L’encadrement des loyers est en vigueur dans les zones tendues partout en France. Cette mesure de la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), initiée en 2014, vise à limiter la spéculation immobilière grâce au plafonnement des loyers.
Avant d’investir, il est important de s’intéresser à cette question qui peut jouer un rôle dans la rentabilité du projet.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure entrée en vigueur en 2015, puis renouvelée à plusieurs reprises. Elle vise à interdire l’augmentation des prix des loyers dans certaines zones de France où le marché est en tension.
L’objectif est, d’une part, de faciliter l’accès au logement, et d’autre part, d’empêcher les hausses de loyers abusives appliquées par certains bailleurs dans de nombreuses métropoles.
Pour rappel, une zone tendue est une ville où le prix des loyers est très élevé à cause d’un décalage entre l’offre et la demande de logement.
Aujourd’hui, 28 agglomérations françaises sont considérées comme tendues, parmi lesquelles Lille, Lyon, Bordeaux, Paris, Toulouse, Marseille, Nantes…
Par ailleurs, il faut savoir que l’on distingue deux types d’encadrement des loyers :
- L’encadrement des loyers à la relocation, qui concerne toutes les zones tendues, Paris inclus. Il s’agit de l’interdiction d’augmenter le loyer entre deux locataires.
- L’encadrement des loyers avec plafond, qui concerne des villes spécifiques. Il s’agit de l’interdiction de dépasser un certain plafonnement de loyer fixé au mètre carré.
Quelles villes appliquent l’encadrement des loyers en France ?
Voici les villes qui appliquent l’encadrement des loyers en 2022 :
- Paris intra-muros, depuis 2019 (encadrement des loyers à Paris)
- Lille, depuis mars 2020
- Hellemmes
- Lomme
- Lyon
- Villeurbanne
- Les villes de la Plaine Commune (Épinay-sur-Seine, Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, Pierrefitte-Sur-Seine, La Courneuve…)
- Les communes d’Est Ensemble : Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Pantin, Romainville, Bobigny, Bondy, Le Pré St-Gervais…
Les autres villes soumises à l’encadrement des loyers
Bordeaux et Montpellier devraient aussi voir le dispositif s’appliquer courant 2022.
D’autres villes sont également éligibles à l’encadrement des loyers. En effet, la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 « relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale », dite « 3DS » (ou « 4D ») rouvre, jusqu’au 23 novembre 2022, une période pendant laquelle les villes peuvent candidater à l’encadrement des loyers (pour une application au plus tôt fin 2022 / début 2023).
Comment calculer l’encadrement des loyers ?
Les bailleurs ne peuvent pas imposer un loyer excédant de plus de 20 % les loyers de référence fixés par arrêté préfectoral par chaque zone. Le loyer devra ainsi être inférieur au loyer de référence majoré, sauf cas exceptionnel.
Si ce plafonnement est dépassé, le locataire sera en droit de le contester.
Comment augmenter le loyer de son bien ?
La révision de loyer (hors charges) est possible une fois par an si une clause d’indexation est prévue à cet effet dans le contrat de bail. Cette révision doit être effectuée à la date indiquée dans le bail locatif, ou, à défaut, à la date d’anniversaire du bail.
Pour l’augmentation de loyer annuelle, il est nécessaire d’appliquer l’IRL (indice de référence des loyers), qui définit le plafond de l’augmentation des loyers que les bailleurs peuvent appliquer. Cet IRL est revu chaque année par l’INSEE. Au premier trimestre 2022, il est de 133,93. La date de l’IRL à prendre en compte doit en principe figurer sur le contrat de location. Sinon, il faudra utiliser l’IRL du dernier trimestre publié par l’INSEE lors de la signature du contrat de bail.
L’IRL est utilisé comme base pour le calcul de l’augmentation du loyer :
Nouveau loyer = Loyer en cours x (IRL du trimestre actuel / IRL du même trimestre de l’année précédente)
L’IRL varie selon le contexte économique et notamment selon l’évolution de l’inflation. Une réévaluation du loyer de référence est effectuée une fois par an.
Des modalités d’encadrement des loyers complexes
L’encadrement des loyers reste assez complexe à faire respecter et difficilement contrôlable par les collectivités.
En outre, on fixe le loyer de référence médian selon plusieurs critères, tels que le type de location (location vide ou location meublée) ; la localisation (Paris est par exemple découpée en 80 secteurs) ; l’époque de construction du logement ; et le nombre de pièces du logement.
Dans certains cas exceptionnels, le dépassement du plafond peut être autorisé, si cela est justifié. Voici quelques exceptions :
- le logement est doté de caractéristiques de localisation ou de confort particulières (par exemple, une vue sur la Tour Eiffel) ;
- des travaux d’amélioration ou de mise en conformité de normes équivalents à 6 mois de loyers (ou plus) ont été effectués par le propriétaire ;
- le logement n’a pas été loué pendant les 18 derniers mois ;
- le loyer est très en dessous des prix du marché dans le quartier concerné.
Vers un encadrement des loyers plus contrôlé en France en 2022
Aujourd’hui, les propriétaires bailleurs respectent encore peu l’encadrement des loyers, en particulier en ce qui concerne les petites surfaces.
Dans le cadre de la loi 3DS, à partir du 1er juillet 2022, les propriétaires auront l’obligation d’indiquer dans leur annonce de location un certain nombre d’informations liées au bien :
- le montant du loyer mensuel ;
- l’estimation des charges récupérables ;
- le montant du loyer de référence majoré pour les villes concernées par le plafonnement des loyers ;
- le montant du dépôt de garantie ;
- si vous optez pour une location meublée ou non ;
- la commune et l’arrondissement du logement ;
- la surface habitable en mètres carrés.
En outre, pour renforcer l’efficacité du dispositif, les mairies pourront exercer un pouvoir de contrôle de l’encadrement des loyers, de mise en demeure et de sanctions en cas de non-respect de cette obligation.