La conjoncture économique actuelle et les taux d’intérêt bas encouragent à l’investissement immobilier. Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à sauter le pas. Dans ce contexte, il peut être intéressant de cumuler deux prêts immobiliers. Ainsi, il sera possible d’investir sur plusieurs projets en même temps. Cette pratique, aussi appelée “prêts gigognes”, est légale et réalisable. En revanche, il est important d’en connaître les détails, les risques et les conditions.
À quelles conditions peut-on cumuler deux prêts immobiliers ?
Pour avoir la possibilité de cumuler deux prêts immobiliers, il faut d’abord obéir à une règle simple : l’ensemble de l’emprunt ne doit pas dépasser un taux d’endettement (assurance emprunteur incluse) de 35 % . Cette condition s’applique quelle que soit votre banque, et peu importe le nombre de prêts cumulés.
Si vous contractez un prêt dans le but d’investir dans l’immobilier locatif, le revenu de la location remboursera une partie du prêt contracté. Dans ce premier cas, les banques seront moins frileuses pour vous accorder deux crédits immobiliers. En revanche, s’il s’agit de l’achat de votre résidence principale ou d’un bien personnel n’étant pas destiné à être mis en location, les banques sont alors plus réticentes à accorder deux prêts immobiliers.
Attention, depuis cette année (2022), les revenus locatifs sont comptabilisés différemment dans le calcul du revenu des individus ou ménages. Il est ainsi plus compliqué pour les investisseurs immobiliers d’emprunter si leur taux d’effort dépasse les 35 % suite aux recommandations du Haut Conseil de Stabilité Financière.
Rappel des conditions bancaires en France en 2022
– Le taux d’endettement maximal est passé de 33% à 35%;
– La durée maximale du remboursement du crédit est de 25 ans pour résidents, et 20 ans pour les expatriés;
– L’apport personnel doit s’élever au moins à 30% de l’achat immobilier;
– Il existe une tolérance sur 20% des dossiers de financement;
– Certains pays sont avantagé dans l’octroi d’un crédit bancaire (stabilité de l’emploi, stabilité politique…).
A qui s’adresser pour contracter deux prêts immobiliers ?
Il est possible de cumuler vos prêts auprès de différents organismes prêteurs ou bien auprès d’un seul et même établissement bancaire.
Si vous choisissez de vous adresser à un établissement financier ayant un accord avec l’État, plusieurs options s’offrent alors à vous concernant le type de prêts à cumuler.
Vous pouvez choisir le PAS (Prêt d’Accession Social), sous conditions de ressources, qui sera alors associé à un prêt classique ou à un prêt complémentaire, tel que le PTZ (prêt à taux zéro). Ce dernier est réservé aux personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt. De plus, les plafonds de ressources et le montant du prêt sont fixés en fonction de la zone et de la taille du foyer fiscal. Enfin, le PTZ peut financer uniquement l’achat de logements répondant à des critères très précis.
Vous pourrez aussi choisir un prêt conventionné sans condition de ressources. Dans ce cas, uniquement si vous vous adressez à une banque ayant signé une convention avec l’État.
D’autres prêts, tels que le prêt lié à un Compte épargne logement arrivé à terme, ou encore les prêts complémentaires liés au travail ou à une situation particulière (1% logement, prêt aux fonctionnaires, aides des caisses de retraite…), sont également cumulables entre eux, sous certaines conditions.
Quels sont les limites et les risques ?
Cumuler deux prêts immobiliers est une pratique qui semble vous faciliter la vie ? Dans ce cas, il est important de mentionner que certaines précautions sont à prendre.
Des mensualités élevées
En effet, vous risquez de finir avec des échéances très lourdes après votre achat immobilier. Pour contrecarrer cela, vous pouvez, par exemple, demander un lissage de prêt. De cette manière, la banque échelonne la somme globale à rembourser. Ce mécanisme vous permettra de verser chaque mois la même mensualité quelle que soit la valeur de l’emprunt.
Des frais importants sur deux projets
Un autre risque à prendre en compte quand on souhaite cumuler deux prêts immobiliers, c’est la duplication de nombreux frais. En effet, les frais de dossier bancaire, les frais de l’assurance emprunteur ainsi que les frais de notaire seront, en toute logique, multipliés par deux.
Il est donc recommandé de contracter ses deux prêts immobiliers chez un même établissement financier. Grâce à cela, vous pourrez diminuer au maximum les charges.
Des restrictions pour cette année 2022
Comme mentionné plus tôt, à partir de 2022, il sera plus difficile pour les banques ou établissements bancaires d’accorder des crédits pour les personnes ayant un taux d’endettement supérieur à 35 % assurance emprunteur incluse. Une autre particularité des nouvelles consignes du HCSF concerne le calcul des revenus globaux du ménage. En ce qui concerne les revenus locatifs, leur intégration dans les revenus globaux est revue à la baisse.
En revanche, les établissements bancaires conservent une dérogation possible jusqu’à 20 % du montant de la production trimestrielle de nouveaux crédits. Ce qui permettra tout de même à certains dossiers performants d’obtenir financement même en cas de dépassement du taux d’effort.
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