Vous avez sûrement déjà entendu parler du dispositif Pinel. C’est l’un des dispositifs les plus prisés en France. Il permet aux investisseurs de réaliser un projet d’investissement locatif dans le neuf, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal. Ce dernier consiste à réduire l’impôt sur les revenus locatifs, de manière proportionnelle à la durée de l’engagement. De façon générale, il existe trois durées d’engagement sur ce type de dispositif : 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Des changements sont prévus sur ce dispositif, afin de revoir les chiffres à la baisse jusqu’en 2024. On vous explique tout dans cet article.
Les principes du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel est assez commun et simple. Pour commencer, il est important de noter qu’il est applicable uniquement aux biens immobiliers locatifs, neufs ou réhabilités.
Le principe, comme expliqué plus haut, est de réduire ses impôts, proportionnellement à la durée de l’engagement au sein du dispositif. Les durées sont de 6 ans minimum et de 12 ans au maximum, pour une réduction d’impôts qui ne dépasse pas 63 000€ au total. Si l’investisseur s’engage sur 6 ans, il peut bénéficier d’un abattement de 12% sur ses impôts, s’il opte pour une durée de 9 ans, la réduction peut atteindre 18% et, pour la durée maximale de 12 ans, l’optimisation fiscale peut monter jusqu’à 21%. L’abattement est calculé sur le loyer que le bien en question génère.
Depuis janvier 2021, le dispositif Pinel n’est réalisable que pour les logements collectifs; les propriétaires de maisons individuelles ne peuvent pas en bénéficier.
Pour les investisseurs qui payent plus de 2500 € d’impôts, il est intéressant de se pencher sur ce type d’engagement.
Le dispositif Pinel sera applicable en 2023 et 2024, mais en prenant en compte une réduction d’impôt qui sera dégressive.
Conditions pour bénéficier du dispositif
Comme pour toute aide ou tout dispositif, il y a des conditions à remplir avant de pouvoir en bénéficier. Pour le dispositif Pinel, les deux conditions les plus évidentes sont que l’acquéreur soit imposable en France et qu’il soit majeur.
En plus de cela, il faudrait que l’investisseur soit solvable dans sa démarche de souscription à un crédit immobilier : s’il est résident en France, il ne peut pas dépasser 33% de taux d’endettement, et s’il est non résident, ce taux ne devrait pas être supérieur à 35%. Quant à la durée du crédit immobilier, elle ne doit pas dépasser 25 ans pour un habitant de l’hexagone et 20 ans pour un expatrié.
Quant au bien éligible, il faut que ce soit un logement neuf, jamais habité, notamment une VEFA ( Vente en l’état futur d’achèvement), louée nue et conforme aux normes énergétiques. Dans l’étude de son projet d’immobilier locatif, il est important de noter que sous un dispositif Pinel, le loyer est plafonné. Aussi, il faut prendre en compte que le plafond du montant investi qui pourrait être compté dans ce dispositif Pinel est de 300 000€, et que l’investisseur est limité à 2 biens par an.
Il est essentiel de clarifier qu’il est tout à fait possible pour un expatrié de bénéficier du dispositif Pinel, si l’achat se fait avant le départ pour l’étranger : dans ce cas, l’avantage fiscal est conservé.
L’investissement locatif en loi Pinel
Le principal avantage du dispositif Pinel dans le cadre d’un investissement locatif est la réduction d’impôt. Comme dit précédemment, une réduction d’impôt sur les revenus allant jusqu’à 63 000 € réduit considérablement vos charges. Dans ce cas, réduire ses impôts de 12% à 21% pourra rendre votre rendement locatif bien meilleur.
Pour rappel, le rendement locatif, ou rentabilité locative, est un indicateur clé dans votre stratégie d’investissement locatif. Il s’agit du ratio entre le montant investi et les revenus locatifs générés chaque année. Vous devez alors chercher à calculer de rendement pour effectuer les meilleures décisions. Généralement, en France, le taux de rendement se trouve entre 2% et 8% brut. Il varie toutefois grandement selon les villes (les périphéries ou villes en développement connaissent des taux de rendement plus intéressants).
En Pinel, louer à un prix inférieur au prix du marché est une condition non négociable pour bénéficier de la réduction d’impôts. Les montants des loyers sont donc limités dans le cadre de ce dispositif, d’où l’importance de se renseigner sur la zone où se situe le bien. Ce afin de s’assurer d’y trouver des locataires, ce qui peut être difficile, notamment dans les zones B. Également, la revente du bien peut parfois être difficile en fonction de la zone et la plus-value est bien souvent moins importante qu’avec un bien ancien.
La défiscalisation grâce au Pinel, jusqu’à quand ?
Jusqu’en décembre de cette année, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€ maximum. À partir de 2023, les taux d’abattement mentionnés plus haut dans cet article seront revus à la baisse. Par exemple, un investisseur qui s’engage sur une durée de 6 ans pourra bénéficier d’une réduction de 10,5%. Celle-ci est de 15% sur 9 ans et 18% sur 12 ans. Et, en 2024, ces taux diminueront encore, pour atteindre 9%, 12% et 14% respectivement.
Il existe toutefois quelques exceptions à cette baisse, notamment si le logement en question est situé dans un quartier prioritaire, si le niveau de performance énergétique et environnemental est meilleur que le seuil indiqué, ou encore, si l’acquéreur a entrepris de gros travaux de réhabilitation.
Après le Pinel, quelles options ?
Vous l’avez compris, le dispositif Pinel tend à disparaître. Il est vrai qu’il est parfois moins avantageux qu’une LMNP (location meublée non professionnelle) par exemple, mais il séduit quand même de nombreux investisseurs qui se tournent vers l’immobilier locatif neuf. La fin de ce dispositif se fait progressivement, comme on l’a expliqué dans cet article, notamment avec la baisse des taux de réduction d’impôts.
Le gouvernement met en place des alternatives moins coûteuses. L’objectif de ces mesures sera de trouver une solution plus intéressante concernant le plafond des loyers. Dans le cadre du dispositif Pinel par exemple, ces derniers sont plus bas que les loyers du marché.
Le dispositif Pinel+, successeur du Pinel, permettra aux investisseurs de conserver leurs avantages fiscaux à taux pleins. Évidemment, pour cela, il faudra cocher plusieurs cases. Ils devront notamment répondre à des normes environnementales plus strictes, la RE2020, appliquée depuis le début de cette année. Moins intéressant que le dispositif Pinel classique, le Pinel + pourrait peut-être intéresser les investisseurs très séduits par le développement durable ou encore ceux qui souhaitent absolument bénéficier d’une défiscalisation.
Les logements qui se situent dans les quartiers prioritaires verront, eux aussi, le taux de leur réduction d’impôt maintenue.
