Comment se protéger contre les impayés de loyer ?

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Pour louer son bien immobilier, il est important de prendre quelques mesures afin de se protéger contre les risques d’impayés de loyer, qui peuvent mettre le propriétaire en difficulté financière. Pour cette raison, les propriétaires français ont tendance à privilégier les profils de locataires en CDI, les employés dans le secteur public et les étudiants, alors que les travailleurs indépendants et les retraités ont en général moins de popularité auprès des bailleurs.
En France, si le pourcentage d’impayés de loyer reste relativement faible, s’élevant à 3%, il faut malgré tout penser à se prémunir contre les mauvais payeurs.

Louer au juste prix

Avant tout, il faut prendre soin de fixer un montant de loyer conforme à la loi et au marché. En effet, un loyer trop élevé augmente le risque de vacance locative. De plus, certaines assurances vous permettent de toucher un loyer sans avoir d’occupants, mais à condition que votre loyer s’inscrive dans le cadre légal et soit conforme à la réalité du marché.
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Anticiper les impayés de loyer en vérifiant les documents

 Le dossier de votre locataire est un élément essentiel qui requiert toute votre vigilance. Tout d’abord, vérifiez si toutes les pièces justificatives suivantes sont réunies :
  1. Pièce d’identité en cours de validité
  2. Justificatif de domicile
  3. Document attestant des ressources
  4. Document attestant des activités professionnelles
 L’étape la plus importante est de vérifier l’authenticité de ces documents. Dorénavant, vous pourrez vérifier que l’avis d’imposition fourni n’est pas falsifié en vous rendant sur le site du gouvernement, et en entrant simplement le numéro fiscal et la référence de l’avis d’imposition fournis par votre locataire.
Concernant les contrats de travail et les fiches de paies, vous pouvez tout d’abord vérifier l’existence de la société indiquée sur le site société.com, et éventuellement contacter l’entreprise dans laquelle le locataire est censé travailler afin de vérifier la véracité de ces informations.
Ainsi, certaines vérifications de l’identité du locataire sont facilement vérifiables par vos soins. Vous pouvez par exemple comparer la date de naissance inscrite sur le justificatif d’identité aux deuxième et troisième chiffres du numéro de sécurité sociale inscrit sur le contrat de travail, qui correspondent à l’année de naissance du locataire.
Enfin, vous pouvez vérifier l’adresse indiquée sur les pages blanches. Il est aussi important que le garant soit présent le jour de la signature du bail de location.
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Souscrire une assurance pour contrer le risque d’impayés de loyer

Assurance propriétaire

Il existe également des assurances “loyers impayés” vous permettant de vous prémunir contre ce type de risque. Il est possible de la souscrire auprès de n’importe quelle compagnie d’assurance, mais aussi dans votre banque.
Cette assurance a un coût élevé, en général entre 3 et 4% du montant annuel des loyers, charges comprises. Précisons que ces assurances ne couvrent les bailleurs que si le locataire répond à certains critères d’éligibilité stricts.
D’autre part, vous pouvez vous mettre d’accord avec votre locataire pour qu’il choisisse une personne pour se porter caution en cas de loyers impayés.

Assurance locataire

De nouvelles sociétés se sont créées à l’instar de Unkle qui propose au locataire de se porter garant en échange d’un montant mensuel proportionnel aux loyers. Vous pouvez ainsi louer votre bien en toute sérénité et sans surcoût à votre charge.
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Comment réagir en cas d’impayés de loyer ?

Dans un premier temps, la meilleure solution reste de discuter avec votre locataire pour tenter de débloquer la situation à l’amiable. Dans le cas contraire, si les choses n’évoluent pas, vous avez des recours possibles.
  1. Vous avez souscrit une garantie contre les loyers impayés ? → vous pouvez commencer par contacter votre assurance.
  2. Pas d’assurance impayés de loyer ? → contactez la personne qui s’est portée caution pour votre locataire.
  3. Le locataire perçoit des aides au logement ? → vous pouvez toucher cette aide sous forme de tiers payant si vous avez rempli le formulaire de la CAF avec votre locataire.
  4. Si après plusieurs rappels et courriers, la situation ne change pas, envoyez une lettre recommandée avec Accusé de Réception à votre locataire ou à sa caution en expliquant que vous avez entrepris des démarches pour le mettre en demeure de payer sous un délai défini.
  5. Si cette mise en demeure n’aboutit pas, contactez un huissier pour demander un commandement de payer. Une fois celui-ci reçu, le locataire a deux mois pour régler son dû. Après ce délai, vous avez le droit de lancer une procédure d’expulsion en assignant votre locataire par huissier devant le Tribunal d’Instance de votre ville.

Certaines procédures prennent malheureusement plus de temps qu’on le voudrait, c’est pour cela que la première étape reste la plus importante, la vérification des documents. Après, il faut garder à l’esprit que les impayés de loyers en France reste un phénomène relativement rare.

En 2020, le gouvernement a mis en place un numéro vert pour aider les locataires ou les bailleurs qui auraient notamment pu être affectés par la crise sanitaire.

 

Quel est le délai de paiement pour un loyer impayé ?

En cas d’impayé de loyer, le locataire bénéficie d’un délai de 2 mois pour s’acquitter des sommes dues au propriétaire à la suite de la réception du commandement de payer envoyé par l’huissier de justice. Précisons que les clauses résolutoires (qui permettent au propriétaire de résilier le bail sans passer par une action en justice) sont suspendues durant ce délai de 2 mois accordé au locataire.

Au terme de cette période, le locataire peut rester dans le logement s’il a payé les sommes réclamées. En revanche, si ce n’est pas le cas, le propriétaire peut procéder à l’expulsion du locataire en saisissant le tribunal d’Instance.

Attention, si le propriétaire entreprend lui-même l’expulsion du locataire, il s’expose à peine de 3 ans de prison, et de 30 000 euros d’amende.

 

Loi anti-squat : une nouvelle mesure adoptée par l’Assemblée Nationale

Ce qui était encore un projet de loi en octobre 2022 a finalement été voté fin novembre dernier. L’assemblée Nationale a décidé, via cette loi, d’accélérer les procédures judiciaires dans les litiges locatifs. Les contrats de bail incluront systématiquement une “clause de résiliation de plein droit”. Ainsi, en cas d’impayés de loyers notamment, cette clause permettrait à un propriétaire d’obtenir la résiliation du bail sans avoir à engager une action en justice. Il pourra ainsi obtenir plus rapidement une expulsion du locataire.

Cette même proposition vise également à sanctionner les locataires qui se maintiennent dans un logement malgré un commandement de quitter les lieux.

Le texte stipule que le juge pourra suspendre cette clause à condition que le locataire le demande

Une accélération des procédures de litiges

Une autre clause du projet propose de diminuer deux délais dans la procédure contentieuse du traitement des impayés de loyer. Le délai minimal entre l’assignation au titre de l’audience et le jour de l’audience serait réduit à un mois (au lieu de 2 antérieurement).

Les délais renouvelables accordés par le juge aux occupants seraient également réduits.