À ce jour, le marché de l’immobilier français continue de connaître des changements majeurs. Entre une évolution des prix qui diffère selon les villes. Ou encore une hausse des taux d’intérêt qui semble menacer l’emprunt… Nous faisons le bilan du premier trimestre de l’année 2023 sur le marché immobilier en France.

L’évolution des prix depuis le début d’année dans les grandes villes de France

Point sur l’évolution des prix

Selon les données de immobilier.lefigaro, les prix de l’immobilier à Paris ont baissé de 3% depuis le début de l’année, avec un prix moyen au mètre carré de 11 090 euros. À Lyon, Bordeaux et Marseille, la tendance est différente et plutôt à la hausse. À titre de comparaison, on note une augmentation de 1%, 2% et 7% dans ces villes (respectivement). Les prix au mètre carré sont les suivants : 5 684 €, 5 191 € et 4 095 €.

L’évolution des taux d’intérêts en France pour les crédits immobilier : bilan au premier trimestre 2023

L’augmentation des taux d’intérêts pour les crédits immobiliers a été l’une des plus grandes préoccupations des investisseurs immobiliers. En effet, il y a 2 ans, il était possible d’emprunter à des taux exceptionnellement bas (moins de 1,5%). Aujourd’hui, l’euphorie arrive à sa fin.

Ces derniers mois, sous l’effet de l’inflation grandissante, les taux d’intérêt augmentaient aussi. D’ailleurs, la banque centrale a décidé que le taux d’usure serait relevé tous les mois de février à juillet 2023, afin de ne pas bloquer l’accès au crédit immobilier. Aujourd’hui, le taux d’usure est fixé à 4,24% pour les crédits immobiliers sur 20 ans et plus. Les taux d’intérêt vont certes augmenter, mais l’accès sera facilité et vous pourrez emprunter à 3,5% en moyenne (prévisions).

Va-t-on vers une baisse des taux d’intérêt ?

Mi-mars 2023, la Banque Centrale Européenne (BCE) procédait à un nouveau relèvement de ses taux directeurs, le 6e depuis fin juillet 2022. Par conséquent, les banques commerciales qui empruntaient à 3% au début de l’année, empruntent maintenant à 3,5% auprès de la BCE. Selon certains économistes, ce relèvement des taux directeurs pourrait être le dernier (en prévision du ralentissement de l’inflation), ce qui signifie que la hausse des taux d’intérêt elle-même pourrait ralentir cette année.

Généralement, le délai entre un dernier relèvement et un premier assouplissement des taux est assez court. Toutefois, dans ce contexte, il pourrait être un peu plus long. On prévoit une possible baisse des taux au prochain automne, voire cet été.

En tout cas, ces prévisions sont une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers qui ne devraient pas tarder à se pencher sur leurs projets d’investissement.

Loi climat : en janvier dernier, on interdisait la location de …

Qu’est-ce que la Loi climat ?

La loi Climat & Résilience, qui a été adoptée en 2019, a pour objectif de mettre en application des mesures de façon progressive pour atteindre une neutralité carbone dans le secteur du bâtiment d’ici à 2050. Dans le secteur immobilier, plus particulièrement, le but est de réduire le nombre de logements énergivores. Ce sont des biens qui consomment beaucoup d’énergie et qui sont classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). On les appelle les passoires thermiques (ou énergétiques). Celles-ci représentent d’ailleurs 17% des logements du parc immobilier français.

En savoir plus : Investir dans une passoire thermique, bonne ou mauvaise idée ?

Ainsi, ce sont environ 2 millions de logements touchés par cette loi Climat, laquelle a commencé par mettre en place un nouveau DPE.

Des mesures prises jusqu’ici

Depuis janvier 2022, les agences immobilières ont pour obligation d’afficher la mention « passoire énergétique » dans les annonces de logements classés F et G. Il est aussi interdit, depuis août 2022, d’augmenter le loyer de ces logements. C’est aussi le cas lors du renouvellement du bail ou de la remise en location. De la même manière, il est interdit de réviser le loyer de ces passoires thermiques en cours de bail. La seule façon d’augmenter les loyers pour les propriétaires est de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Cette année, depuis janvier, les logements classés G + (dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m²/an) sont interdits à la location, car ils sont jugés trop énergivores.

Bilan des impacts de la loi climat sur l’immobilier en France (premier trimestre 2023)

Une hausse des ventes de passoires thermiques

À Paris, le nombre de passoires thermiques est assez conséquent. Pour preuve, 58 % des logements en moyenne sont classés E, F ou G, et 326 000 logements sont des passoires thermiques. En conséquence, les propriétaires doivent rénover leur bien d’ici à 2025 pour ceux classés G. En 2028, ce seront les biens classés F.

Dans le cas contraire, ils décident de vendre leur bien “en vitesse” pour ne pas avoir à entamer des travaux de rénovation. Dans ce cas de figure, les prix à la vente sont négociables et certaines opportunités sont à saisir. Toutefois, il faut être prêt à entamer des travaux, pas forcément très longs.

À Bordeaux, la vente des passoires énergétiques s’intensifie aussi, comme à Paris, les propriétaires craignent les dispositions de la loi Climat et Résilience. Ils profitent ainsi de la tension du marché immobilier à Bordeaux pour vendre au plus vite. Toutefois, ces derniers peuvent se retrouver dans l’obligation de revoir leur prix de vente à la baisse, ce qui est une bonne nouvelle pour les acheteurs. Attention, les passoires thermiques à Bordeaux ne représentent pas la majorité des biens dans la ville. Les biens de catégorie D sont majoritaires, ainsi, il est tout à fait possible d’acheter un bien clé en main.

Une difficulté moindre à vendre les passoires thermiques dans d’autres villes

À Marseille, contrairement aux autres villes de France, les passoires thermiques continuent à bien se vendre. On peut d’abord expliquer ce phénomène par le fait que, dans la cité phocéenne, la part des passoires thermiques est fortement réduite dans le nombre de logements. Aussi, le nombre de biens de ce type en vente ne cesse de baisser depuis 2018. Il passait de 7,4% en 2018 à 4,6% l’année dernière (source : SeLoger). Ensuite, il faut savoir que le marché immobilier de Marseille est très dynamique et que la demande est forte, ainsi, les acheteurs n’ont que très peu de marge de négociation s’ils veulent un bien. Donc là où les prix se stabilisent, voire baissent, à Paris, à Marseille, c’est l’effet contraire : + 7% en 1 an.

À Lyon, les ventes des passoires thermiques s’envolent avec une hausse de 43%. Pourtant, la ville présente assez peu de logement classé F ou G, ils ne représentent que 11,7% du parc immobilier lyonnais. Cela réduit donc leur prix et la marge de négociation des investisseurs, mais il reste encore beaucoup d’opportunités de biens clés en main.

Bilan sur les questions récurrentes en immobilier:

Acheter un appartement ancien ou neuf ?

Le secteur de l’immobilier neuf rencontre de très grosses difficultés, avec une chute des volumes de vente. On note une baisse de 15% par rapport à 2021. Les investisseurs préfèrent souvent opter pour des appartements anciens, qui souvent, sont situés dans des quartiers mieux placés. Les appartements neufs, eux, sont généralement situés en périphérie des villes. De plus, investir dans un bien neuf vous coûtera environ 20% de plus que dans l’ancien. Aussi, l’immobilier ancien beaucoup lpus d’avantages en termers de fiscalité (dispositif LMNP, MaPrimerenov’).

Acheter en ville ou en banlieue ?

Tout dépend de votre budget et de votre apétence au risque. En effet, si d’une part, vous avez un budget conséquent et que vous préférez sécuriser votre investissement, il sera préférable d’acheter dans une grane ville où la vances locative est inexistante. Par contre, le rendement sera un peu moins élevé. D’autre part, si vous avez un plus petit budget, et que vous préférer générez un rendement plus important (lié au risque), vous pouvez acheter un bien en périphérie proche d’une grande ville. d’ailleurs, elles sont très apréciées par la population qui, après la pandémie, cherche des logements plus spacieux.

Les prix en banlieue parisienne sont en hausse depuis quelques années, et plus on se rapproche de Paris, plus les prix sont en légère baisse (source notaire de paris). Cela se traduit par la forte attirance pour les périphéries.

Bilan sur l’encadrement des loyers dans les villes de Bordeaux, Paris et Lyon au premier trimestre 2023

L’encadrement des loyers est une mesure qui vise à réglementer les prix des loyers sur le marché immobilier en France. Plus globalement, l’encadrement des loyers est une mesure qui vise à protéger les locataires contre les abus des propriétaires. Et ce, tout en encourageant une meilleure stabilité des prix sur le marché immobilier.

À Bordeaux, les loyers sont encadrés depuis le 1er janvier 2023, avec une limitation à 10 % au-dessus du loyer de référence. À Paris, les locataires ont la possibilité de signaler le dépassement du loyer maximal depuis janvier 2023, et les propriétaires qui ne respectent pas la règle.En revanche, à Lyon, l’encadrement des loyers a été annulé en 2017 après avoir été en vigueur pendant un an. Cependant, la ville prévoit de réintroduire cette mesure prochainement pour lutter contre la flambée des prix de l’immobilier.

En savoir plus sur l’encadrement des loyers en France : lire l’article

Nouveauté pour les propriétaires : déclaration des biens dans le site impot.gouv.fr

Depuis le 1er janvier 2023, l’État a mis un service en place qui permet aux propriétaires de déclarer toutes les informations relatives à leurs biens immobiliers, en ligne. L’objectif premier est de dématérialiser les déclarations foncières et de déclarer les occupants des locaux d’habitation… Le service donne aussi la possibilité de déclarer vos revenus locatifs en cas de locations.

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Immobilier : Bilan du 1er trimestre 2023