Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier pour le mettre en location ? Afin d’éviter toute désillusion à la suite de votre investissement, il est primordial d’anticiper un certain nombre de paramètres qui pourraient nuire à la rentabilité locative de votre bien. Le coût des travaux, les charges locatives et les taxes foncières font notamment partie des éléments à prendre en compte. On vous en dit plus dans cet article des paramètres qui nuisent à la rentabilité d’un bien immobilier.
Le taux de rentabilité : zoom sur cet indicateur
Le taux de rentabilité locative, ou de rendement locatif, est un indicateur clé dans un projet d’investissement immobilier. Il correspond au ratio entre le prix d’achat du bien et les revenus locatifs que le bailleur peut espérer percevoir. Nous conseillons généralement fortement d’estimer le taux de rendement de son bien avant de finaliser l’achat.
Il y a plusieurs manières de calculer la rentabilité locative d’un investissement. On distingue en effet la rentabilité brute et la rentabilité nette.
Rentabilité brute
La première erreur est de s’intéresser uniquement à la rentabilité brute. En effet, cette dernière ne prend pas en compte les dépenses liées à l’achat telles que les charges locatives, la fiscalité et les charges de copropriété (qui peuvent considérablement augmenter dans le cas d’un gros projet tel qu’un ravalement de façade, l’installation d’un ascenseur…).
Rentabilité nette
La rentabilité nette comprend quant à elle la taxe foncière, les assurances, les charges de syndic, les frais de gestion et d’entretien du bien (travaux, aménagements nécessaires avant la mise en location…), etc.
La rentabilité locative nette permet donc de mieux anticiper les retombées financières de son investissement et de ne pas être pris au dépourvu par l’impact des différentes charges liées à l’achat du bien. Il est alors vivement conseillé de la calculer avant de finaliser la transaction.
EXEMPLE
Vous achetez un appartement à 100 000 €, frais de notaire inclus. Vous payez également 3 000 € de frais d’agence, et 5 000 € de petits travaux de rafraichissement. Votre investissement total s’élève donc à 108 000 €.
Vous louez ce logement pour 450 € par mois, soit 5 400 € de loyer par an.
Le calcul du taux de rentabilité brute est donc : 5 400 / 108 000 x 100 = 5 %
Reprenons notre exemple.
Avec les 5 400 € de loyers annuels perçus, vous devez payer 1 400 € d’intérêts d’emprunt, 320 € de taxe foncière, 210 € d’honoraires de gestion locative, 120 € de charges de copropriété, 70 € d’assurance PNO et 40 € de petits travaux, soit 2 160 € de charges au total.
Le montant de l’investissement initial est inchangé.
Le taux de rentabilité nette est donc de : (5 400 – 2 160) / 108 000 x 100 = 3 %
Quelles sont les paramètres qui nuisent à la rentabilité d’un bien immobilier ?
Voici une liste des différentes charges et facteurs qui peuvent impacter la rentabilité locative de votre investissement immobilier :
1. Les travaux
Le coût des travaux dépend avant tout de l’état initial du bien. Pour un rafraîchissement ou une rénovation légère, il faut compter, en moyenne, entre 60 à 120 € / m2. Pour des travaux plus conséquents, ces coûts peuvent doubler et donc faire partie des paramètres qui nuisent à la rentabilité de votre bien.
Par ailleurs, assurez-vous de réaliser une estimation correcte des travaux. En effet, une mauvaise estimation pourrait générer des travaux trop longs (et donc retarder la mise en location) ou trop coûteux, ce qui impactera directement la rentabilité locative estimée.
2. Une mauvaise estimation du loyer
Une mauvaise estimation du loyer peut aussi être un paramètre qui nuit à la rentabilité locative de votre bien immobilier. Pour éviter cet écueil, une solution peut être d’investir dans un bien déjà loué, ou de vérifier le potentiel locatif du bien en effectuant une recherche approfondie sur les loyers appliqués pour les mêmes typologies de biens dans la zone géographique concernée.
3. La législation
Il est également important de s’informer sur la législation en vigueur dans le secteur immobilier. Il faudra notamment prendre en compte les plafonds de loyers imposés par la loi sur l’encadrement des loyers. Assurez vous aussi d’une gestion comptable et fiscale rigoureuse. Enfin, veillez à ne pas acheter le bien au-dessus du prix du marché (il faut notamment se méfier des biens “coup de cœur” et des acquisitions trop impulsives).
4. La taxe foncière
La taxe foncière est une autre charge à ne pas négliger. Il s’agit d’un impôt local qui est dû par les propriétaires et qui finance le budget des collectivités locales. Elle est due chaque année, au 1er janvier (que le bien soit ou non occupé) et elle est revalorisée annuellement. Dans certains cas, une exonération peut être appliquée. Cela concerne notamment les logements anciens ayant fait l’objet de travaux visant à réaliser des économies d’énergie.
5. La taxe d’habitation
La taxe d’habitation est calculée d’après la valeur locative cadastrale du logement. Cette taxe fait aujourd’hui l’objet d’une suppression progressive. Dès 2023, aucun foyer ne paiera la taxe d’habitation sur sa résidence principale. Toutefois, cette réforme ne s’applique pas aux résidences secondaires.
6. Les charges de copropriété à prendre en compte dans les paramètres qui nuisent à la rentabilité de votre bien
En tant que propriétaire bailleur d’un appartement, vous faites automatiquement partie d’un syndicat de propriété. À ce titre, vous serez également redevable de charges de copropriété. Il s’agit des frais liés au fonctionnement et à l’entretien de l’immeuble où se trouve le bien. Ces charges sont financées de façon collective par les différents propriétaires des biens. Elles s’élèvent, en moyenne, à 46,77 € /m2 par an. À cela peuvent s’ajouter des charges exceptionnelles (par exemple, pour financer un ravalement de façade ou d’autres travaux de grande ampleur).
7. Les assurances
Il faudra également prendre en compte les dépenses liées à la souscription d’une assurance PNO (propriétaire non occupant) et éventuellement d’une assurance Loyers Impayés. Si elles ne sont pas obligatoires, elles sont fortement recommandées. Il faut compter, en moyenne, entre 60 € et 160 € par an pour une assurance PNO.
8. Les frais de notaire
Pour l’achat d’un logement ancien, les honoraires du notaire s’élèvent, en moyenne, à 8 % du prix d’achat du bien. Pour un logement neuf, ils sont de l’ordre des 3 %. Il s’agit donc d’une charge conséquente qu’il faudra anticiper dans le calcul de votre rentabilité locative.
9. Les charges locatives
Les charges locatives sont dues par le locataire, mais doivent être préalablement payées par le propriétaire (électricité, eau, chauffage…).
10. En cas de revente, les taxes sur les plus-values immobilières
Si vous revendez votre bien, la plus-value générée sera soumise à l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19 %. Cette taxe s’applique automatiquement si la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition est supérieure à 50 000 €.
Le risque des vacances locatives peut aussi un des paramètres qui nuisent à la rentabilité locative de votre bien
Un autre facteur jouant un rôle central dans la rentabilité de votre investissement locatif est le risque de vacances locatives. Il s’agit des périodes pendant lesquelles le logement n’est occupé par aucun locataire et font partie des paramètres qui nuisent à la rentabilité locative d’un bien.
Pour réduire les risques de vacances locatives, il est conseillé de privilégier certaines zones géographiques, telles que les métropoles attractives et les villes étudiantes. Le turnover de locataires y est en effet constant et la tension locative très forte.
Vous pouvez notamment favoriser les métropoles comme Paris, qui affiche une rentabilité comprise entre 2 et 3 % bruts ; Bordeaux (avec un rendement locatif brut moyen d’environ 4 %) ; Lyon (rendement locatif brut de 5,5 % en moyenne) et Marseille (rendement locatif brut situé entre 5 et 6 %).
