Lorsqu’un investisseur achète un bien immobilier, il peut choisir de le mettre à la location. À ce stade, un propriétaire se pose des questions sur le type de location qu’il pourra proposer. Est-il plus intéressant de louer en courte ou longue durée?
Chacun de ces types de location possède ses avantages et ses inconvénients. Mais il vaut mieux évaluer ces options avant de se lancer.
La location courte durée
Dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, la location courte durée peut être intéressante pour les propriétaires. Mais, il est important de connaître les conditions et les responsabilités qu’elle entraîne.
Les avantages
Commençons par les avantages de la location courte durée. Le bien constitue la résidence principale du propriétaire, même lorsqu’il est occupé. Il permet également aux acheteurs d’y habiter lorsqu’ils le souhaitent. Dans ce cas, ils peuvent en effet choisir les dates auxquelles le logement est libre.
Les limitations
Selon la loi Hoguet de janvier 1970, la location saisonnière est limitée à une durée équivalente à une saison, c’est-à-dire 90 jours. Toutefois, dans les villes de plus de 200 000 habitants, ou dans quelques communes d’Ile-de-France par exemple, cette durée est prolongée à 120 jours par an.
Une réglementation de plus en plus stricte
En plus des réglementations spécifiques, il est essentiel de regarder de plus près les frais et la fiscalité de ce type de location. La location touristique engendre des frais plus élevés qu’une location de plus longue durée. Car c’est au propriétaire de prendre en charge les frais de ménage entre deux occupants, le lavage du linge, et dans certains cas, les frais de la conciergerie qui s’occupe de la remise des clés par exemple. Il est important de noter que dans ce cas de figure, ces frais ne sont pas déductibles des impôts, comme peuvent l’être certaines charges en location longue durée.
À noter que depuis juillet 2021, les loueurs parisiens doivent obligatoirement enregistrer leur bien auprès des services de la mairie de Paris, sans quoi ils risquent une amende de 5000 € par bien. Airbnb de son côté demande maintenant aux propriétaires de locations saisonnières de renseigner leur numéro d’enregistrement. Autre nouveauté, la ville de Paris a maintenant accès au portail d’Airbnb pour vérifier que les propriétaires sont bien enregistrés.
La même législation est maintenant (depuis le 30 juillet 2021) aussi appliquée à Bordeaux, Lyon, Lille, Marseille, Nantes, Strasbourg et Toulouse.
La location longue durée
La location longue durée est plus souvent préférée car elle est plus rentable que la location saisonnière. Les charges, comme l’eau, l’électricité, et même une partie des charges de copropriété, peuvent être déductibles des impôts sur le revenu immobilier que doit payer un propriétaire.
La location meublée, fiscalement plus intéressante grâce au statut LMNP et plus simple à mettre en place
La location meublée, et surtout le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) est particulièrement attrayante dans le cadre d’un investissement immobilier locatif. En LMNP, que le propriétaire soit expatrié ou résident français, il peut déduire les frais de travaux par exemple des loyers perçus. Il peut également bénéficier d’un abattement de 50% de ses impôts. Dans ce cas, la condition est que son revenu immobilier ne dépasse pas 33 100€ par an. Enfin avantage non-négligeable avec le statut LMNP déclaré au réel : la possibilité de déduire l’amortissement du bien (hors-terrain) et du mobilier sur les revenus locatifs pendant une période donnée (généralement 20 ans pour le bien et 7 ans pour le mobilier).
La baisse du risque de vacance locative
Enfin l’autre intérêt majeur de la location longue durée est tout simplement le plus faible risque de vacance locative. N’oublions pas que c’est le risque le plus important dans l’investissement locatif.
Les limites pour le propriétaire
Cependant, le propriétaire ne peut pas décider d’habiter le logement lorsqu’il le souhaite ; il faut attendre la fin du bail. En location meublée, celui-ci est d’une durée d’un an dans les villes tendues. Pour une location vide, le propriétaire doit attendre 3 ans. Ce qui correspond à la fin du bail, avant qu’il puisse récupérer son bien.
Louer en courte ou longue durée, quel type de location choisir ?
Que ce soit en courte ou en longue durée, le choix du type de location dépend du projet que le propriétaire souhaite réaliser. Si l’acheteur ou sa famille souhaitent habiter le bien dans lequel ils ont investi, il est plus intéressant de se tourner vers la location touristique. Dans ce cas, la location peut cesser lorsque le propriétaire le décide.
Dans le cas inverse, si l’investisseur n’a pas réellement besoin du logement en question, il est plus intéressant et plus rentable de le louer sur du long terme. D’un point de vue fiscal et d’un point de vue pratique car, le turn-over étant bien plus faible qu’en location saisonnière. Ainsi, il y a moins de tâches à effectuer entre deux occupants, comme le ménage par exemple.
Ainsi louer en courte ou longue durée est avant tout un choix personnel, fiscal et pratique pour le future acquéreur.