L’investissement dans les quartiers chics et bourgeois n’est pas toujours synonyme de bon rendement. Dans les grandes villes comme Paris, il est parfois plus intéressant de concentrer ses recherches dans les quartiers plus populaires ou se cachent de nombreuses opportunités intéressantes. Découvrez dans quel quartier investir à Paris.
Dans quel quartier investir à Paris ?
Budget et prix pratiqués dans la capitale
Ces dernières années, l’immobilier parisien a connu un engouement particulier. Même dans le contexte de crise sanitaire, les prix des biens parisiens restent donc relativement élevés. Aujourd’hui, il faut compter en moyenne, 10 590 € par mètre carré pour un appartement à Paris (chiffre des notaires de Paris, novembre 2022).
Par conséquent, il sera généralement nécessaire de disposer d’un budget de 250 000 € minimum pour investir à Paris intra-muros : C’est la somme nécessaire pour financer le bien ainsi que les différentes charges (frais d’agence, frais de notaire, etc).
Les quartiers avec une forte évolution de la demande locative
Les 18, 19 et 20e arrondissements forment un triangle où la qualité de vie est appréciée par les habitants. Bien desservie, cette zone comprend des quartiers touristiques autour de Montmartre. Aussi, des espaces verts comme le parc de la Villette ou celui des Buttes-Chaumont. Des vues panoramiques sur la capitale ainsi que des bars, des cafés, des restaurants et des espaces de concerts.
Parmi les quartiers les plus propices à l’investissement locatif, il est également intéressant de mentionner le 9ᵉ arrondissement. C’est un quartier très animé de l’hypercentre ou on retrouve l’Opéra de Paris, l’église Notre-Dame-de-Lorette). Le 10ᵉ arrondissement (Poissonnière, Saint-Martin…) qui est en plein développement ou encore le 13ᵉ arrondissement près de la gare d’Austerlitz.
Ces quartiers sont plus ou moins similaires en terme d’ambiance et de prix immobiliers. Toutefois, chacun possède sa spécificité et son charme.
Des prix plus intéressants pour les investisseurs et les locataires
L’évolution des prix par arrondissement depuis 2013
Source: La chambre des notaires de Paris et meilleursagents.com
| T1 2023 prix moy. m2 | évol. 1 an | évol. 5 ans | évol. 10 ans | loyer moy. m2 | ratio loyer / prix | |
| 1er arr. | 14 030 € | 5,97% | 16,43% | 37,01% | 33,8 € | 0,24% |
| 2e arr. | 12 260 € | 2,42% | 10,25% | 25,61% | 33,3 € | 0,27% |
| 3e arr. | 13 000 € | 2,93% | 17,97% | 25,73% | 33,6 € | 0,26% |
| 4e arr. | 13 200 € | -0,75% | 11,30% | 23,71% | 34,4 € | 0,26% |
| 5e arr. | 12 540 € | -2,56% | 9,81% | 20,00% | 32,4 € | 0,26% |
| 6e arr. | 14 040 € | -0,50% | 11,43% | 16,71% | 34,8 € | 0,25% |
| 7e arr. | 14 070 € | 5,55% | 19,14% | 28,14% | 33,9 € | 0,24% |
| 8e arr. | 11 150 € | -4,21% | 11,50% | 12,29% | 32,6 € | 0,29% |
| 9e arr. | 10 800 € | -0,64% | 12,73% | 28,72% | 31,5 € | 0,29% |
| 10e arr. | 10 070 € | -0,10% | 19,03% | 37,95% | 29,8 € | 0,30% |
| 11e arr. | 10 350 € | -1,05% | 14,75% | 30,35% | 29,9 € | 0,29% |
| 12e arr. | 9 550 € | -0,83% | 14,65% | 21,50% | 28,4 € | 0,30% |
| 13e arr. | 9 520 € | 3,70% | 15,39% | 21,43% | 27,7 € | 0,29% |
| 14e arr. | 9 840 € | -2,48% | 9,70% | 12,97% | 29,2 € | 0,30% |
| 15e arr. | 9 870 € | -0,40% | 9,79% | 17,50% | 29,1 € | 0,29% |
| 16e arr. | 11 270 € | 3,58% | 17,52% | 23,03% | 31,5 € | 0,28% |
| 17e arr. | 10 620 € | 2,51% | 13,70% | 26,88% | 30,5 € | 0,29% |
| 18e arr. | 9 600 € | -0,52% | 15,66% | 30,79% | 28,0 € | 0,29% |
| 19e arr. | 8 690 € | -2,14% | 18,39% | 28,55% | 26,0 € | 0,30% |
| 20e arr. | 8 990 € | -0,88% | 16,30% | 26,62% | 27,2 € | 0,30% |
Où investir à Paris pour obtenir de meilleurs rendements ?
Les 12e, 19e et 20e arrondissements sont particulièrement intéressants car plus accessibles tout en proposant un ration loyer/prix moyen intéressant.
- Dans le 12e, il faudra compter 9 550 € du mètre carré en moyenne pour un loyer au mètre carré de 28,4 €.
- Un acquéreur qui souhaite acheter un bien immobilier dans le 19ᵉ arrondissement devra avoir un budget d’environ 8 690 € par mètre carré pour un appartement. Le locataire, lui, devra prévoir un budget d’environ 26 € du mètre carré.
- Dans le 20e, l’acquisition se calcule en moyenne à 8 990 € du mètre carré pour un loyer sur cette surface de 27,2 €.
Dans quel quartier investir à Paris pour une plus forte rentabilité ?
La recommandation pour plus de rendements : l’ancien
Dans ces quartiers, il n’est pas obligatoire d’avoir un budget exorbitant pour acheter un logement. L’ancien, qui est moins cher au mètre carré que le neuf, peut également être un choix d’investissement stratégique. Acheter un bien immobilier ancien, et le rénover peut avoir une rentabilité très intéressante.
Autour de la Butte de Montmartre et des Buttes Chaumont
Dans la zone qui entoure les Buttes-Chaumont, les loyers sont relativement bas, par rapport aux quartiers plus “riches”. Qui dit loyers bas, dit plus grand nombre de locataires. En effet, le taux de locataires dans l’arrondissement de Belleville croît de 69%. L’investisseur évite donc d’avoir un taux élevé de vacances locatives.
Les quartiers de la Butte de Montmartre et des Buttes Chaumont séduisent les jeunes par leurs loyers bas, leur dynamique et leur streetstyle. En 7 ans, le 19ᵉ arrondissement de Paris a accueilli 14 000 nouveaux habitants.
La rentabilité à Paris intra-muros
Dans Paris intra-muros, la rentabilité brute s’élève entre 3 à 3,5 %, et à 5 % maximum en banlieue parisienne. Pour rappel, la rentabilité brute est la différence entre les revenus fonciers annuels (loyers annuels perçus) et le montant de l’investissement, c’est-à-dire le prix du bien et les frais annexes (agence, notaire, travaux…).
La rentabilité nette est quant à elle plus précise, car elle prend en compte toutes les autres dépenses comme les intérêts bancaires pour le prêt immobilier ou encore les charges de copropriété.
L’encadrement des loyers à Paris
Les biens parisiens font l’objet d’un encadrement des loyers depuis le 1er juillet 2019.
Ce dispositif, qui a permis de stabiliser les loyers parisiens, se base sur un loyer de référence. Il est déterminé en fonction de plusieurs critères (emplacement, nombre de pièces, type de location…).
Ainsi, selon cette réglementation, le loyer d’un appartement à Paris ne pourra pas dépasser 20 % du prix de ce loyer de référence.
Depuis quelques mois, Paris semble offrir plus d’opportunités immobilières aux investisseurs. Le moment peut donc s’avérer très favorable pour acquérir un bien à Paris et bénéficier de meilleures marges de négociation.