Vous envisagez d’investir dans l’immobilier en France à la rentrée ? Étape décisive dans tout projet d’investissement immobilier, la demande de financement présente quelques spécificités pour les investisseurs expatriés. Voici un tour d’horizon des choses à savoir pour financer son investissement locatif en France en 2022.
Crédit immobilier : qu’est-ce qui change pour l’investissement locatif en 2022 ?
Généralités
En 2022, voici quelques nouveautés à connaître en matière de financement immobilier :
- Les recommandations du HCSF en 2022
En septembre 2021, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a rendu obligatoires les recommandations auprès des banques concernant le crédit immobilier.
Dès le 1er janvier 2022, les banques s’exposeront à des sanctions si elles ne respectent pas les contraintes suivantes :
- Le taux d’endettement fixé à 35 % ne peut pas être dépassé ;
→ ce taux, de 33 % auparavant, inclura désormais le coût de l’assurance emprunteur.
- La durée maximale de crédit est de 25 ans ; pour les expatriés, la limite est de 20 ans.
- Le taux de dérogation (c’est-à-dire le nombre de dossiers pour lesquels la banque peut déroger à ces règles) est de 20 %.
Le type de revenus pris en compte dans le calcul du taux d’endettement reste le même. Ainsi si vous avez des revenus locatifs d’un autre bien ceux-ci sont toujours pris en compte.
Calculer son taux d’endettement
Pour rappel, afin de calculer son taux d’endettement, il suffit de diviser les charges (long terme : loyers, pensions, autres emprunts) par le montant des revenus du foyer et de multiplier le résultat par 100. Par exemple, si les revenus du foyer s’élèvent à 3 500 € nets et que les charges s’élèvent à 950 €, alors le taux d’endettement sera de (950 € / 3 500 €) x 100 = 27 %.
La formule :
(charges / revenus du foyer) * 100
Dans les revenus, sont inclus : les éventuels revenus locatifs, les salaires des personnes du foyer ainsi que les revenus non salariés (allocations, aides financières, pension alimentaire…).
Attention toutefois, dans certains pays, le calcul des revenus peut changer. Aux États-Unis par exemple, une part du salaire est variable. Dans ce cas, seule la partie fixe du salaire sera donc prise en compte.
- Les banques plus frileuses en 2022 ?
Il faut également savoir que les banques françaises sont aujourd’hui un peu plus frileuses à l’idée d’accorder des crédits aux non-résidents.
Cela s’explique de plusieurs façons. Tout d’abord, les établissements bancaires ont des équipes plus réduites dédiées à cette clientèle. Peu de banques sont alors finalement familiarisées avec la situation des expatriés.
En outre, la recherche de rentabilité incite les banques à fixer des montants d’emprunt minimum pour rentabiliser leurs opérations.
Les contraintes habituelles liées au financement immobilier
Pour financer son investissement locatif 2022, au moment de faire une demande de prêt immobilier, il faudra également prendre en compte les contraintes habituelles liées au financement pour non-résidents :
- Le montant minimum du prêt
De manière générale, il sera plus simple de trouver un financement pour un emprunt à partir de 150 000 €. C’est en effet le montant généralement fixé par les banques pour maximiser la rentabilité des crédits.
Il est toutefois possible d’obtenir un prêt en dessous de ce montant, mais cela risque de s’avérer plus complexe.
- L’apport personnel à fournir
En tant que non-résident, il vous sera également demandé de fournir, a minima, un apport personnel à hauteur de 28 % du montant du bien. Cela comprend généralement aussi le paiement des frais annexes (frais d’agence, honoraires du notaire…).
Dans certains cas, des banques peuvent aussi demander un nantissement pendant toute la durée du prêt.
- Un solide dossier de financement
Quelle que soit votre situation, vous devrez constituer un solide dossier de financement pour votre investissement. Il devra notamment inclure des pièces justificatives relatives à :
- votre identité (copie du passeport ou de la carte d’identité) ;
- votre domicile (justificatif de domicile ; dernières quittances de loyer ; contrat de bail…) ;
- votre situation matrimoniale (copie du livret de famille ; certificat de PACS…) ;
- vos revenus (bulletins de salaire ; avis d’imposition…) ;
- votre contrat de travail ;
- votre situation bancaire et patrimoniale (relevés de compte ; tableau d’amortissement des prêts ; titres de propriété ; actes notariés…).
→ À savoir : pour les expatriés qui résident dans des pays connaissant une forte instabilité politique ou économique (guerre, conflit, forte crise économique…), les banques se montreront plus réticentes et la demande de financement aura moins de chances d’être acceptée.
À qui s’adresser pour financer son investissement locatif en 2022 ?
Pour faire une demande de financement pour votre investissement locatif, plusieurs options s’offrent à vous. Vous pouvez vous adresser à :
- Votre banque en France : cela vous permettra d’échanger facilement avec votre banquier habituel, qui vous connaît et qui sera plus sensible à votre projet.
- Un courtier spécialisé dans la clientèle expatriée, tel que : Paris Loan Broker, MEA Finance…
- Une banque dans la ville où vous souhaitez investir. Cette dernière connaîtra mieux le marché immobilier local et sera plus susceptible de financer votre projet d’investissement locatif.
Les taux actuels pour le financement immobilier pour expatriés
Fin 2021, les taux d’emprunt immobiliers pour les résidents français s’élèvent à 0,70 % sur 10 ans ; 1 % sur 20 ans ; 1,25 % sur 25 ans. Ils sont donc relativement attractifs (Source : Empruntis).
Pour les non-résidents français, les taux appliqués sont généralement un peu plus élevés, car le risque est considéré comme étant plus important pour la banque.
Généralement, les taux appliqués pour les expatriés sont de 0,15 % à 0,5 % plus élevés que pour les résidents (de même pour l’assurance emprunteur). Cela varie toutefois en fonction de votre situation, du montant du crédit et de la période de prêt.
Il peut ainsi être intéressant de comparer différentes offres et de faire appel à plusieurs prestataires pour trouver le meilleur taux.
Quoiqu’il en soit, même pour les expatriés, les taux restent relativement bas et les conditions d’emprunt sont donc toujours très favorables pour investir dans l’immobilier en France en 2022.
