Lors de la préparation de votre budget pour l’achat d’un appartement, il est important de ne rien oublier dans le calcul du coût de votre investissement. En plus du prix de l’appartement et des intérêts liés au remboursement du prêt, d’autres frais viennent s’ajouter à la note.
Les frais de notaire
Lors de l’achat d’un bien immobilier en France, vous devez obligatoirement avoir recours à un notaire. Celui-ci est chargé d’authentifier l’acte de vente et de le publier. Les frais de notaire sont à régler par l’acheteur et sont composés de plusieurs éléments : les frais de mutation, la rémunération du notaire (environ 1%) et le coût des formalités (environ 1000 euros par transaction). Au total, il faut donc prévoir un surcoût équivalent à environ 7,7% du prix de vente du bien.
Les frais d’hypothèque
À ces frais de notaire viennent souvent s’ajouter des frais d’hypothèque. En effet, si vous financez votre investissement immobilier par le crédit, la banque vous demandera quasi-systématiquement une garantie. Cette hypothèque nécessite un acte notarié qui entraine des frais.
Gardez également en mémoire que la banque qui vous accorde un prêt vous fera également payer des frais de dossier. Leur montant est variable en fonction des établissements (et de votre relation avec votre conseiller).
Les frais d’agence
Contrairement aux frais de notaire, les frais d’agence ne sont pas encadrés par la loi. Les montants varient donc en fonction des différents professionnels. Si en théorie c’est au vendeur de payer les frais d’agence (sauf si une clause dans le contrat prévoit le contraire ou le partage des frais), en pratique, les frais d’agence sont répercutés par le vendeur sur le prix de vente final.
Certains acheteurs font également appels à un chasseur immobilier pour trouver leur appartement. Si c’est votre cas, vous devez donc aussi bien sûr prendre en compte les frais que cela engendre. La commission demandée par le chasseur se situe la plupart du temps entre 3% et 6% du prix d’achat. Ce taux est en général dégressif : plus la valeur d’achat est élevé, plus le pourcentage de la commission diminue
Les impôts
Autre paramètre très important à prendre en compte lors de l’évaluation de votre budget : les impôts. En effet, en devenant propriétaire, vous deviendrez également automatiquement redevable de la taxe foncière. Cet impôt local varie en fonction de la ville dans laquelle se trouve votre bien et de la surface de ce dernier.
Enfin, si c’est un investissement locatif que vous souhaitez effectuer, vos aurez à payer des impôts sur les revenus locatifs que vous allez percevoir. Leur montant varie en fonction de votre situation mais aussi en fonction du type de location que vous mettez en place (location nue ou meublée).
Comment alléger la note ?
Afin de réduire le coût de votre investissement et d’améliorer sa rentabilité, il existe plusieurs solutions.
L’effet de levier
Grâce aux taux d’emprunts immobiliers très bas pratiqués en ce moment par les banques françaises, il est recommandé de profiter de l’effet de levier. Sélectionnez un appartement pour lequel vous êtes certain que le loyer perçu chaque mois vous permettra de couvrir l’intégralité des mensualités que vous devez rembourser à la banque et financez votre achat avec un minimum d’apport. Ainsi, c’est la banque qui financera quasi intégralement votre investissement et c’est votre locataire qui le remboursera. Une fois votre prêt intégralement remboursé, vous serez devenu propriétaire d’un bien sans avoir dépensé le moindre centime !
Les leviers de défiscalisation
Il existe deux façons de payer moins d’impôts pour un expatrié qui souhaite réaliser un investissement locatif en France : le déficit foncier et le statut LMNP.
En investissant dans un appartement ancien et en y effectuant des travaux de rénovation avant de le mettre en location, vous pouvez vous créer des charges foncières. Vous déduisez ensuite celles-ci des loyers que vous percevez et obtenez un déficit foncier. C’est ce montant que vous pourrez déduire de vos autres revenus imposables afin de faire baisser la note !
Autre solution : devenir loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Investissez dans un appartement à Paris, Bordeaux ou Lyon et louez-le meublé. Vous déclarerez alors vos revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux. Et cela vous permettra de déduire de ces revenus vos frais liés à l’entretien, la réparation et la gestion de votre appartement, mais aussi vos intérêts d’emprunt et vos impôts ainsi que l’amortissement de votre bien immobilier sur 30 ans et de vos meubles !
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