Honnêtement, l’année 2022 a été une année compliquée pour tous les professionnels de l’immobilier et aussi pour les investisseurs. Qu’en sera-t-il de 2023 ? Vous vous demandez sûrement si l’obtention d’un prêt immobilier sera plus facile en 2023, si la mise à jour des DPE va compliquer l’achat d’un bien en France, ou encore vous vous interrogez sur l’évolution des prix dans les grandes villes ? On vous partage notre analyse.
On récapitule tout ce qu’il s’est passé en 2022
Les conditions d’emprunt se sont durcies en France…
Comme chaque début d’année, nous constituons toutes et tous nos bonnes résolutions et nous espérons que de belles choses nous attendent. Quand on est investisseur, on espère placer son épargne dans un marché immobilier qui va bien ! Or, l’année 2022 a plutôt mal commencé puisque le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) annonçait dès le 1er janvier 2022 des conditions d’emprunt plus contraignantes pour les résidents et les non-résidents français.
On a alors vu le taux d’endettement passer à 35%, la durée maximale d’endettement à 20 ans pour les expatriés et un apport minimum de 30% pour se faire financer (une somme de 150 000 minimum) par une banque française.
… et la hausse générale des prix ainsi que les conflits mondiaux ont bousculé le marché immobilier
Le contexte économique et sociopolitique en Europe a forcément eu des répercussions directes sur le marché de l’immobilier français. Pour preuve, les taux d’intérêt ont bondi (passant de 1% environ en 2021 à plus de 2% courant 2022 pour les prêts sur 20 ans). Tout comme le prix des biens neufs. Puisque la construction est beaucoup plus coûteuse aujourd’hui (hausse du prix des matières premières).
Toutefois, beaucoup pensent qu’il ne faut pas investir pour protéger son épargne de l’inflation, or c’est tout l’inverse. Laisser son épargne dormir lui fait perdre de sa valeur, alors que la placer dans une valeur refuge comme l’immobilier, c’est la faire fructifier.
L’épisode des refus de prêt immobilier en cascade
L’été dernier, beaucoup de particuliers se sont vu refuser leur demande de financement auprès d’une banque française. Pourquoi ? Comme l’inflation grimpait, et que les taux d’emprunt aussi, le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) dépassait le coût du crédit. C’est ce qui empêchait les banques d’accorder des prêts à certains clients.
Les changements prévus en 2023 : l’immobilier fonce-t-il vraiment vers un crash ?
L’accès au crédit immobilier en 2023
Nouveau taux d’usure
Dès le 1er janvier 2023, la Banque de France a annoncé un nouveau taux d’usure, et bonne nouvelle, il risque de faciliter l’accès au crédit, et de débloquer les demandes déjà en cours. Le nouveau taux d’usure est de 3.57% en janvier 2023.
Attention, étant donné que les taux d’emprunt sont indexés à l’inflation, et que les banques recalculent les taux d’emprunt tous les mois (vs tous les 3 mois pour le taux d’usure), ces derniers risquent aussi d’augmenter. Une des conséquences sera un accès au crédit plus restreint comme expliqué plus haut.
Montez votre dossier le plus rapidement possible
Pour les investisseurs, cela signifie qu’il ne faut pas tarder à constituer son dossier de financement afin de fixer avec votre banque, dès que possible, votre taux d’emprunt, dès janvier. Le principal avantage de se faire financer par une banque française est que les taux sont stables, profitez-en. À titre comparatif, nous avons analysé les différents taux d’intérêt des certains pays d’expatriation, voici ce qu’il en ressort :
| Pays | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| France | 0,47 | 0,81 | 0,78 | 0,13 | -0,15 | 0,01 |
| Royaume-Uni | 1,31 | 1,24 | 1,46 | 0,94 | 0,37 | 0,79 |
| États-Unis | 1,84 | 2,33 | 2,91 | 2,14 | 0,89 | 1,44 |
| Japon | -0,07 | 0,05 | 0,07 | -0,11 | -0,01 | 0,07 |
source: Insee
Les changements règlementaires
La lutte contre les passoires thermiques
Réforme entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE devient un véritable outil de la politique de rénovation énergétique. C’est une bonne nouvelle pour mettre fin aux logements énergivores, mais un frein pour certains investisseurs. À compter du 1er janvier 2023, vous ne pourrez plus mettre en location des biens de catégorie G trop énergivores (qui dépassent les 450 kWh/m2). Ainsi, les propriétaires qui, pour ceux possédant un tel bien, devront réaliser des travaux de rénovations énergétiques. S’ils peuvent être parfois coûteux, ils sont nécessaires. D’ailleurs, si vous choisissez d’investir dans une passoire thermique, et donc d’effectuer des travaux, votre demande de financement auprès de votre banque aura plus de chance d’être acceptée.
Les propriétaires auront aussi l’obligation de réaliser un audit énergétique pour toute vente de logement de classe F ou G à partir du 1er avril 2023.
Hausse de la taxe foncière : devez-vous vous inquiéter ?
En grande partie due à la flambée des prix, et d’ailleurs les collectivités ont revalorisé les bases locatives cadastrales à 3,4%, la hausse de la taxe foncière est aussi un choix des collectivités locales. Cette année, elle a augmenté de 5%, et en 2023, les prévisions indiquent une hausse mécanique de 7% de cet impôt. Mais, à quoi correspond réellement cette hausse ?
Prenons un exemple. Si vos revenus locatifs après abattement s’élevaient à 2 000 € en 2022, ils grimperaient à 2 140 € en 2023. Si votre taux d’imposition reste inchangé, vous payerez donc 428 € de taxe foncière l’an prochain contre 400 € cette année. Ainsi, dans cet exemple et sur un an, une hausse de 7% de la taxe foncière correspond à seulement 2,33 euros de plus par mois.
Projets lois de finance : une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers en 2023
Le principe du nouveau projet de loi
En 2018, le gouvernement avait instauré le prélèvement forfaitaire unique (flat tax), dont le principe d’imposition s’appliquait aux revenus du capital, et non pas aux revenus fonciers. Le projet de loi de finance propose d’intégrer les revenus fonciers à ce mécanisme d’imposition. Ceci serait une bonne nouvelle pour les investisseurs dont la tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée. Conséquence, les revenus fonciers seraient imposés à 30% au lieu de 45% pour la tranche d’imposition la plus élevée.
Le projet étant toujours en discussion et aucune mesure n’ayant été encore adoptée, ce serait un réel avantage pour ceux qui respectent ces conditions de mise en location de votre bien :
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- Obligation de louer le bien pour une durée d’au moins 1 an,
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- Le bien doit avoir un DPE classé entre A et D,
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- Le loyer est soumis à l’encadrement des loyers.