Déjà mis en application en 2015, l’encadrement des loyers est entré de nouveau en vigueur en 2019. Les propriétaires d’appartements à Paris ne peuvent donc plus fixer un loyer supérieur à un loyer de référence augmenté de 20%. Si vous êtes vous-même propriétaire ou que vous réfléchissez à investir dans l’immobilier locatif à Paris, il est normal que vous vous posiez certaines questions. Comment calculer le plafond du loyer ? Existe-t-il des exceptions pour éviter l’encadrement des loyers ? Sous quelles conditions est-il possible d’augmenter le loyer ? Voici toutes les informations à retenir sur la loi d’encadrement des loyers à Paris.
Cette mesure d’encadrement des loyers fait partie de la loi ALUR initiée en 2014 par Cécile Duflot. Elle a ensuite été remaniée en 2015 par Sylvia Pinel. Annulée en 2017, elle a été nouvellement appliquée le 1er juillet 2019. Ainsi elle ne concerne que les baux signés ou renouvelés après cette date. Les contrats signés avant ne seront donc pas soumis au dispositif d’encadrement.
Comment est calculé le loyer de référence à Paris ?
Les 80 quartiers de la ville de Paris ont été regroupés en 14 secteurs géographiques par l’Observatoire des loyers parisiens. Un loyer médian en euros et au mètre carré a été calculé pour chacun d’eux en fonction du nombre de pièces et de l’époque de construction du bien. Ces derniers seront réévalués chaque année.
Pour connaître le loyer de référence majoré,il faut ajouter une majoration de 20%. À l’inverse, pour connaître le loyer de référence minoré, c’est à dire en dessous de quel prix le loyer est manifestement sous-évalué, il faut diminuer le loyer de référence de 30%.
Pour être certain de connaître le juste prix de votre bien avant de le mettre en location, vous pouvez faire une simulation avant d’acheter un appartement à Paris.
Il existe cependant deux exceptions à la mesure d’encadrement des loyers à Paris.
S’affranchir de l’encadrement des loyers grâce à des caractéristiques précises
Tout d’abord, les propriétaires peuvent demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré de 20% à condition que le bien loué présente des caractéristiques particulières en matière de localisation ou de confort.
Autrement dit, si l’appartement possède une terrasse, un jardin ou encore une vue exceptionnelle ou même un spa, il est donc possible d’ajouter un complément de loyer au loyer de référence majoré fixé par la loi ALUR. Cela étant, il faudra décrire ceci dans le bail.
La location corporate
Enfin, il existe une deuxième exception très intéressante pour les propriétaires, en particulier expatriés, qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif. Mentionnons la location corporate qui permet de s’affranchir de l’encadrement des loyers. Par conséquent, en louant votre appartement à une société, vous pouvez donc fixer le loyer comme vous le souhaitez et vous bénéficiez des autres avantages inhérents à ce type de location. Ainsi, vous n’avez quasiment aucun risque de loyer impayé et vous vous prémunissez des risques de dégradation.
Les risques et pénalités
Quoi qu’il en soit, les propriétaires ne respectant pas ces modalités encourent jusqu’à 5 000 € d’amende, et 15 000 € s’il s’agit d’une société.
Depuis le 1er janvier 2023 la mairie de Paris a mis à disposition un formulaire de signalement de dépassement de loyer.
Pour plus d’informations vous pouvez consulter le site de la mairie sur l’encadrement des loyers.
En ce qui concerne les compléments de loyer, selon le site de la ville : le locataire dispose de 3 mois à compter de la signature du bail, pour contester le complément de loyer auprès de la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette étape est indispensable avant toute saisine du juge judiciaire.
Quand et comment est-il possible d’augmenter le loyer ?
Premièrement il est possible d’augmenter le loyer entre deux locataires si celui-ci est manifestement sous-évalué. C’est à dire qu’il se situe en-dessous du loyer de référence minoré. Cependant, la hausse ne peut pas être supérieure à la moitié de la différence entre le dernier loyer payé par le précédent locataire et le montant du loyer médian.
Effectuer des travaux
Autre possibilité : l’augmentation du loyer après travaux. Si vous avez effectué des travaux dans votre appartement à la suite de la dernière location, vous pouvez alors augmenter le loyer annuel jusqu’à 15% du coût des travaux TTC.
Attention : le nouveau loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré (sauf exception vue précédemment).
Autres cas de figure
Enfin, vous pouvez fixer librement le loyer de votre appartement à Paris (dans la limite du loyer de référence majoré) dans trois situations.
- si vous louez votre appartement pour la 1ère fois;
- dans le cas où votre appartement à Paris est vide depuis plus de 18 mois;
- si vous avez fait des travaux d’amélioration durant les six derniers mois à hauteur du montant de la dernière année de loyer.
Pour toutes questions sur l’encadrement des loyers à Paris
Désormais sachez qu’un numéro de téléphone et une adresse email sont mis à disposition des locataires et des propriétaires : +33.1.42.79.50.49 / [email protected]
Les autres villes candidates à l’encadrement des loyers.
De même, Lille est aussi sujette à l’encadrement des loyers depuis mars 2020. D’ailleurs depuis le 1er juin 2021 cet encadrement s’applique aussi au 9 villes du territoire Plaine Commune. Sont donc concernées depuis peu: Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve et Saint-Ouen.
Sans surprises d’autres communes se sont intéressée à ce dispositif. Nous pouvons citer Bordeaux, Montpellier, Lyon et Marseille.
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