La réussite d’un projet immobilier locatif dépend en grande partie de l’emplacement du bien. C’est en effet un critère décisif pour maximiser la rentabilité et pour sécuriser son investissement. Mais où investir en France ? Quelles villes privilégier ? Et quel type de bien immobilier choisir ? On vous livre quelques conseils.
Comment choisir l’emplacement de son bien immobilier ?
1 – Choisir une ville avec forte tension locative
La vacance locative est le premier risque en matière d’investissement locatif. En effet, un bien situé dans une ville où la demande locative est faible ne vous permettra pas de percevoir des loyers stables et réguliers, ce qui impactera grandement la rentabilité de votre investissement.
Pour maximiser la réussite de votre projet, privilégiez les métropoles attractives et dynamiques, telles que Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille, où la demande est très forte et le marché en tension.
Vous pouvez, au choix, investir au cœur de la ville, ou bien dans la périphérie.
Investir dans le centre-ville est la garantie d’un investissement sécurisé. Si vous songez à investir en banlieue, privilégiez les communes qui attirent des jeunes actifs et des étudiants.
Par ailleurs, choisissez un bien situé dans une zone bien desservie, et à proximité d’un réseau de transport, de lieux d’intérêt et de commodités : commerces, restaurant, cinéma, écoles…
2 – Choisir le quartier en fonction de la cible de locataires
En outre, pensez à investir dans un emplacement où vous serez sûr de trouver les locataires que vous ciblez.
Par exemple, investir dans un quartier étudiant, près d’universités, permet de cibler des locataires étudiants, ce qui présente plusieurs avantages (un bail flexible de 9 mois, la garantie des parents, le renouvellement du bail possible sur plusieurs années si tout se passe bien…).
Si vous souhaitez louer votre logement à des jeunes actifs, privilégiez les biens situés à proximité d’axes de transports, de centres d’affaires, de sièges d’entreprises…
Enfin, si vous investissez dans l’optique de rentrer en France et d’aménager dans le logement après votre expatriation, veillez à choisir un emplacement qui correspond aussi à vos besoins.
3- Où investir en fonction de ses objectifs ?
Avant de démarrer la recherche de logement, pensez à bien définir l’objectif de votre investissement : souhaitez-vous réaliser un investissement de rendement, un investissement patrimonial ? Un placement équilibré (à la fois rentable et sécurisé) ?
Les réponses à ces questions vont en effet guider l’intégralité de votre recherche de biens.
Pour rappel, un investissement immobilier patrimonial se concentre surtout sur la valeur du bien sur le long terme. Les critères sont donc l’emplacement et la qualité du logement. Le rendement de ce type d’investissement est généralement de 3 à 5 %.
A contrario, un investissement immobilier de rendement vise avant tout une haute rentabilité, avec un cash flow mensuel le plus élevé possible. La rentabilité visée est généralement située entre 7 à 10 %.
Si vous souhaitez réaliser un investissement de rendement :
Pour réaliser un investissement avec un objectif de rentabilité, privilégiez les périphéries de villes telles que Paris, Bordeaux, Marseille et Lyon.
Le Grand Paris sera notamment intéressant, avec des communes telles que Nanterre, Aubervilliers, Saint-Denis, Colombes, Courbevoie, Saint-Ouen, Clichy, Pantin et Montrouge.
Dans Bordeaux Métropole, les communes de Mérignac, Talence et Pessac, villes étudiantes, sont des valeurs sûres pour un investissement rentable.
Pour un investissement de rendement à Lyon, tournez-vous vers le 9ᵉ arrondissement lyonnais, Oullins, Bron ou encore Saint-Genis-Laval.
Le 1er arrondissement de Marseille et les quartiers Noailles et Saint-Charles sont également des emplacements de choix pour bénéficier d’une forte rentabilité locative.
Si vous souhaitez réaliser un investissement patrimonial :
Pour un investissement patrimonial, avec un bien qui prendra de la valeur dans le temps, voici quelques emplacements à privilégier :
- du 1er au 17ᵉ arrondissements de Paris ;
- à Bordeaux : le Triangle d’Or ; les Chartrons ; Nansouty ; Hôtel de Ville ; Victoire…
- à Lyon : les 1er, 2ᵉ, 4ᵉ, 5ᵉ et 6ᵉ arrondissements, ainsi que le Vieux Lyon ;
- à Marseille : le quartier Hôtel de Ville (2ᵉ arrondissement) et le quartier Préfecture.
Si vous souhaitez réaliser un placement équilibré (sécurisé et rentable) :
Pour un placement à la fois sécurisé dans le temps et rentable, favorisez les emplacements suivants :
- Levallois-Perret ; Neuilly ; les 18ᵉ, 19ᵉ et 20ᵉ arrondissements de Paris ;
- à Bordeaux : Caudéran ; Saint-Augustin ; Bastide…
- les 7ᵉ, 8ᵉ et 3ᵉ arrondissements de Lyon ainsi que Villeurbanne.
- les 1er, 5ᵉ et 9ᵉ arrondissements de Marseille.
Quel type de bien choisir pour bénéficier d’une forte demande locative ?
Outre l’emplacement, la typologie du bien joue également un rôle central dans la rentabilité de votre projet.
Voici quelques exemples des investissements locatifs les plus avantageux, qui vous permettront de bénéficier d’une demande locative stable :
- Les biens de petite surface, tels qu’un studio ou un T2
Les logements de petite surface sont moins chers à l’achat et les loyers au mètre carré sont plus élevés. Les rendements sont donc meilleurs et ce type de bien se loue très facilement auprès d’étudiants et de jeunes actifs dans les grandes villes.
- La colocation
Si vous souhaitez acquérir un logement de grande surface, le mieux sera d’opter pour la colocation, qui permet de percevoir des loyers plus élevés qu’en location classique, et de bénéficier d’une vacance locative quasi inexistante.
- Les biens anciens meublés
De manière générale, privilégiez les biens anciens, mieux situés et moins chers par rapport aux logements neufs. L’immobilier ancien vous permet de bénéficier d’une meilleure rentabilité, d’une plus-value élevée et d’une fiscalité optimale.
En tant que propriétaire bailleur d’un logement ancien loué meublé, vous pouvez en effet bénéficier (même si vous êtes non-résident), du dispositif LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce statut vous permet d’avoir une exonération d’impôts sur les revenus fonciers, une déduction des charges et un amortissement du prix d’achat du bien. Pour être éligible, le bien doit être loué meublé, et les revenus fonciers ne doivent pas excéder les 23 000 € par an, ou doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux du propriétaire.
Investir dans l’immobilier neuf pourra être intéressant pour un placement à long terme, mais les coûts sont très élevés et la fiscalité moins attractive pour les expatriés.