Immobilier en France : bilan du 4ème trimestre de l’année 2022

Alors que l’année 2021 était marquée par des taux historiquement bas et par une forte hausse du nombre de transactions, le secteur de l’immobilier en France fait face, en 2022, à de nouveaux défis. Baisse du nombre de ventes, hausse des taux d’emprunt, inflation… Nous faisons le bilan des grandes tendances du marché immobilier au 4ᵉ trimestre 2022.

L’inflation et la guerre en Ukraine : quelles conséquences sur l’immobilier ?

En 2022, le contexte économique et sociopolitique en Europe a eu des répercussions directes sur le marché de l’immobilier français. 

L’inflation et la hausse des taux d’emprunt 

En octobre 2022, le taux d’inflation en France se situait autour de 5,5 %. Selon les prévisions de l’Insee, il devrait repartir à la hausse en cette fin d’année.

Ainsi, le taux d’inflation moyen en 2022 serait de 5,9 % : un chiffre qui n’a pas été atteint depuis 1985.

Cette hausse spectaculaire des prix à la consommation est une répercussion directe de la guerre en Ukraine, mais également de la crise sanitaire. Les défis de logistique et d’approvisionnement rencontrés pendant les différents confinements ont fortement impacté les prix. 

Comme tous les secteurs, l’immobilier n’est pas épargné par l’inflation. La hausse des prix à la consommation a ainsi eu un impact sur les taux d’emprunt immobiliers, qui sont en hausse progressive au 2ᵉ trimestre 2022. Alors que les taux moyens étaient de 1 % pour un prêt sur 20 ans en janvier 2022, ils se situent aujourd’hui à 2,20 % (hors assurance).

Avec cette hausse des taux d’emprunt en 2022, acheter un bien immobilier en France coûte donc plus cher aujourd’hui qu’il y a quelques mois. L’investissement dans la pierre reste tout de même encore très abordable. En effet, bien qu’en hausse, les taux immobiliers sont encore très bas à l’heure actuelle. Pour rappel, en 2016, les taux moyens pour un prêt sur 20 ans se situaient autour de 2,5 %, un niveau similaire au niveau actuel.

Attention : les taux vont très probablement continuer à grimper début 2023. Il est ainsi conseillé de ne pas trop attendre avant de démarrer son projet immobilier.

Investir en France en tant qu’expat en cette fin d’année 2022 : ce qu’il faut savoir 

Vous êtes expatrié et vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif en France en 2022 ? Même si les taux d’emprunt ont un peu augmenté en France, ils restent encore très compétitifs par rapport aux taux appliqués par de nombreux autres pays. Dans l’Hexagone, vous avez surtout l’avantage de bénéficier des taux fixes pendant toute la période du crédit (dans beaucoup de pays, les taux d’emprunt sont variables). En tant que non-résident, vous pouvez de plus profiter de plusieurs avantages fiscaux (tels que le LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel). Vous bénéficierez aussi d’une forte demande locative dans de nombreuses grandes villes attractives et dynamiques.

Il faut simplement savoir qu’un apport assez conséquent (de l’ordre des 30 % en moyenne) vous sera demandé par les banques françaises lors de votre demande de financement.

Veillez à ne pas trop tarder avant d’investir. Les taux d’emprunt risquent de continuer à augmenter dès la prochaine mise à jour du taux d’usure, en janvier 2023. Il est également recommandé d’investir dans l’immobilier ancien, qui s’avère bien plus rentable et sécurisé que l’immobilier neuf à l’heure actuelle.

Les conséquences de la guerre en Ukraine sur le marché immobilier 

La guerre en Ukraine, qui a commencé le 24 février 2022, a également eu un impact non négligeable sur le marché de l’immobilier neuf. En effet, la hausse des prix des matières premières (telles que l’acier, le bois et les matériaux PVC), ont par exemple augmenté de 15 à 30 % en l’espace d’un an. Le marché du neuf subit ainsi une forte hausse des prix. En outre, les délais de construction sont considérablement plus longs. 

La hausse des loyers

L’inflation a aussi généré, courant 2022, une hausse des prix des loyers. De ce fait, le gouvernement a décidé de plafonner la hausse des loyers à 3,5 % pendant un an, afin de limiter l’impact de l’inflation sur les locataires. Toutefois, ce plafonnement n’impacte pas les propriétaires qui peuvent augmenter assez leurs loyers pour combler la hausse du prix du bien par exemple, et garder une bonne rentabilité du projet.

Une baisse du nombre de transactions immobilières et une hausse des prix immobilier

Le bilan du marché immobilier au 4ᵉ trimestre 2022 est aussi marqué par une baisse du nombre de transactions en France. Cela est particulièrement vrai dans l’immobilier neuf, pour les raisons évoquées plus haut. 

Le nombre de transactions global devrait tout de même avoisiner 1,2 million (niveau similaire à l’année 2021).

Dans l’immobilier ancien, les ventes des biens devraient aussi baisser. Il faudrait s’attendre à une baisse de 5 % du nombre de ventes dans l’ancien en 2022, selon le groupe BPCE, à cause de la hausse des taux d’intérêt, mais aussi suite à la mise en place du nouveau DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).

Les conditions bancaires sont par ailleurs de plus en plus strictes pour les investisseurs, en particulier pour les expatriés. En effet, un apport minimum de 30 % du montant total du bien est aujourd’hui exigé par les banques. C’est un prérequis souvent demandé pour les demandes de crédit émises par des non-résidents. De plus en plus d’établissements bancaires demandent même un apport de 20 % du prix du bien aux résidents français.

Un marché toujours dynamique, mais qui ralentit

En matière d’immobilier, l’année 2021 a été particulièrement exceptionnelle. On comptait, au total, 1,2 million de transactions réalisées dans l’immobilier ancien, soit une hausse des ventes de 15 % par rapport à 2020. En effet, les taux d’emprunt historiquement bas ont incité de nombreux Français à investir et notamment à acquérir des logements plus spacieux à la suite de la crise sanitaire et des confinements. 

Même si le bilan est moins positif en 2022, la pierre reste plus que jamais une valeur refuge très rassurante en période d’instabilité économique. C’est également un investissement rentable et très sécurisé par rapport à la forte volatilité de nombreux placements financiers (investissements boursiers, cryptomonnaies…). 

Une hausse des prix en France encourageante

La demande de logements reste réellement supérieure à l’offre en 2022. Quant aux prix des biens, ils sont, en novembre 2022, toujours très stables dans la plupart des villes françaises. La capitale en témoigne avec une stabilité des prix depuis quelques mois. Les autres métropoles, elles, montrent plutôt une tendance à la hausse, raison de plus pour acheter avant la fin de l’année 2022. 

Évolution des prix :

• Bordeaux : +2% sur un an, +29% sur 5 ans
• Lyon : +0,8% sur un an, +40% sur 5 ans
• Marseille : +8% sur un an, +38% sur 5 ans
• Paris : -1% sur un an, +15% sur 5 ans

La chute de l’euro par rapport au dollar : une bonne nouvelle pour certains investisseurs au 4e trimestre de l’année

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Hausse de la taxe foncière : les futurs propriétaires doivent-ils s’inquiéter ?

Quelles sont les causes de cette augmentation de la taxe foncière ?

En grande partie due à la flambée des prix, et d’ailleurs les bases locatives cadastrales ont été revalorisées à 3,4%, la hausse de la taxefoncière est aussi un choix des collectivités locales.

Pour justifier ce vote, les communes invoquent d’abord le renchérissement des charges, les multiples investissements liés à la transition énergétique. Mais aussi, la baisse des recettes liée à l’inflation et la disparition de la taxe d’habitation (pour les résidences principales). Dans certaines communes, les dépenses liées au Covid-19 ont aussi obligé à chercher de nouvelles recettes.

Les prévisions 2023

Le projet de loi de finances 2023 prévoit une augmentation de 7 %. Mais la majorité devrait porter un amendement pour plafonner l’augmentation à 3,5 % afin que le niveau ne s’envole pas au même rythme que l’inflation.

Des conséquences sur l’investissement locatif ?