Faire un investissement immobilier en France depuis l’étranger est déjà complexe en situation normale. Investir en couple rend la question plus pointilleuse. Se lancer à 2 dans un investissement locatif est une belle aventure, mais qui nécessite un peu de préparation et de méthode. Par exemple, la question du régime matrimonial se pose avec encore plus d’acuité dans un contexte international, pour les couples mixtes et vivants à l’étranger.
3 statuts sous lesquels on peut investir en couple
La première chose à prendre en considération, lorsque l’on décide de se lancer dans un investissement locatif à deux, est de savoir à quel nom vous allez investir. Le nom qui figurera sur le contrat a toute son importance, surtout en cas de séparation, de succession ou de transmission aux enfants.
Ainsi, si vous êtes mariés, pacsés ou concubins, les règles ne sont pas les mêmes.
Aujourd’hui, les couples ont le choix entre trois formes d’union reconnues par la loi. On cite le concubinage, le Pacs et le mariage.
1. Investir sous union libre (ou concubinage)
L’acquisition d’un bien immobilier par un seul concubin ne donne aucun droit à l’autre concubin. En cas d’acquisition par les deux concubins, ils sont considérés comme propriétaires indivis du logement par moitié. Même si l’autre a participé au financement, celui-ci ne bénéficie alors d’aucun droit en cas de séparation ou de décès. Afin de se protéger d’une telle issue, il est préférable d’opter pour l’une des deux solutions suivantes :
- Acheter en indivision : les deux noms sont inscrits sur l’acte notarié et chacun des concubins est propriétaire en fonction de son apport. Toutes les décisions concernant la gestion du bien doivent ensuite être prises à l’unanimité.
- Créer une SCI : plutôt que de devenir propriétaires, vous devenez associés d’une société immobilière dont chacun détient les parts à hauteur de son apport. La gestion peut être facilitée par la nomination d’un gérant parmi les deux concubins.
2. Investir en étant pacsé (pacte civil de solidarité)
Les partenaires d’un Pacs peuvent acquérir un logement en commun même en relevant du régime de la séparation des biens.
- Si le couple s’est pacsé avant 2007, les membres sont par défaut propriétaires chacun pour moitié. Pour y remédier, vous devez préciser les proportions de votre achat dans l’acte.
- Pour ceux pacsés à partir de 2007, les patrimoines sont par défaut séparés. Si vous avez par contre fait le choix du régime spécifique de l’indivision des acquêts, tous vos biens acquis à partir du jour de votre Pacs vous appartiennent à hauteur de 50% chacun.
Les biens ainsi achetés, ensemble ou séparément, à partir de l’enregistrement du Pacs appartiennent alors à chacun pour moitié, explique le gouvernement sur le site Service Public.
3. Investir en étant mariés
Par défaut, les biens communs acquis lors de la période de mariage sont séparés en deux parts égales à la fin du mariage. C’est ce qu’on appelle le régime de la communauté légale. Mais les époux peuvent choisir un autre régime matrimonial au moyen d’un contrat de mariage.
Comment définir le contrat de mariage pour investir sereinement ?
Compte tenu de la diversité des régimes matrimoniaux dans le monde, il vaut mieux établir un contrat de mariage dans un contexte international avant d’investir en couple. Il existe trois types de contrats de mariage.
La communauté universelle :
Sans contrat de mariage, c’est le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts qui s’applique entre vous et votre conjoint. Cela veut dire qu’en principe, quel que soit le mode de financement, l’appartement acquis durant le mariage est un bien commun. Que vous achetiez entre époux ou individuellement, le bien appartient au couple. Ainsi, les loyers perçus tomberont également dans la communauté.
D’ailleurs, le mariage sous la communauté des biens est le statut le plus intéressant fiscalement. Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière profitent au foyer fiscal commun et en cas de séparation, les époux se partagent les biens communs de manière équitable.
Si vous êtes mariés sans contrat de mariage, mais que vous souhaitez que l’appartement dans lequel vous allez investir reste en dehors de la communauté, il vous faut alors réaliser ce que l’on appelle une « déclaration d’emploi » ou de « remploi » dans l’acte d’achat. Un notaire vous assistera pour rédiger cette clause.
Le régime de séparation de biens :
Le choix de ce régime lors de votre mariage vous confère une indépendance financière et matérielle totale vis à vis de votre conjoint. Autrement dit, si vous achetez un appartement avec vos fonds propres, celui-ci vous appartient donc à vous seul. Tandis que si vous achetez à deux, chacun détient alors l’appartement en proportion de ce qui a été indiqué dans l’acte notarié d’acquisition.
La communauté réduite aux acquêts :
Les biens acquis depuis le mariage au moyen de fonds communs appartiennent aux deux époux. Cependant, ceux acquis avant restent la propriété de chacun.
Dans ce cas, pour établir leur contrat de mariage, les couples mixtes résidant à l’étranger peuvent s’adresser à plusieurs interlocuteurs. Il peut s’agir d’un notaire local, d’un notaire en France, ou des services consulaires de France (généralement logés dans l’Ambassade).
Couples mixtes : ce qui change dans la façon d’investir
Dans le cas d’une absence de contrat de mariage, l’expatriation peut avoir des conséquences sur le régime matrimonial.
D’ailleurs, les choses se compliquent encore dans le cas d’un mariage international. C’est-à-dire d’un mariage contracté à l’étranger ou avec une personne de nationalité étrangère.
Il est très vivement recommandé d’établir un contrat de mariage international, afin de fixer la loi et le régime matrimonial.
Ils ont alors le choix de la législation à laquelle ils sont soumis. Le site Notaires de France les définit précisément :
- La loi d’un État dont l’un des époux a la nationalité au moment de cette désignation ;
- Celle de l’État sur lequel l’un des époux a sa résidence habituelle au moment de cette désignation ;
- La loi du premier État sur le territoire duquel l’un des époux établit une nouvelle résidence habituelle après le mariage ;
- Les époux peuvent également désigner, en ce qui concerne les immeubles ou certains d’entre eux, la loi du lieu où se situent ces immeubles.
Vous avez un projet d’investissement en France ? Vous avez une question ou une interrogation sur ce projet ? Un de nos experts vous recontactera rapidement.