Depuis le début de l’année 2022, les conditions d’obtention d’un prêt bancaire sont de plus en plus contraignantes en France. Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), qui est responsable de surveiller le système financier français, a recommandé des conditions plus strictes. Le 29 septembre 2021, la HCSF a rendu sa décision. Découvrez quelles sont les conditions bancaires en France en 2022.
1. Les conditions bancaires en France : ce qui change en 2022
Les conditions d’octroi d’un crédit immobilier évoluent, mais qu’est-ce qui change réellement ? Si vous prévoyez de réaliser un investissement immobilier et que vous cherchez à obtenir un financement auprès d’un établissement bancaire, ces informations vous seront utiles.
D’abord, le taux d’endettement, qui était de 33%, est désormais limité à 35%, en comptant l’assurance emprunteur. Ce taux d’endettement est calculé sur le revenu net avant impôts de l’emprunteur. Le HCSF a mis en place cette mesure dans le but d’éviter le surendettement et les pratiques abusives.
Quant à la durée de remboursement du crédit immobilier, elle ne pourra plus dépasser 25 ans pour les résidents et 20 ans pour les expatriés Français dans le monde. Toutefois, certains acquéreurs, souvent ceux qui investissent dans des biens en VEFA, bénéficient d’un décalage de 2 ans, et donc d’une durée maximale de 27 ans. La deuxième exception est l’achat d’un bien dans l’ancien. 2 ans de plus sont en effet accordés si les travaux à réaliser représentent plus de 25% du prix total du bien.
La recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière ne touche pas les renégociations, rachats et regroupements de crédits immobiliers.
Pour éviter d’être sanctionnées, les banques devront appliquer ces recommandations. Il existe, néanmoins, une tolérance : les banques pourront déroger à la règle pour 20% maximum de leurs dossiers. Des conditions bancaires s’appliquent en France, même pour cette dérogation. La dérogation peut concerner 80% des personnes qui souhaitent acheter leur résidence principale et 30% des primo-accédants.
Quelles en sont les conséquences ?
Les banques, de leur côté, vont devoir faire un effort supplémentaire sur la constitution des dossiers de leurs emprunteurs. Ensemble, ils devront prendre en compte les revenus fonciers perçus et à percevoir à hauteur de 90% au lieu de 70% du montant du loyer. Les commissions et les primes, elles, sont comptées à 90% de leur montant, et sur une moyenne calculée sur 2 ans lorsqu’elles sont pérennes. Certains conseillers de banque n’intègrent plus le loyer dans le calcul, afin de rester sous la barre de 35% de taux d’emprunt.
Toutefois, et malgré les efforts des établissements bancaires, il y a un élément à ne pas oublier : le taux d’usure. En fait, c’est le taux effectif global maximal qui peut être proposé à l’investisseur. Ce taux d’usure est fixé par la Banque de France. Si un établissement bancaire dépasse ce seuil pour accorder un prêt à son client, il risque 2 ans d’emprisonnement et d’une amende de 300 000 €.
Au premier trimestre 2022, le taux d’usure pour un prêt à taux fixe sur une durée qui varie entre 10 et 20 ans, était de 1,82 %, et pour les prêts immobiliers de plus de 20 ans, le taux était de 1,8%. Depuis le 1er avril 2022, ces taux ont changé, ils sont respectivement de 2,43% et 2,40%. Lorsque le TAEG, ou taux annuel effectif global, dépasse cette limite, le prêt est refusé.
Pour bénéficier de conditions plus favorables, négociez les frais d’assurance. Nous vous conseillons de faire appel à un courtier immobilier afin de négocier les meilleurs taux.
2. Les conditions bancaires actuelles durcies en France
Depuis que le Haut Conseil de Stabilité Financière a publié ses recommandations, certaines banques ont augmenté le minimum d’apport requis pour obtenir un emprunt immobilier. Par exemple, la HSBC demande un apport de 40% du montant total. D’ailleurs, de manière générale, plus le montant de l’apport sera important, plus vous aurez de chance d’obtenir votre financement. Vous aurez ausis et surtout de meilleures conditions d’emprunt.
Par exemple, pour un emprunt de 180 000€ pour un investissement immobilier à Lyon, il faudrait compter les frais de l’emprunt, ce qui fait remonter le total du crédit à 200 000€. L’apport dans ce cas devrait donc être entre 50 000€ et 60 000€.
Nous avons un autre conseil à vous partager pour augmenter vos chances d’obtention de crédit immobilier : placer de l’argent dans la banque qui vous prêtera de l’argent pourrait susciter davantage son intérêt. D’ailleurs, au vu des taux d’intérêt qui sont bas, les banques demandent 10 à 15% du capital emprunté en placement produit interne.
3. Le financement bancaire en France facilité pour certains pays
Selon son pays d’expatriation et les accords bilatéraux existants, il peut être plus facile pour un Français vivant à l’étranger d’obtenir son prêt. Les conditions bancaires étant tout de même durcies en France.
Par exemple, si un investisseur réside en Allemagne, aux Émirats Arabes Unis, au Qatar, à Singapour ou à Hong Kong, le financement bancaire est facilité. Pour les expatriés du Canada, c’est le cas avec la BRED.
Mais, pour les USA, les banques sont un peu réticentes. En effet, il n’existe pas une vraie sécurité de l’emploi ni la notion de CDI. C’est aussi le cas pour l’Angleterre. Sauf si l’investisseur y travaille sous un contrat français ou s’il occupe un haut poste. Ces conditions peuvent toutefois évoluer.
