Pour les propriétaires souhaitant proposer leur appartement à la location, différentes options s’offrent à eux. Entre la location meublée, la location vide, ou encore la location résidence bail code civil ou location résidence principale, cette multitude de choix peut rapidement compliquer la prise de décision. Sans compter que la location choisie impactera l’estimation du loyer de l’appartement. Avant de contacter un professionnel, comme l’agence immobilière Paris Rental, nous vous invitons à consulter les explications détaillées ci-après.
I. Proposer mon appartement en location
Il existe différents types de location, les propriétaires d’appartements ont donc deux choix.
– Louer en meublé : cela sous-entend que l’appartement sera loué avec les équipements et l’ameublement minimal requis pour demander un bail de location meublée. Pour se renseigner davantage, il suffit de consulter ce lien pour obtenir la liste d’équipement et d’ameublement minimum obligatoire. En location meublée, la durée du bail est de 1 an minimum. Si le locataire est étudiant et, elle peut être de 9 mois. Le dépôt de garantie est fixé à 2 mois maximum, et les préavis de départ sont de 3 mois minimum pour le bailleur et un mois minimum pour le locataire.
– Louer en non meublé : ce bail de location signifie que l’appartement sera loué vide, autrement dit sans équipement ni meubles. En général seule la cuisine est équipée d’un évier, d’un plan de travail et de placards (hormis l’électroménager). En location non meublée, la durée du bail est de 3 ans minimum. Le dépôt de garantie est fixée à 1 mois maximum et les préavis de départ sont de 6 mois minimum pour le propriétaire et trois mois minimum pour le locataire.
II. Comment estimer le loyer de mon appartement ?
Une fois la décision prise sur le type de location, il est important d’estimer correctement le loyer. Le montant du loyer peut varier en fonction de la cible de locataire choisie. Si le locataire recherche une résidence principale sur le long terme, son budget doit prévoir cette dépense répétitive. S’il loue un appartement en résidence secondaire pour une venue provisoire à Paris, le locataire choisira de profiter de Paris au maximum. L’emplacement sera primordial, proche de tout ce qui l’intéresse. Aussi, une décoration haut standing pourra le convaincre.
La location en résidence secondaire
Dans le cas d’une location en résidence secondaire, appelée aussi “Location Bail Code Civil”, le bail civil déroge aux baux classiques, tels que bail professionnel, bail commercial et bail d’habitation principale. Généralement, il s’agit de cas particuliers. Par exemple, la location d’un bien d’habitation pendant une mission professionnelle tel qu’un appartement Corporate ou logement de fonction pour une entreprise. Dans le cas d’un bail civil, le propriétaire n’est pas soumis au plafonnement ou à l’encadrement des loyers fixés par la loi. Le loyer est fixé librement par les parties. Le propriétaire peut ajouter une clause de révision du loyer suivant les indices publiés par l’INSEE. Pour les logements de fonction et les habitations secondaires, se référer à l’indice de référence des loyers (IRL).
En résidence principale
Selon la définition, la résidence principale est un “logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire ou son conjoint ou une personne à charge. Ce qui signifie que le locataire n’aura pas d’autres habitations en France considérée comme sa résidence principale. Dans certaines zones, appelées zones tendues, un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraîne des difficultés d’accès au logement. C’est pourquoi, depuis 2018, les loyers sont encadrés à Paris (loi Alur) par un décret fixant chaque année le montant maximum d’évolution du loyer.
Dans le contrat de résidence principale, on différencie le loyer et les charges. Le locataire demande au Bailleur chaque année l’arrêté des comptes de charges afin de vérifier le montant des charges récupérables sur le locataire. Le loyer hors charges ne peut dépasser le loyer de référence majoré (voir encadrement des loyers Paris).
Alors le loyer mensuel à appliquer est calculé en multipliant le montant du loyer de référence majoré indiqué pour 1 m2/mois, par le nombre de mètres carrés habitables du logement. Le calcul s’applique uniquement au loyer, hors charges. Le montant des charges locatives est, quant à lui, fixé par le syndic selon le montant des charges de l’immeuble. La part récupérable sur le locataire est fixée par la loi. Les charges varient et s’ajoutent au loyer.
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