Les bonnes raisons d’investir dans l’immobilier locatif en France sont bel et bien là : un accès à des crédits; à des taux qui augmentent; mais qui sont fixes et encore bas, une rentabilité générale supérieure aux autres investissements à risque égal. Découvrez 5 raisons de vous lancer dans l’investissement locatif en France en 2022.
1. Des taux d’intérêt encore avantageux pour l’investissement locatif…
Pendant plusieurs années, les taux d’intérêts étaient à des niveaux exceptionnellement avantageux. En 2021, les investisseurs pouvaient emprunter pour moins de 1% d’intérêt. C’est pourquoi la hausse des taux actuelle peut freiner certains investisseurs. Or, choisir de ne pas emprunter maintenant pour investir est une erreur, car les taux vont certainement augmenter sur le reste de l’année, au rythme de la conjoncture inflationniste. On prévoit d’ailleurs des taux d’intérêt de 2 à 3% d’ici à la fin de l’année.
Emprunter aujourd’hui à un taux moyen de 1,60% sur 20 ans est donc tout à fait intéressant (source: l’Observatoire Crédit Logement/CSA).
Dans le détail, au mois de juin, les taux moyens étaient de 1,36 % sur 15 ans, 1,49 % sur 20 ans et 1,59 % sur 25 ans. Attention, sachez que les taux proposés aux expatriés sont généralement supérieurs de 0,2 à 0,5% en fonction du profil. En effet, de nombreux éléments entrent en compte pour les établissements bancaires qui proposent des prêts aux non-résidents : type de contrat de travail, revenus, pays d’expatriation, taux d’endettement, etc.
Nota bene : les taux d’intérêt sur le crédit immobilier sont toujours négociables.
2 … permettant des rendements confortables
En France, réaliser un investissement locatif rapporte généralement entre 3 et 5,5 %. Avec un emprunt à 1,60 % sur 20 ans, l’effet de levier du crédit peut toujours faire la différence. Les loyers couvrent la totalité des intérêts et permettent même d’amortir le bien. En effet, suite à la montée généralisée des prix, les propriétaires peuvent augmenter les loyers. Cette augmentation est toutefois plafonnée à 3,5% pendant 1 an.
Si Paris a toujours la cote, l’opération est en fait encore plus profitable dans les plus grandes villes de la province, à commencer par Lyon, Bordeaux et Marseille. Ces villes sont toujours aussi dynamiques et attractives, car elles offrent un bon cadre de vie, un tissu économique et culturel présent et d’excellentes infrastructures. Les rendements dans certains quartiers atteignent ou dépassent les 5 %. Si on ne peut prétendre à une telle rentabilité dans la capitale, la forte demande locative met l’investisseur à l’abri de tout risque de vacance locative.
À noter que les biens qui présentent la meilleure rentabilité sont généralement les surfaces plus petites comme un studio ou un deux-pièces. Ce sont ensuite les biens qui sont agencés pour de la colocation qui peuvent parfois atteindre les 7 % de rentabilité brute.
3. Des prix qui progressent
Il est vrai que les prix continuent leur progression, surtout en ce qui concerne les appartements anciens. Mais il faut regarder à la loupe, car cette tendance générale masque de fortes disparités.
À Lyon par exemple, la hausse sur un an est de 1 % et Bordeaux quant à elle a vu ses prix augmenter de 3% sur un an. À Marseille, la hausse des prix est impressionnante : + 8% depuis juillet 2021 selon les données de LeFigaro.fr. Dans la capitale, les prix moyen au mètre carré traduisent une dynamique plus à la baisse : -2% sur un an.
Il faut toutefois noter que les évolutions ici mentionnées englobent tous les types de biens : maisons, appartements, neuf et ancien. Ces chiffres sont donc à interpréter avec prudence.
Enfin, l’investissement immobilier est un placement qui arrive généralement à maturité après une longue période, entre 20 et 30 ans. Ainsi, l’évolution des prix sur une année est relativement limitée pour interpréter la rentabilité ou l’attractivité d’un investissement sur le long-terme.
Si on s’intéresse à une plus longue période, selon la même source (Lefigaro.fr) on note les évolutions suivantes :
| Ville | Prix moyen au mètre carré | Évolution sur 1 an | Évolution sur 5 ans |
| Paris | 11 488 € | – 2 % | 21 % |
| Lyon | 5 653 € | 1 % | 42 % |
| Bordeaux | 5 067 € | 3 % | 33 % |
| Marseille | 3 835 € | 8 % | 35 % |
4. Une aide fiscale pour les propriétaires bailleurs en 2022
MaPrimeRénov est à présent accessible aux propriétaires bailleurs depuis juillet 2021. Cette prime a pour objectif de financer les travaux d’amélioration énergétique. Le montant de l’aide varie en fonction de la nature des travaux, de la composition du foyer ainsi que de la commune du bien.
De manière générale, nous conseillons de privilégier l’immobilier ancien, car il permet de limiter les droits de mutation à l’achat tout en défiscalisant le montant des potentiels travaux. Un investisseur peut en effet déduire de ses revenus fonciers l’ensemble des dépenses d’amélioration effectuées dans son logement locatif.
5. L’investissement locatif : le choix de la sécurité
Face à un besoin imprévu de liquidités, un ménage ayant placé son épargne dans une assurance-vie perd sa plus-value s’il souhaite rompre son contrat. Avec un investissement immobilier, il peut toujours vendre son bien ou souscrire un prêt hypothécaire.
Dernier atout en faveur de l’investissement locatif, une fois le prêt remboursé, le ménage n’a plus besoin d’ajouter un effort financier et perçoit des loyers bruts. Ces revenus deviennent une rente quasi pérenne pour l’ensemble de ses futurs besoins de financement.