Faire le choix d’investir dans l’immobilier ancien ou neuf est l’une des premières questions que se posent les investisseurs. Pour les expatriés, investir dans l’immobilier ancien, c’est-à-dire dans un bien qui a plus de 5 ans, est de loin l’option la plus avantageuse.
L’immobilier neuf coûte plus cher que l’ancien
Un surcoût
Tout d’abord, il faut savoir qu’investir dans un bien neuf vous coûtera environ 20% de plus que dans l’ancien. Certes, les frais de notaires sont bien moins élevés dans le neuf : environ 3 % contre 8 % dans l’ancien. En fait, ce que l’on appelle improprement frais de notaires sont en réalité des frais d’acquisition qui se composent d’impôts collectés par les notaires pour le compte du Trésor Public. Il est vrai que les règles fiscales varient aussi en fonction de la date d’achèvement du bien.
Des avantages fiscaux peu intéressants pour les expatriés
Toutefois, l’argument fiscal en faveur du neuf n’est pas pertinent pour les non-résidents. En effet, les principaux dispositifs fiscaux mis en place par l’État pour stimuler l’immobilier locatif sont logiquement réservés à ceux qui ont leur résidence fiscale en France. Ainsi, un investisseur expatrié ne pourra pas profiter du dispositif de défiscalisation prévu par la loi Pinel. Celui-ci prévoit une baisse d’impôt sur les revenus.
Au contraire, en investissant dans l’immobilier ancien, il est possible d’alléger significativement sa fiscalité via les dépenses de travaux, et cela que l’on soit expatrié ou non. Concrètement, des travaux sur le bien acquis permettent de générer du déficit foncier déductible des revenus imposables, une possibilité loin d’être négligeable dans le budget de financement de l’investissement.
L’immobilier ancien est plus abordable
Aussi actuellement en tant que bailleur, vous pourriez bénéficier de MaPrimeRénov’ pour certains travaux d’amélioration des performances énergétiques. Cela vous permettrait d’ajouter de la valeur à votre investissement et le tout à moindre coût.
À surface équivalente, un bien immobilier ancien reste donc bien moins cher qu’un bien neuf. Cela facilite notamment la demande de financement. En effet, elle concernera une somme plus petite, et avec un apport moins important. Le choix d’investir dans l’ancien permet aussi de pouvoir acquérir un bien d’une surface plus grande que dans le neuf.
Disposer d’un loyer immédiatement en investissant dans l’ancien
D’autre part, si l’écart de loyer entre le neuf et l’ancien est généralement très faible pour la même surface (on remarque tout de même que les loyers sont légèrement plus élevés dans l’ancien), le montant d’un loyer est principalement lié à la situation géographique d’un bien et aux services disponibles à proximité. Sur ce point, l’ancien offre bien plus d’opportunités qu’un logement neuf. En effet, les constructions neuves sont souvent situées dans des zones excentrées et peu attractives.
Un autre grand atout de l’ancien par rapport au neuf réside également dans sa disponibilité immédiate. Vous pouvez donc percevoir des loyers sans attendre. A contrario, dans le neuf, vous devrez débloquer une partie des fonds lors de la signature du contrat de réservation et patienter le temps de la construction, généralement de 18 à 24 mois, avant que votre investissement ne commence à vous rapporter de l’argent.
Par ailleurs, si vous achetez un bien ancien déjà occupé par un locataire, vous pourrez alors recalculer le loyer. Ici il vous faudra vous aligner sur la réalité des loyers du marché immobilier local.
Vous pourrez également bénéficier de l’accompagnement d’agences spécialisées qui s’occuperont de la gestion locative de votre bien à distance. Cela vous permettra de vous assurer un loyer immédiat dans l’ancien. Puis vous pourriez aussi considérer une rehausse du loyer en cas de changement de locataire et de travaux.
Investir dans l’ancien plutôt que dans le neuf, une valeur sûre
Certes, il existe des immeubles neufs dans les centres-villes. Mais ils sont si rares que leur prix se révèle souvent inaccessible pour un investisseur lambda. Par ailleurs, les centres-villes sont souvent saturés. Ce qui ne laisse que de très rares opportunités de construction d’un bien neuf.
A contrario, les biens dans l’immobilier ancien sont regroupés dans les quartiers les plus prisés des villes. Il s’agit souvent d’emplacements mieux desservis, avec tous les services de proximité. Cela signifie pour l’investisseur une plus forte demande locative et donc l’assurance de bien louer son appartement.
D’autre part, ce que l’on perd en fonctionnalité et en performance par rapport au neuf (les normes thermiques et phoniques notamment), on le gagne en « cachet ». En effet, ce type de biens est souvent construit à base de matériaux nobles, de bois ou de briques. Il est donc possible de dénicher des biens d’exception, très authentiques et ayant beaucoup de valeur.
De plus, My expat, qui accompagne les expatriés dans leur projet d’investissement immobilier locatif dans l’ancien en France, se charge de visiter chaque bien et d’étudier chaque aspect du logement, afin de s’assurer de sa conformité, de sa fiabilité, et de son rendement locatif.
Une plus-value à la revente en faveur de l’immobilier ancien
En plus des revenus locatifs qui rivalisent avec ceux du neuf, il faut ajouter la plus-value à la revente supérieure que peut espérer l’investisseur avec un bien ancien. Cela tient à plusieurs raisons : les bonnes affaires sont plus communes dans l’ancien et la négociation est ouverte (alors que la marge de négociation du prix d’achat dans le neuf est infime, les prix étant généralement fixes).
De plus, l’emplacement géographique des biens anciens, qui se situent dans les quartiers les plus attractifs et dynamiques, offre l’assurance de revendre son bien. Mais surtout il garantit de bénéficier d’une demande locative qui ne cessera jamais. Des travaux de rénovation bien menés peuvent aussi considérablement améliorer le logement et son cachet, et donc in fine, le prix du bien.
Pour toutes ces raisons, nous considérons qu’un expatrié a davantage intérêt à investir dans un logement ancien plutôt que dans un logement neuf.
