Il est parfois plus compliqué de se faire prêter de l’argent par une banque française pour investir dans l’immobilier quand on réside à l’étranger. Néanmoins, il existe des bonnes pratiques que tout investisseur se doit de connaître. Découvrez nos conseils et mettez toutes les chances de votre côté pour trouver un crédit immobilier en tant qu’expatrié.
Faire attention à son statut fiscal
Ne pas être résident en France n’est pas rédhibitoire pour l’obtention d’un crédit, mais soyons clairs, cela rend la chose un peu plus difficile. Ce n’est pas tellement la présence physique qui compte mais le statut fiscal. De nombreuses banques refusent de prêter de l’argent à des personnes qui ne sont pas officiellement résidentes sur le territoire national (notamment toutes les banques en ligne). Quant à celles qui sont susceptibles de le faire, ce ne sera qu’au prix d’un taux légèrement plus élevé de 0,2 à 0,5%. Malgré cette hausse, dans la majorité des cas les taux français sont plus avantageux que ceux proposés dans d’autres pays.
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Il est préférable d’éviter – autant qu’il est possible – le contrat de travail de droit local, qui soumet l’employé au régime fiscal du pays d’expatriation. Mais ça n’est pas toujours possible ou évident. Dans ce 1er cas de figure, il sera d’autant plus facile pour un investisseur de trouver une banque pour le financer dans de bonnes conditions que l’on dispose d’un contrat de travail droit français (et robuste par sa durée). Néanmoins, l’obtention d’un crédit pour ces deux types de contrats est tout à fait possible.
Bien réfléchir à son financement
Faire appel à un courtier
Une pratique qui se démocratise en France
Avez-vous pensé à vous rattacher aux services d’un intermédiaire pour être certain de mettre la main sur le crédit au meilleur taux ? Cela se fait beaucoup chez nos voisins Britanniques et se développe aujourd’hui rapidement en France.
Dans la véritable jungle qu’est devenue le crédit immobilier ces dernières années, ce n’est pas toujours un mauvais calcul, loin de là. Même si cela représente une dépense supplémentaire, un courtier en crédit vous fera gagner un temps considérable puisqu’il saura vers qui se tourner, car comme nous l’avons vu toutes les banques ne prêtent pas aux expatriés.
Un partenaire qui saura vous dénicher les meilleures conditions pour votre crédit immobilier
Le courtier sera bien sûr aussi à même de négocier pour vous les conditions de votre prêt avec la banque. Mentionnons le taux, la durée et le type de prêt. Or, là encore, nous l’avons vu, ces conditions peuvent être un peu plus drastiques pour les non-résidents, la banque compensant le risque lié à votre statut par un taux (très) légèrement moins favorable et en exigeant un premier apport supérieur. Aujourd’hui les banques demandent souvent autour de 30 % d’apport, contre 10 % – 20 % pour les résidents.
Autant de points à négocier âprement. Facilement joignables en ligne, les agences de courtage rappellent le client potentiel dans les 24 ou les 48 heures suivant sa demande d’information. Leurs frais d’honoraires correspondent généralement à 1 % du montant du prêt, mais parfois ceux-ci se rémunèrent sur les commissions de banques partenaires. Dans d’autres cas, certains courtiers exigent un coût fixe. C’est un cas plus rare.
Se familiariser avec son taux d’endettement
À partir du 1er janvier 2022, celui-ci ne doit pas dépasser 35 %. Cette limite est applicable aux résidents comme aux expatriés (recommandations du HCSF). Les banques ne prennent en compte que vos revenus fixes – attention vos primes ou bonus ne le sont pas.
En revanche si vous avez des revenus locatifs d’un autre investissement, ils seront utilisés dans le calcul du taux. Cependant uniquement à hauteur de 70% (au maximum). Dans la rubrique des charges, les établissements bancaires considèrent uniquement celles qui font référence à du long terme : pensions alimentaires, loyer, etc. Pour l’exemple, les frais de scolarité des enfants ne sont pas pris en compte.
Choisir le bon moment
Outre le statut fiscal (évoqué plus haut), vos situations personnelle et professionnelle sont des critères déterminants pour le banquier. Pour lui, les maître-mots sont stabilité et visibilité. Plus il lui semble risqué de vous prêter de l’argent, plus le coût du prêt sera élevé. Votre situation professionnelle sera scrutée à la loupe. C’est-à-dire le salaire, le type de contrat, et les éventuelles dettes contractées ailleurs sont analysées. Mais votre situation personnelle compte également et sera évaluée par le statut matrimonial et parental.
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