travaux.
L’achat d’un bien avec ou sans travaux à distance ?
Il est évident qu’à distance il vous sera beaucoup plus facile d’investir dans un bien sans travaux ou avec de très légers travaux de rafraichissement. C’est donc un point considérable à prendre en compte pour son investissement locatif en France. D’autant plus si on est à distance, à l’étranger.
Vous êtes prêt à vous lancer dans un investissement à Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille? Adressez-vous à My expat, ensemble nous pourrons discuter de la faisabilité de votre projet.