La généralisation des plateformes numériques de locations de vacances (Airbnb, HomeAway, Abitel, Booking, …) ont bouleversé le marché de l’immobilier. Selon Lodgify, plus de 20 000 logements auraient été transformés en meublés touristiques en l’espace de cinq ans au détriment de la location traditionnelle. Une tendance que les autorités souhaitent inverser en durcissant la réglementation à l’égard des locations de courte durée. C’est ainsi un moyen de lutter contre le déficit de logements que subissent certaines grandes villes.
Où en est la législation ?
Les villes de plus de 200 000 habitants sont particulièrement impactées par la réglementation en vigueur pour les locations de courte durée. Face aux risques de locations abusives, la loi ELAN promulguée en novembre 2018 (Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) intervient pour faciliter l’accès au logement aux habitants permanents.
Les démarches à suivre
Les propriétaires doivent enregistrer leur bien en ligne ou en mairie. Consécutif à cette démarche, ils reçoivent un numéro d’enregistrement qui doit figurer sur chacune de leur annonce. Un système de traçabilité qui permet aux autorités de traquer les propriétaires qui ne respectent pas la durée annuelle maximale autorisée de 120 jours par an pour leur résidence principale.
Toujours dans les villes de plus de 200 000 habitants, lorsque la limite des 120 jours est dépassée, le propriétaire doit obtenir une autorisation de changement d’usage pour que sa résidence principale puisse devenir un meublé de tourisme. Un changement d’usage impératif qui peut être assorti du principe de compensation. Selon ce principe, tout logement transformé en location touristique doit être compensé par la création d’un logement classique. Et ce, à partir d’un bien qui n’était pas une habitation. Un obstacle de taille quand on considère que le prix de l’immobilier ne cesse de croître dans les villes attractives et touristiques. Sachez que les conditions de compensation sont différentes d’une ville à une autre et d’un arrondissement à un autre.
Les actions de la mairie de Paris contre Airbnb
Selon Anne Hidalgo dans une interview du mois du 23 septembre 2019, Paris ne peut plus se contenter d’une seule taxation et suggère d’aller plus loin en évoquant la possibilité d’interdiction de la location de courte durée dans certains secteurs comme le centre de Paris.
En ce mois de décembre 2021, la ville entend faire voter deux nouveaux dispositifs contre les plateformes de locations de meublés touristiques. Le premier dispositif informe sur la location d’un particulier. Dans ce cas, il doit préalablement transformer le même nombre de mètres carrés de local commercial en habitation. Le second dispositif énonce l’interdiction de transformer un commerce en pied d’immeuble en Airbnb. Ce dispositif sera appliqué dans certains quartiers de Paris. Le but étant d’autoriser la location touristique occasionnelle, mais pas professionnelle (à l’année).
Les inconvénients de la location saisonnière
La location saisonnière peut permettre à son propriétaire de jouir de son bien une partie de l’année. Il peut en tirer quelques revenus l’autre partie de l’année. Si de prime abord, cela est simple, il faut néanmoins prendre en considération le temps et la disponibilité nécessaire à la gestion et à la location du bien. En effet, il faut tenir à jour le calendrier des disponibilités, répondre aux messages des loueurs potentiels. Aussi, s’assurer de l’entretien et de la maintenance du bien. L’accueil des nouveaux arrivants est aussi fondamentale.
Par ailleurs, la location de ce type de logement est fortement liée à la saisonnalité dans certaines régions de France. Une saisonnalité couplée à une concurrence féroce ne garantit pas de revenus. Les autorités sont de plus en plus regardantes sur le marché de la location de courte durée. S’assurer de sa conformité aux changements réglementaires devient donc une priorité.
En effet, les propriétaires qui ne respectent pas la législation en vigueur se verront infliger des amendes conséquentes et dissuasives. Les sommes oscillant entre 10 000 € à 50 000 € en fonction de la nature de l’infraction.
Quelques avantages à la location saisonnière
La location saisonnière permet de dégager des revenus confortables sous condition d’une bonne localisation. Si la localisation est touristique, le logement sera loué plus cher et le risque de vacances locatives sera nul. À cela s’ajoute le risque d’impayé quasi inexistant, car les loyers sont payés à l’avance. Enfin, la location saisonnière permet de bénéficier d’une fiscalité intéressante. Elle permet de déduire certaines charges comme le remboursement d’un crédit par exemple. Ou d’amortir le bien avec à la clé une économie d’impôt.
Une alternative à la location saisonnière
Crée par la loi ELAN, le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé pour une période comprise entre 1 mois et 10 mois. Ni renouvelable, ni reconductible, le contrat peut cependant être modifiable une fois par avenant, sans que sa durée totale excède 10 mois. Ce contrat s’adresse exclusivement à des étudiants ou à des actifs en mobilité professionnelle.
Outre sa durée plus courte et le profil des locataires, le bail mobilité se différencie d’un bail classique sur plusieurs autres points. Dans le cadre de ce bail, le bailleur ne peut exiger de dépôt de garantie au locataire. Les loyers sont couverts gratuitement par la garantie Visale, de même que les éventuelles dégradations imputables au locataire à hauteur de deux mois de loyer. En cas de colocation, aucune clause de solidarité n’est valable. Les charges locatives sont récupérées sous forme de forfait versé en même temps que le loyer. Dans ce type de bail, le propriétaire n’a pas de déclaration ou de demande d’autorisation administrative.
Établir un bail mobilité est très simple. Il doit être formulé à l’écrit et contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Par exemple, le motif justifiant le droit à un bail mobilité.
La location longue durée, une source sûre
Face aux contraintes réglementaires qui pèsent sur les locations de courte durée, il est opportun de reconsidérer le choix entre la mise en location de son bien en courte ou en longue durée. Les grandes villes vont poursuivre le renforcement réglementaire à l’égard des locations de courte durée. Toujours au détriment de la location courte durée, s’ajoute le temps ou le coût nécessaire à la gestion de ce type de locations. Par exemple, les frais de conciergerie. De plus, l’électricité, le chauffage ou les charges de copropriété ainsi que la taxe d’habitation restent à la charge du propriétaire. La fiscalité est moins intéressante également. Autant de raisons qui incitent la mise en location sur une longue durée. C’est une solution plus confortable qui offre de la visibilité et des revenus réguliers.