Calculer son taux d’endettement avant de rencontrer son banquier s’avère très utile. Il vous renseigne sur votre capacité d’emprunt et évalue la solidité de votre dossier. Des informations précieuses avant d’aborder la phase de négociation de votre crédit immobilier.
Le “bon” taux d’endettement
La règle générale
Il n’existe pas d’obligation légale précise, mais le taux d’endettement maximum admis par les banques est maintenant de 35 %, assurance incluse (aussi appelé taux d’effort). Autrement dit, si les remboursements d’emprunts représentent plus de 35 % des revenus mensuels, les banques estiment qu’elles prennent un risque trop grand de non-remboursement.
De recommandations deviennent la norme pour 2022
À partir de janvier 2022, le banques qui ne respectent pas ce critères pourront être sanctionnées. En septembre 2021 le Haut conseil de stabilité financière a annoncé rendre contraignantes les règles encadrant le crédit immobilier. D’autres restrictions s’appliquent à la durée maximale de crédit. Le crédit ne peut pas s’étaler sur plus de 25 ans pour un logement ancien et 27 ans pour un logement neuf. Autre nouveauté de cette législation : les revenus locatifs déjà perçus seront intégrés différemment dans le calcul des revenus du ménage, et de façon moins favorable. Cette nouvelle norme n’impacte que très peu les clients expatriés et résidents car les banques ou établissements de courtages appliquent déjà ces recommandations pour la plupart d’entre eux.
Les raisons de cette limitation du taux d’endettement
Cette limite sert à protéger l’emprunteur, tout comme les établissements de prêt. Un nombre important de crédits occasionnant de lourdes charges, il est déconseillé d’en accumuler trop pour éviter des difficultés financières ou une situation de surendettement. Les banques peuvent quant à elles faire l’objet d’une condamnation. Dans le cas où il est prouvé qu’elles ont consenti un prêt à un emprunteur n’ayant pas les moyens financiers d’y souscrire.
Connaître son niveau d’endettement met en confiance avant de rencontrer la banque. En mesurant la capacité d’emprunt à laquelle on peut prétendre, il devient plus aisé de négocier un taux d’intérêt, la durée du prêt ou le montant des mensualités.
Comment calculer le taux d’endettement ?
Crédits bancaires, crédits à la consommation, prêt entre particuliers… le taux d’endettement regroupe l’ensemble de prêts contractés. Pour le calculer, on divise toutes ces charges par le montant des revenus du ménage, puis on multiplie par 100.
Chaque banque possède sa propre “recette” quant aux revenus qu’elle prend en compte. C’est pourquoi un dossier peut être accepté par un établissement et refusé par un autre. De façon certaine, sont pris en compte dans les revenus : les salaires nets, les primes (si elles sont contractuelles) et le 13ème mois.
En fonction des banques, les allocations familiales peuvent aussi être intégrées au calcul. Des banques continuent cependant d’écarter les revenus fonciers du fait du risque d’éventuels non paiements du locataire. Les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles (en cas d’accident de travail par exemple) sont en revanche toujours exclues.
Simulateur
Une limite infranchissable ?
Un dérogation pour les banques, admise pour un certain quota
Le plafond du taux d’endettement maximum de 35% peut être dépassé… à condition d’apporter certaines garanties et de rentrer dans un certain quota pour la banque ou l’établissement bancaire. Ainsi, les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production de crédits.
Les conditions favorables pour un dossier accepté
Le fait d’avoir su gérer un budget équivalent aux mensualités du prêt en est une. Les banques sont en effet conciliantes avec un emprunteur qui achète une résidence principale et s’engage sur des mensualités identiques à celles de son ancien loyer.
La bonne gestion des comptes joue aussi en faveur des emprunteurs. L’existence de découverts récents (autorisés ou non) pénalisera fortement une demande de prêt, et même si le taux d’endettement de 35 % n’a pas été franchi. Par contre, l’emprunteur qui a montré qu’il a su épargner au fil des années est très bien perçu par les banques.
Des revenus élevés sont bien sûr toujours appréciés. Un cadre ou un ingénieur en début de carrière, et amené à voir ses revenus progresser. Dans ce cas il peut facilement négocier un taux d’endettement supérieur à la moyenne. La banque peut également considérer que le “reste à vivre” de l’emprunteur sera suffisant. Avec un revenu de 10 000 euros par mois et un taux d’endettement de 40 %, le reste à vivre est de 6 000 euros. De quoi couvrir l’ensemble des frais d’un ménage dans certains cas pour les banques.
Se cantonner au taux d’endettement n’est donc pas suffisant. Pour décrocher un prêt, il faut apprécier l’ensemble de la situation de l’emprunteur. Et notamment son reste à vivre, sa capacité à épargner et à gérer ses comptes.
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