La crise du coronavirus touche le secteur de l’immobilier de manière directe comme indirecte. Le pays, qui a tourné au ralenti pendant plusieurs semaines, a vu le nombre de transactions immobilières chuter pendant la période du confinement… Une période de l’année très dynamique en temps normal. Un potentiel impact du coronavirus sur les propriétaires est également attendu.
Le gouvernement n’a pas annoncé, jusqu’à ce jour, de mesures de suspension des loyers pour les particuliers. Toutefois, de nombreuses associations se sont mobilisées dans le but de créer des fonds d’indemnisation afin de venir en aide à ceux qui ont vu leurs revenus chuter.
D’autres mesures ont toutefois été prises par le gouvernement, concernant le loyer, les charges d’eau et d’électricité des entreprises. Une décision a également été prise pour repousser la trêve hivernale jusqu’au 10 juillet 2020, qui en tant normale s’étend du 1er novembre au 31 mars.
L’immobilier locatif en France
Les propriétaires de biens immobiliers se posent de nombreuses questions, notamment sur la suspension ou le non-paiement des loyers, ou encore sur les mensualités liées à leur emprunt immobilier.
De manière générale, lorsqu’un investisseur achète un bien dans le cadre d’un projet immobilier locatif, il a pour objectif de créer un patrimoine immobilier ou de créer une source de revenu complémentaire. Lorsqu’un investissement locatif est réussi, il génère une bonne rentabilité. La rentabilité nette varie souvent de 2 à 7%, et dans certains cas, elle peut être encore plus élevée.
Mais, avec la crise sanitaire du Covid-19 que nous traversons, certains locataires pourront faire face à des difficultés financières. Au 1er mai 2020, la France comptait 13 millions de chômeurs partiels, soit 45% de la population active. Toutes les entreprises peuvent bénéficier du dispositif du chômage partiel, et le salarié pourra toucher 84% de son salaire net. Pour certains secteurs, cette aide pourrait durer jusqu’en septembre, selon le Premier ministre.
Les quelques centaines d’euros en moins par mois, peuvent mettre un locataire en difficulté de paiement de son loyer. Selon Pierre Concialdi, économiste à l’Institut de recherches économiques et sociales (IRES), il y a environ 6 à 7 millions de personnes en France qui peinent à payer leur loyer, dont 2,5 à 2,8 millions de ménages actifs. Ces derniers incluent les ménages modestes qui connaissaient déjà des difficultés qui sont estimés à 1,5 million, 500 000 ménages dits “non pauvres” dont au moins un membre n’a pas perçu de revenu pendant cette période de coronavirus, et entre 500 000 et 800 000 ménages qui ont vu leur revenu diminuer d’un tiers ou même de la moitié.
Dans le cadre d’un investissement locatif, les loyers perçus couvrent une bonne partie des mensualités du propriétaire qui sont versées à sa banque. Mais, dans le contexte actuel où la capacité d’un locataire à payer son loyer peut être difficile, les propriétaires risquent d’avoir recours à leur trésorerie personnelle. Heureusement, quelques options existent pour les emprunteurs en difficulté : la suspension temporaire du crédit immobilier ou la modulation des échéances de prêt immobilier. Ces actions ont certes des conséquences sur les conditions de l’emprunt, mais elles aident l’investisseur sur le court terme.
Les propriétaires de biens locatifs en France
Le marché immobilier des grandes villes françaises comme Paris, Lyon, Bordeaux et Marseille est dynamique et attire les investisseurs, grâce à l’évolution des prix, la bonne rentabilité, la demande ainsi que leur développement.
D’après Julien Denormandie, Ministre du Logement, une grande partie des propriétaires fait partie de la “classe moyenne inférieure” qui souhaite constituer un complément de revenu et la création d’un patrimoine familial.
En France, en janvier de l’année dernière, 58% des ménages métropolitains étaient propriétaires de leur résidence principale. Quant aux bien locatifs, les bailleurs publics représentent 17% et les bailleurs privés 23%. En mai 2020, le Sénat annonce dans un rapport que le parc locatif privé comprend 5,2 millions de logements. Et, la plupart des bailleurs privés sont des “petits propriétaires”, c’est-à-dire qu’ils possèdent un ou deux logements.
Les conditions favorables du secteur immobilier encouragent les jeunes à investir dans la pierre. D’ailleurs, l’âge moyen pour un premier investissement immobilier est passé de 37 ans à 32 ans l’année dernière.
Lorsqu’un investisseur achète un bien immobilier, que ce soit pour habiter ou dans le but de le mettre à la location, le projet de revente peut être impacté par plusieurs facteurs, et surtout par la rentabilité ! En général, c’est à partir d’un délai de 6 ans après l’acquisition que la revente commence à être intéressante : cette durée représente le temps d’amortissement des frais de notaires et d’achat. Il est également important de prendre en compte la taxe à reverser sur la plus-value ! En effet, à partir de la 6e année, le propriétaire peut bénéficier d’un abattement de 6% , qui évolue dans le temps, jusqu’à atteindre 100% après 22 ans !
L’effet boule de neige
Le risque d’impayés dans le contexte actuel est très présent. Ce phénomène, causé par la crise sanitaire, n’aurait pas seulement un impact sur les propriétaires, qui verront leurs revenus diminuer, mais aussi, indirectement, sur les professionnels de l’immobilier.
Par exemple, les agences de gestion locatives qui touchent un pourcentage sur chaque loyer. Si ce dernier n’est pas payé, l’agence ne pourra pas recevoir sa part. Les impayés touchent aussi les artisans (plombiers, électriciens…) : le propriétaire qui voit la rentabilité de son bien diminuer sera moins séduit par l’idée de réaliser des travaux.
Cette situation de crise pourrait présenter un frein aux investissements immobiliers : le désir d’investir ou de réinvestir pourrait chuter, de peur que la situation dans laquelle nous nous trouvons aujourd’hui se reproduise un jour.