En juillet 2022, le marché de l’immobilier parisien affiche un prix moyen de 11 488 € au mètre carré. Néanmoins, la capitale qui présentait des prix historiquement hauts ces dernières années, ces derniers sont légèrement à la baisse depuis l’année dernière. La capitale regroupe des quartiers bourgeois, où le mètre carré peut dépasser les 14 000 € et des quartiers plus populaires où il est estimé à 9 253 € en moyenne. L’emplacement du bien immobilier est une décision importante dans le projet d’investissement locatif d’un acheteur.
Les quartiers les plus chers de Paris
L’immobilier parisien connait de grandes variations entre ses différents quartiers. Les arrondissements situés au cœur de la capitale (1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e, 7e et 8e) voient leur prix dépasser les 10 000 € au mètre carré.
Le 7ᵉ arrondissement de Paris fait partie des quartiers les plus chers. Le mètre carré moyen coûte 15 758 € à l’achat et peut dépasser les 17 000€ dans certaines rues. Sur l’avenue Montaigne, dans le 8e arrondissement, synonyme de luxe à la parisienne, le prix au mètre carré dépasse ce seuil : le prix moyen atteint 22 435 €, et peut arriver jusqu’à 31 000 €.
L’acquisition d’un appartement de 40 m² dans l’un de ces quartiers coûterait entre 560 000 € et 930 000 € en moyenne (pouvant atteindre le million pour les quartiers les plus chers). Pour un investissement locatif, nous considérons que le centre de Paris n’est pas le meilleur choix. D’abord, car le prix d’achat est bien plus élevé que dans d’autres quartiers. Aussi, le loyer ne suit pas ce même écart : le loyer moyen au mètre carré dans ces quartiers chers de Paris fluctue aux alentours des 33,3 €. Dans les quartiers moins bourgeois, comme le 11e par exemple, le loyer moyen au mètre carré est de 29,1 € ou 29,8 € dans le 17e.
Toutefois, l’évolution des prix qui varient d’un arrondissement à un autre a permis de réduire l’écart du prix au mètre carré. Mais, ceci n’est pas le cas pour le 8e arrondissement, qui a vu sa valeur diminuer ces 2 dernières années.
La rentabilité dans certains quartiers de Paris
A l’opposé des quartiers les plus chers, l’immobilier parisien est aussi composé d’arrondissements considérés comme étant des arrondissements plus populaires à prix faibles, comme une partie du 18ᵉ, le 19ᵉ et le 20ᵉ.
En juillet 2022, le prix moyen au mètre carré dans le 18e vaut 10 470 €, 9 607 € dans le 19e, et 10 011 € dans le 20e. Dans ces zones, le prix moyen au m2 se rapproche des 10 000 €.
Dans le 18e arrondissement, qui voit sa popularité croître, ce prix pourrait arriver à se rapprocher des 14 000€ dans certaines rues. Un appartement de 40 m² nécessiterait un budget de 400 000€ en moyenne, soit 100 000€ ou même 200 000 € de moins que dans le centre parisien.
Le prix d’achat et le loyer qui est aux alentours de 27 € du m2 sont des conditions intéressantes en termes de rentabilité dans le cadre d’un investissement locatif. Ce niveau de prix permet d’assurer une meilleure fréquence de location. De plus, l’évolution des prix du secteur est un élément avantageux dans le cas d’une revente.
Les quartiers rentables à des prix moyens de Paris
Prix et budget
Pour parfaire le panorama de l’immobilier parisien, le 9e, 10e, 11e, 12e, 13e, 14e, 15e, 16e, 17e et une partie du 18e arrondissement sont catégorisés comme étant des arrondissements rentables, à des prix moyens. Ces derniers varient entre 9 416 € et 11 538€ au mètre carré.
Donc, pour un appartement de 40 m² , il faudrait compter 380 000 € environ.
Évolution des prix
Si certains quartiers de Paris voient une évolution positive des prix ces 5 dernières années, on note une légère baisse depuis 2 ans pour le 9e arrondissement. Les 15e et 17e arrondissements suivent les mêmes tendances. Ces coins de la ville lumière sont toutefois dynamiques ; d’un point de vue immobilier, ils représentent un juste milieu entre emplacement, qualité de vie et rentabilité.
Globalement, les prix moyen au mètre carré à Paris baisse depuis 2 ans (environ 2%) mais, sur 5 ans, les taux d’évolution sont positifs (5%).
Le 17e arrondissement
Le 17e, divisé en 4 quartiers distincts, offre une qualité de vie à la fois animée et calme. De manière générale, les jeunes couples préfèrent le quartier des Ternes ou des Épinettes. Les familles, elles, apprécient le quartier des Batignolles ou Monceau, proche des espaces verts pour les balades. Très bien desservi, ces quartiers attirent de plus en plus d’habitants. Cette attractivité a une réelle influence sur les prix au mètre carré de l’arrondissement. L’année dernière, le mètre carré oscillait autour des 10 100 €, contre 11 012 € aujourd’hui (source : meilleursagents.com). De plus, d’après l’Observatoire des loyers effiCity, le rendement d’un investissement locatif dans ce coin de la capitale est de 3,78 %.
Le 16e arrondissement
Le 16e arrondissement de Paris, souvent critiqué pour son côté bourgeois, est aujourd’hui apprécié par les jeunes. Cela peut s’expliquer par la hausse des prix ralentie dans ces quartiers de la capitale depuis quelque temps. On y note une baisse de 2,1% depuis 2 ans. Le prix moyen sur l’arrondissement est passé de 10 600€ en moyenne à 12 581 € au mètre carré. En effet, quelques quartiers comme la porte de Saint Cloud restent accessibles, avec un prix moyen de 8 594 € au mètre carré.
Avec quelle surface faire un investissement locatif à Paris ?
Lorsqu’on parle d’investissement locatif, les surfaces plutôt petites ou moyennes sont souvent privilégiées. Les studios ou les 2 pièces, d’une surface de 20 m² à 40 m², ont une meilleure fréquence de location.
Paris séduit principalement les étudiants et les jeunes travailleurs. En cinq ans, le nombre d’étudiants a augmenté de 225 000 dans la capitale. Cette population jeune et dynamique ne peut généralement pas payer des loyers flambants. Ils préfèrent plutôt les studios ou les deux pièces pour les jeunes couples qui ont un budget plus important.
Alors, dans le cadre d’un investissement locatif, il est conseillé d’acquérir un bien immobilier qui pourra répondre aux besoins de cette population jeune.
Bulle immobilière, une réalité ?
La dynamique du secteur immobilier français et particulièrement l’immobilier parisien en 2020 faisait émerger des rumeurs de “bulle immobilière”. Est-ce que ce phénomène pourrait être présent dans l’hexagone ? Pas vraiment, on vous explique pourquoi.
Pour parler de bulle immobilière, il faudrait que les acheteurs aient la volonté d’acheter pour revendre rapidement. Or, depuis quelques années, les Français cherchent surtout à investir dans l’immobilier. C’est en effet un placement rentable et préféré à l’assurance vie. Cet investissement peut avoir différents objectifs. Ainsi, l’acquéreur peut effectivement investir dans la pierre afin d’y habiter. Il peut aussi se créer un patrimoine ou mettre ce logement en location.
La valeur de la pierre en France ne fluctue pas sur des spéculations. Elle varie plutôt en fonction de la demande et la capacité financière des acheteurs. C’est d’ailleurs pour cette raison que les prix sont en hausse dans les principales agglomérations en France. Par exemple, Bordeaux est la ville qui a vu une augmentation des prix des plus remarquables ; en 5 ans, le prix au mètre carré embrassait les 3400 € en 2017 à 4 696€ aujourd’hui, soit une hausse de 23,4%. Les prix de l’immobilier parisien ont eux connu une hausse moins rapide, grimpé de 19,6% en 5 ans. À Lyon, la hausse est remarquable, +48,2% et à Marseille aussi, 28,2%.