Paris reçoit une mauvaise presse en ce moment. Les parisiens auraient quitté la capitale après les confinements, les prix sont trop élevés, le cadre trop strict pour la mise en location. Pourtant le marché du luxe continue de grimper, de même que les biens de qualité continuent de se vendre rapidement. On peut tergiverser mais Paris reste une des villes plus sécurisée pour l’investissement locatif en France.
Selon le site des notaires de paris (plus pertinent que meilleursagents.com car plus précis), les prix dans l’ancien à Paris aurait baissé de 1,2 % entre Novembre 2021 et Novembre 2022, donc nous sommes loin de l’effondrement annoncé par certains média.
Sur quels facteurs peut-on alors se baser pour prédire l’évolution du marché immobilier parisien en 2023 ?
- Contexte économique : l’inflation devrait continuer d’augmenter avec un pic au premier semestre (prévision Banque de France), poussée par l’incertitude géopolitique et économique, et la flambée des prix du secteur énergétique.
- L’encadrement de la vente des biens énergivores, en grand nombre à Paris (loi Climat)
- L’attentisme des vendeurs, et des acquéreurs, les uns préférant attendre de peur que leur bien soit vendu à un moindre prix, les autres ayant remarqué la baisse de leur budget d’achat à cause de la hausse des taux d’intérêt
Un marché immobilier parisien qui reste stable
Un marché stable mais impacté
L’année 2020 et l’année 2021 ont été fortement impactées par le Covid ainsi que par les périodes de confinement. En 2022, le volume de ventes immobilières reste très élevé. En revanche la baisse des prix reste très modérée, -1,2% en un an (novembre 2021 – novembre 2022).
L’année 2022 connaît aussi un rebond de l’inflation, qui devrait atteindre +5,3% en un an. C’est dans ce contexte que la pierre représente une valeur refuge pour les Français. En effet le besoin en logement est une nécessité incompressible. Ainsi même en cas d’une récession, les revenus locatifs sont pérennes et représentent une source stable de bénéfices.
Contrairement à certaines valeurs boursières, on peut aussi citer la forte volatilité des valeurs liées à la cryptomonnaie, le marché immobilier lui reste stable en France.
Des taux d’emprunts qui restent accessible malgré leur remontée
L’élément principal déterminant l’évolution du marché, à savoir les taux d’intérêt de l’emprunt immobilier, reste favorable pour le moment. Leur chute spectaculaire depuis le début des années 2010 a considérablement dynamisé le marché.
Nota bene : les taux ont augmenté en 2022 et avoisinent les 2,5% en moyenne pour les non-résidents. Cela étant, ils restent très loin des taux de 2012 par exemple qui dépassait 4% pour un crédit sur 20 ans.
Les expatriés peuvent emprunter en France avec des taux généralement supérieur de 0,2 à 0,5% en fonction de leur profil. Ce qui reste très raisonnable quand on compare cette situation à celle d’autres pays dont les taux appliqués sont en majorité variable. L’emprunt en France est encore peu cher et très sécurisé (car fixe sur la période du crédit).
Le marché immobilier parisien : des propriétaires en position de force mais les lignes bougent
Un marché très dynamique où les biens se vendent très rapidement
Le rapport de force entre l’offre et la demande penche très nettement en faveur des propriétaires. En effet, la demande locative est extrêmement forte à Paris, qu’il s’agisse de la location traditionnelle ou de courte durée. Il est donc plus facile pour un propriétaire de louer son bien dans de bonnes conditions.
Un coup d’œil aux chiffres de l’INSEE suffit à confirmer que tous les indicateurs démographiques et économiques sont au vert : Paris est toujours aussi attractive, l’environnement économique est dynamique et les ménages sont solvables. En effet, les revenus et taux de chômage sont plus favorables à Paris qu’ailleurs en France.
Enfin, le prix locatif au mètre carré reste très élevé par rapport à la moyenne nationale. En effet il est tiré par la forte demande locative. Autant de gages de sécurité pour l’investisseur immobilier qui souhaite mettre ses biens à la location. Investir à Paris représente donc un certain budget initial en comparaison avec d’autres villes françaises.
L’immobilier en banlieue parisienne, terreau d’opportunités plus accessibles
Néanmoins, la proche banlieue parisienne présente d’excellents investissements locatifs à des prix au mètre carré plus accessibles, c’est donc aussi une option à envisager pour les investisseurs soucieux d’investir dans cette région. Dans ce cas étudiez minutieusement la localisation des lignes de métro et de RER, le tracé du Grand Paris Express et des nouvelles gares.
L’encadrement des loyers, plus de peur que de mal
Pour ceux qui seraient refroidis par l’encadrement des loyers à Paris, il suffit de remarquer que les loyers continuent d’augmenter à Paris. Cette législation vise avant tout les ‘marchands de sommeil’ et les augmentations abusives de loyer. Pour la majorité des propriétaires, il n’y a donc rien à craindre.
D’autant plus que certains dispositifs existent qui permettent d’échapper à cette régulation.
En Octobre 2022, les loyers sont assez élevés à Paris . Selon l’observatoire des loyers à Paris intra-muros, le loyer médian est de 24,9 € / m2.
L’investissement locatif à Paris, plus-value quasi assurée à la revente
Un ticket d’entrée plus élevée
Si le ticket d’entrée sur le marché immobilier parisien n’est pas donné, l’investisseur qui y parvient est certain de réussir sa sortie. Toutefois, l’investissement locatif est plus rentable sur le long terme. Car la revente assure une plus-value intéressante.
Due à la stabilité et l’attractivité de l’immobilier parisien
Naturellement, il est impossible de lire dans l’avenir et d’exclure à 100 % un accident du marché, mais les fondamentaux sont solides à long terme, et ce sont une image de marque excellente, un pôle économique de premier ordre et une attractivité qui ne se dément pas.
Bon à savoir : plus longtemps vous détenez un bien, moins le taux d’imposition sur la plus-value est élevé. Vous avez donc tout intérêt à conserver ce bien le plus longtemps possible.
Voici pour les grandes lignes. Il s’agira ensuite de regarder les choses à la loupe : quel type de bien acquérir ? Dans quel quartier ? Avec quel objectif final ? My expat se propose d’aider les futurs investisseurs à trouver les réponses à ces interrogations et à réaliser un investissement clé-en-main.
