Le dispositif Pinel
Qu’est-ce que le Pinel ?
Venu remplacer le dispositif DUFLOT en 2014, le dispositif PINEL est un mécanisme fiscal vous permettant de d’obtenir une réduction d’impôt (dispositif de défiscalisation).
Attention, ce dispositif est amené à disparaître progressivement dans les 2 années à venir. Il s’adresse donc aux contribuables qui achèteraient jusqu’au 31 décembre 2024. Les taux de réduction d’impôt seront d’ailleurs revus à la baisse dès 2023.
Quelques logements éligibles au dispositif Pinel :
- un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement dans un bâtiment d’habitation collectif (VEFA, ou achat sur plan)
- un bien situé dans un bâtiment d’habitation collectif en construction
- un logement ancien supportant des travaux lourds
- un local affecté faisant l’objet de travaux lourds pour être transformé en logement
Choisir le Pinel quand on est expatriés, un dispositif adapté ?
Tout d’abord, pour bénéficier de cet avantage fiscal, vous devez être imposable en France. Ensuite, le principe est simple : en investissant dans l’immobilier locatif, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement, pouvant atteindre 63 000€ sur une période maximale de 12 ans.
Une condition : vous avez l’obligation de louer votre bien pendant 6 ans (durée durant laquelle vous bénéficierez d’une réduction de 12% de la valeur du bien).
Par exemple, pour un bien à 200 000 €, vous bénéficierez d’une réduction de 16 000€ en 4 ans. Soit 4000 € par an. La contrainte de ce dispositif est le plafonnement des loyers.
Investir via le dispositif Pinel vous permet aussi de louer votre bien à un proche, un membre de la famille… Du moment qu’il ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété est un dispositif juridique qui consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en nue-propriété d’une part, et en usufruit de l’autre. La nue-propriétaire détient ainsi les murs et l’usufruitier peut jouir pleinement du bien (y habiter, le louer…). De plus en plus d’investisseurs utilisent cette opération. En effet, les droits de transmission sont élevés en France, cette option paraît donc la plus stratégique.
Le fait de démembrer son bien sépare d’une part l’usufruitier (une tierce personne qui pourra jouir pleinement du bien, y habiter, le louer…) et le nu-propriétaire d’autre part (apparaît sur l’acte de propriété). Ce dernier peut être un bailleur social, mais la plupart du temps, c’est votre enfant.
Le démembrement de propriété est ainsi un excellent moyen de transmettre à vos enfants à moindre coût fiscal. Dans la mesure où seul l’usufruit sera transmis, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de la nue propriété. De plus, à l’extinction de l’usufruit (par exemple à la mort de l’usufruitier), il n’y a pas droit de succession et donc pas de frais à la charge de votre nu-propriétaire.
Le dispositif fiscal LMNP : le meilleur choix pour l’investissement locatif d’un expatrié
Généralement, le dispositif en loueur meublé non professionnel est le plus intéressant pour les non-résidents français !
La condition principale de ce dispositif est de signer un bail meublé avec plusieurs critères à respecter (liste de meubles obligatoires…). Le principal avantage du dispositif LMNP est qu’il n’y a pas de minimum en termes de baux sous conditions de percevoir des revenus bruts ne dépassants pas les 23 000 € par an, ce qui correspond à des loyers de 920 € par mois environ.
Notre recommandation : déclarer fiscalement au régime réel.
Ici, vous devez fournir chaque année une comptabilité foncière de votre bien. Au lieu d’effectuer une simple déclaration de revenus, vous indiquez les revenus perçus (loyers) déduits de toutes les charges (même les frais postaux !). Cette méthode vous permet d’amortir la valeur de votre bien. Par exemple, pour un bien dont la valeur est de 200 000 €, tant que vous n’aurez pas créé de richesse équivalente, vous ne payerez pas d’impôt.
Imaginons maintenant qu’au bout de 25 ans, voire 30 ans, vous atteignez la fin de votre amortissement. Dans ce cas, le résultat de votre opération foncière sera de 0. Ainsi, ce dispositif vous permet de percevoir des revenus nets d’impôt pouvant aller jusqu’à 1200 € par mois.
Bon à savoir : la comptabilité de votre activité foncière doit obligatoirement se faire par un professionnel. Le plus souvent, les propriétaires confient leur comptabilité au centre de gestion agrée (CGA) dont les frais atteignent les 200 à 240 €.
