En France, le déconfinement s’est amorcé en 4 étapes successives entamées depuis le mois de mai. Au lendemain de cette période particulière, qu’en est-il du marché immobilier français ?
Retour sur les évènements qui ont affecté ou qui continuent d’affecter le marché immobilier en France : baisse des taux d’emprunt, inflation, et surtout changement de la demande, vers de plus grands espaces en périphérie des grandes villes.
Bilan du marché immobilier français au 1er semestre 2021
Des volumes de vente en hausse
Propulsé par les taux d’emprunt historiquement bas, le marché immobilier reste dynamique malgré le contexte sanitaire de ce début d’année. À titre d’exemple en Île-de-France, entre février et avril 2021, 40 130 logements anciens ont été vendus (source : note de conjoncture de la chambre des notaires du Grand Paris). Ce chiffre représente une augmentation moyenne de 20% par rapport aux dix dernières années.
Laurent Vimont, président du groupe immobilier de Century 21, prévoit d’ailleurs plus de 1,1 million de transactions réalisées dans l’immobilier en 2021, soit 100.000 de plus qu’en 2019.
Des taux d’emprunts bas
Comme mentionné plus haut, différents éléments influencent le marché immobilier, les taux immobiliers sont en très grande partie responsables de cette hausse du volume de transactions. En juin 2021, ceux-ci oscillent autour de 1.18% (hors-assurance) pour un projet étalé sur 20 ans (source : Pretto.com). Les taux ordinaires ont ainsi baissé de presque 0.6% en 1 an, ce qui est assez extraordinaire. C’est cette accessibilité de l’emprunt qui pousse de nombreux ménages à se lancer dans un projet immobilier.
En ce qui concerne l’inflation, elle aurait augmenté de 1,5% en un an (en partant de juin 2021). C’est sur cette hausse des prix, qui concerne surtout les prix manufacturés, que certains prédisent une augmentation future des taux d’emprunt.
L’évolution des prix dans l’immobilier
En moyenne, à Paris, les prix ont baissé de 2,2% entre juin 2020 et juin 2021 (source: meilleursagents.com). À Lyon, pour la même période les prix ont augmenté de 1,9%, à Bordeaux les prix ont reculé de 1,1%. En comparaison, à Marseille, ceux-ci ont augmenté de 4,1%. Ces évolutions sont à interpréter prudemment car elles englobent les prix dans l’ancien et dans le neuf.
Ainsi, si on regarde les prix des appartements dans l’ancien, et en se basant sur la note de conjoncture des notaires de France (note n°52 de juillet 2021) on observe le bilan suivant :
| Logements anciens | Appartements anciens | Maisons anciennes | ||||
| 3 mois | 1 an | 3 mois | 1 an | 3 mois | 1 an | |
| France Métropolitaine | 1,4 % | 5,9 % | 1 % | 5 % | 1,7 % | 6,6 % |
| Île-de-France | 0,6 % | 4,7 % | -0,1 % | 3,6 % | 2,2 % | 7,1 % |
| Province | 1,7 % | 6,4 % | 1,9 % | 6,3 % | 1,7 % | 6,5 % |
Bilan 1er semestre 2021 : Plus d’espace en banlieue ou périphérie de grande ville
La crise sanitaire a fait évoluer le marché sur deux grands axes en 2020 et 2021 : l’augmentation de la demande de maisons et la demande de bien en banlieue ou périphérie de grandes métropoles. Ainsi, le prix des maisons anciennes en 2021 a augmenté de plus de 6,5% au premier trimestre 2021 (source : analyse trimestrielle des notaires et de l’Insee). Pour la première fois depuis 2016, l’augmentation du prix des maisons anciennes dépasse celle de l’augmentation des prix pour des appartements dans l’ancien (5,9%).
Dans une autre mesure, la demande s’est accentuée pour des logements situés en périphérie des grandes villes. Ainsi, le prix des biens a explosé en Île-de-France : +9,8% pour les appartements dans l’ancien, selon une étude de Century 21.
Cadre législatif de nouveaux dispositifs à prendre en compte
Des nouvelles villes pour l’encadrement des loyers
Depuis le 1er juin, l’encadrement des loyers s’applique désormais aussi aux neuf villes de l’établissement Public Territorial Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen.
Des dizaines d’autres villes se sont portées candidates pour ce dispositif :
- Lyon et Villeurbanne ;
- Bordeaux ;
- Montpellier ;
- Grenoble et 27 villes de Grenoble-Alpes Métropole : la Bresson, Brié-et-Angonnes, Champagnier, Claix, Domène, Echirolles, Eybens, Fontaine, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Herbeys, Meylan, Murianette, Poisat, Le Pont-de-Claix, Quaix-en-Chartreuse, Saint-Egrève, Saint-Martin-d’Hères, Saint-Pierre-de-Mésage, Sassenage, Seyssinet-Pariset, Seyssins, La Tronche, Varces-Allières-et-Risset, Vaulnaveys-le-Bas, Venon et Vif ;
- Les neuf villes de l’établissement Public Territorial Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville ;
- Onze villes de l’établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre : Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine.
Nouveau diagnostic DPE & MaPrimeRénov’
Depuis le 1er juillet, une nouvelle méthode de calcul unique du diagnostic de performances énergétiques (DPE) est dorénavant appliquée. Le diagnostic devient aussi opposable.
Aussi, depuis le 1er juillet 2021, MaPrimeRénov est dorénavant aussi accessible aux propriétaires bailleurs. Cette prime a pour objectif de financer des travaux d’amélioration énergétique. Installation d’une chaudière à granulés ou à bûches, isolation des murs, travaux de toiture des terrasses sont quelques exemples de projets sujets à cette prime.
Bilan 1er semestre 2021 – La particularité du marché immobilier parisien
Fin avril 2021, le mètre carré parisien intra-muros coûte 10.630 € soit une évolution de +1,1 % en un an. Le 1er arrondissement a connu une forte appréciation (appartements anciens) : + 5,8 % depuis avril 2020. Similairement le 13e et le 20e arrondissements ont aussi connu de belles évolutions : + 4 % et + 4,5 %. À l’inverse les 3e, 5e, 9e, 14e et 19e ont subi une dépréciation.
En comparaison en Île-de-France, le mètre carré s’établit à 6 680 € (fin avril 2021) pour les appartements anciens, ce qui représente une augmentation des prix de 3,2 % en un an. Ce sont surtout les maisons anciennes qui ont connu un grand regain d’intérêt avec une prise de valeur de + 6 % en un an.
(sources : notairesdugrandparis.fr)
À Lyon un marché toujours très dynamique
Le dernier baromètre LPI de seloger.com fait état d’une très forte activité du marché lyonnais. L’article mentionne une hausse générale des prix au mètre carré de 8,5% en un an. Le prix au mètre carré selon cette source se place à 5 613 € au mètre carré en juin 2021.
Le 5e arrondissement lyonnais quant à lui aurait vu ses prix immobiliers au mètre carré grimpé de plus de 14 % depuis l’année dernière à cette époque. Dans la même veine, le 1er et le 3e arrondissement ont, eux aussi, vu leur prix croître de plus de 10 % en un an.
À Bordeaux, une hausse globale des prix plus timide, mais certains quartiers ou banlieues tirent leur épingle du jeu
Selon meilleursagents.com les prix immobiliers sur la ville de Bordeaux auraient subi une baisse de 1,1% depuis juillet 2020. Ce chiffre doit cependant être interprété prudemment, car la baisse est loin de s’appliquer à tous les quartiers de la Belle Endormie et encore moins aux banlieues de la métropole. Aussi ce chiffre englobe tous les types de bien, dans l’ancien comme dans le neuf.
En juillet 2021, le prix au mètre carré moyen moyen à Bordeaux est de 4 407 €.
En mars 2021, la chambre des notaires de Gironde partageait les évolutions suivantes (évolution des prix constatée entre mars 2020 et mars 201 pour des appartements dans l’ancien). La baisse est de -0.8% pour le quartier de Lestonat Montséjour , -0.3% pour le quartier de l’Hôtel de Ville. À l’inverse, tous les autres quartiers ont vu leur prix augmenter d’au moins 2,5 % (Gare Saint-Jean) à 9,9% (Baccalan).
En revanche, pour les banlieues de la métropole, seule Talence a subi une baisse des prix. Toutes les autres ont vu leur prix grimper d’au moins 1,2% (Eysines) jusqu’à 10,2% (Mérignac).
Marseille rattrape son retard, bilan du 1er semestre pour la cité phocéenne
Enfin, pour la ville de Marseille, le baromètre de seloger.com présente une croissance des prix immobiliers de 7 % en un an. Pour une métropole, ses prix restent relativement plus abordables, 3 351 € le mètre carré en juin 2021. Et entre le 1er et le 2e trimestre 2021, ses prix ont augmenté de plus de 2 %.
D’ailleurs, les arrondissements qui ont connu la plus forte accélération des prix au mètre carré, sont le 4e, 5e et 6e arrondissement avec une évolution de plus de 13,2 %, 14,9 % et 13,9 % respectivement (depuis juin 2020).
Ainsi, dans la cité phocéenne, les prix immobiliers au mètre carré oscillent entre 1 611 € (14e) et 4 599 € (8e).