Dans quelle ville investir en France en 2023 ? C’est la première question que les investisseurs immobiliers se posent, notamment dans ce contexte économique et géopolitique et avec les conditions de financement actuelles.
Des villes sûres, une valeur refuge pour les expatriés et les résidents
Investir dans un marché que l’on connait a indéniablement son côté rassurant. Rassurant, parce qu’on connaît bien les rues vivantes ou celles plus calmes et celles à éviter. Autre avantage, on peut demander à un proche de se déplacer ou se déplacer soi-même pour visiter le bien. Aussi, on peut rencontrer ses locataires et se déplacer sur les lieux en cas de problème… Certes, mais il ne faut pas perdre de vue l’objectif ultime d’un investissement locatif : sa rentabilité et sa sécurité.
Partant de là, investir dans la petite ou moyenne ville qu’on connait bien n’est certainement pas le choix le plus judicieux. Car ce qui peut rendre un investissement risqué, voire pas rentable du tout, ce sont les périodes durant lesquelles le propriétaire ne peut louer son logement, faute de demande locative. Ainsi, ce critère compte plus que le prix escompté du loyer. Ceci étant normalement corrélé à la valeur du bien et donc à son prix d’achat.
Dans un investissement locatif, il faut s’assurer que la ville ou la commune visée est attractive pour des locataires suffisamment nombreux sur le marché locatif. Pour s’assurer une bonne tension locative, il est préférable de louer un bien situé en centre-ville ou à proximité d’axes de transports en commun vers le centre-ville.
Gare à la vacance locative
Ainsi, dans les petites communes, le risque de vacances d’un logement entre deux locataires est bien plus élevé. Et leur durée est aussi plus longue, études à l’appui. Par conséquent, ce sont dans les grandes villes dynamiques que l’investissement locatif est à la fois le plus sûr et le plus rentable.
À priori, un petit studio bien desservi par les transports en commun trouvera toujours preneur à Bordeaux, une ville qui héberge des dizaines de milliers d’étudiants (top 10 des villes étudiantes). La ville connaît d’ailleurs une croissance démographique remarquable, avec 1 million d’habitants prévu en 2030. Quant au bel appartement à Lyon, il a toutes les chances d’attirer des jeunes couples actifs. Les grandes villes attirent les locataires grâce à leurs infrastructures culturelles ou structurelles comme des écoles et des universités et à leur dynamisme économique. En contrepartie, ce sont plus souvent les villes où les prix de l’immobilier sont le plus élevés.
C’est pourquoi une grande ville dont l’image dynamique attire cadres et étudiants est l’endroit tout indiqué pour investir. Plus que les chiffres où la rentabilité brute, les tendances sont importantes. Donc quand la pression locative est forte et en augmentation, les voyants sont au vert ! Comment s’en assurer ? Les puristes étudieront eux-mêmes les données statistiques (le comparateur de territoires de l’INSEE est l’outil idéal), les autres s’en remettront aux indices qui synthétisent ces données. Ou encore aux nombreux classements annuels des villes de France les plus rentables et les plus attractives.
Attention à toujours garder à l’esprit que l’investissement locatif est un placement sur le long terme. Gare ainsi aux analyses qui manquent de perspective.
C’est à Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille que ça se passe, encore plus aujourd’hui
Pas de surprise ces dernières années : Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille composent le quatuor de tête des villes où investir pour un placement sûr et rentable, et cela ne changera pas au cours des années à venir.
Des villes où la demande locative est forte
C’est pourquoi My expat se concentre sur ces quatre métropoles « robustes » pour l’investissement immobilier locatif. Elles présentent une population nombreuse et en croissance et un bassin d’emplois dynamique.
Aussi ces villes accueillent de nombreux étudiants qui forment une clientèle régulière pour les locations meublées. Paris (726 499 étudiants) et Lyon (174 899 étudiants) sont par exemple les deux premières villes étudiantes de France. La ville de Bordeaux compte quant à elle plus de 104 000 étudiants et enfin la métropole Aix-Marseille recense 98 261 étudiants selon les chiffres de letudiant.fr.
Des marchés immobiliers où il faut être réactif
Il y a un revers de la médaille : Paris, Bordeaux, Lyon et Marseille suscitent les convoitises de ceux qui investissent dans l’immobilier, et le marché est plus dynamique qu’ailleurs. Les biens mis en vente partent rapidement, ce qui est encore très vrai aujourd’hui. De ce fait, il faut être très réactif lorsque l’on trouve un bien qui correspond à ses critères d’achat.
Pour avoir l’opportunité d’y investir, il faut être sur place, connaître le marché local, le scruter quotidiennement et être ultra-réactif. Pour investir dans un bien sûr et rentable, vous pourriez alors songer à vous faire accompagner.
Si vous êtes expatrié, il pourra être compliqué, chronophage voir coûteux de faire toutes les démarches de votre côté. Et elles sont nombreuses : recherche, visites, contre-visites, rendez-vous chez le notaire, etc. Grâce à l’aide de professionnels, vous bénéficiez de l’appui d’experts de l’immobilier qui sauront vous faire gagner un temps précieux et vous trouveront la perle rare.
