Le statut de loueur en meublé professionnel s’apparente à une activité professionnelle aux yeux du fisc. Nous faisons le point sur ce régime bailleur particulier, souvent comparé au régime LMNP, du loueur en meublé non-professionnel.
LMP et LMNP, quelles différences ?
Attention, il est important de ne pas confondre le statut LMP et le LMNP (loueur en meublé non professionnel).
Pour être sous le statut LMP, il faut répondre à deux conditions : générer un revenu locatif annuel supérieur à 23 000 € et que celui-ci représente plus de 50% des revenus du foyer fiscal en France. En général, ce sont les propriétaires qui louent plusieurs biens qui bénéficient de ce statut. Comme c’est un statut professionnel, le bailleur peut récupérer la TVA et déduire des charges.
Et, dans le cas inverse, si les revenus annuels générés par la location immobilière sont inférieurs à 23 000€, c’est le statut LMNP qui sera attribué au bailleur. Ce statut s’adresse aux acquéreurs qui souhaitent investir de manière simple. Ces derniers devront déclarer leurs revenus sous la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux), c’est un régime simplifié.
Qu’est-ce que le projet de loi de financement de la sécurité sociale ou PLFSS 2021 ? Qu’a-t-il changé pour les bailleurs en LMP en 2021?
Le PLFSS ou projet de loi de financement de la sécurité sociale est une action prise par le gouvernement pour répondre aux conséquences économiques que la crise sanitaire a entraîné. Ce projet de loi a été publié dans le journal officiel le 15 décembre 2020. Quels sont les changements qui ont eu lieu en 2021 ?
Ainsi, avant l’entrée en vigueur de cette loi, les bailleurs en LMP qui n’étaient pas inscrits au RCS (registre du commerce et des sociétés) devaient verser 17,2% de prélèvement sociaux sur leurs bénéfices. Aujourd’hui, l’inscription au RCS n’est plus une condition obligatoire pour accéder au statut de LMP. Donc, tout bailleur remplissant les conditions de revenus locatifs de ce statut est assujetti aux charges sociales, qui représentent désormais entre 35 et 40% des bénéfices locatifs.
Enfin, cette loi fixe un forfait minimum de cotisations sociales, qui atteint 1145 € et ce même en cas de déficit (lorsque les charges locatives annuelles déductibles dépassent les bénéfices).
Cependant, pour les Français expatriés en Europe, cette loi n’est pas compatible avec le droit européen concernant le régime social. En fait, la loi européenne prévoit que chaque contribuable cotise à un seul régime de sécurité sociale. En général, c’est celui de son pays de résidence et de son activité principale. Il se peut donc que ce paramètre évolue pour les expatriés européens, cette question reste en suspens.
Cas pratiques
Illustrons tous ces changements pour le statut LMP en 2021 par des cas pratiques, qui seront plus clairs.
| Anne, expatriée au Canada | Eve, expatriée en Belgique | Paul, expatrié en Asie | |
| Revenus locatifs annuels | 24 000 € | 30 000 € | 27 000 € |
| Charges locatives annuelles déductibles (amortissement, travaux, intérêts du crédit, frais de gestion, etc.) | 25 000 € | 5 000 € | 17 000 € |
| Prélèvements sociaux avant 2021 | 0 € | 4 300 € (25 000*17,2%) | 1 720 € (10 000*17,2%) |
| Cotisations sociales avec PLFSS 2021 | 1145 € (le seuil minimum) | 8 750 € (25 000*35%) | 4 000 € (10 000*40%) |
Le statut LMP – un avantage pour les expatriés : la cotisation pour la retraite
Le statut LMP est souvent vu comme désavantageux du point de vue fiscal. En effet, il implique une imposition plus chargée (que vous soyez expatrié ou non).
Par contre, il peut s’avérer avantageux dans le cas d’un non-résident avec la validation de trimestres de retraite. Imaginons que vous soyez parti(e) en expatriation à deux et que votre conjoint(e) n’ait pas pu bénéficier d’un régime de retraite intéressant. Grâce à vos revenus locatifs déclarés avec le statut LMP votre moitié pourra bénéficier de trimestre de retraite en France.
L’imposition de la plus-value
Ensuite, le calcul de la plus-value change aussi quand votre bien ou vos biens passent sous le régime fiscal LMP.
- Mentionnions que la plus-value se distingue selon la durée de détention et se catégorise en plus-value ‘court terme’ et ‘long terme’. Ainsi, pour une durée de détention inférieure à 2 ans, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux progressif et aux cotisations sociales à hauteur de 35 – 40%.
- En revanche, pour une durée de détention entre 2 et 5 ans : la plus-value court terme se limite aux amortissements passés. L’imposition est soumis à l’impôt sur le revenu au taux progressif et aux cotisations sociales. La plus-value long terme est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 12,8% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
- Enfin, au-delà de 5 ans de détention : il y a une exonération totale d’impôt si les recettes des 2 dernières années sont inférieures à 90 000€ HT (exonération partielle si recettes comprises entre 90 000 et 126 000 € HT). Mais les cotisations sociales restent dues (35-40%).
Exemple :
Un bien a été acquis 200 000 euros il y a 4 ans. Dans ce cas, des amortissements de 32 000 euros ont été passés.
(80% * 200 000 / 20 = 8 000 euros par an soit 32 000 euros en 4 ans de détention).
Ici, le bien est vendu à 300 000 euros.
Calculons les plus-values :
– Plus value long terme : 300 000 – 200 000 = 100 000 euros (imposée à 30%)
– Plus value court terme : 32 000 euros (IR au taux progressif et cotisations sociales)
En résumé : l’intérêt du régime bailleur LMP
Le statut bailleur LMP reste tout à fait pertinent pour un projet d’investissement locatif en France. Il ne faut pas croire qu’une fois le seuil des 23.000 € annuels dépassés avec la sortie du régime LMNP, l’investissement immobilier est moins intéressant.
Car si ce régime implique le paiement d’impôts dès le départ (côtisations à l’URSSAF), ce qui n’est pas le cas en LMNP, il est particulièrement avantageux dans un autre domaine : l’imposition de la plus-value, et ce dès 5 ans de possession.