Lorsque l’on évoque le sujet de l’investissement immobilier en France, la question de la rentabilité n’est pas anodine. Pour tout investissement, un retour est attendu, car ce dernier ne doit pas vous faire perdre de l’argent. Par conséquent, le moyen le plus utilisé est de louer votre bien. Et pour cela, un investisseur est invité à élaborer une stratégie basée sur le moyen pour rentabiliser son bien. En l’occurrence sur la rentabilité locative qu’il peut espérer générer. Qu’en est-il de la location saisonnière en France ?
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative est un indicateur clé de performance qui témoigne de la réussite d’un investissement locatif. C’est un ratio, exprimé en pourcentage, qui mesure vos revenus locatifs par rapport au prix d’acquisition d’un bien.
Il est essentiel de la calculer pour évaluer le retour sur investissement en fonction du prix d’acquisition et des frais engagés. C’est cet indicateur qui vous permettra de déterminer si l’investissement auquel vous aspirez est intéressant financièrement, en intégrant les éléments pouvant impacter votre stratégie (charges, amortissements, taxes foncières, impôts, …)
Par la suite, vous obtiendrez le rendement locatif net.
Comment calculer sa rentabilité locative ?
- Pour la rentabilité locative brute :
La rentabilité locative brute correspond aux loyers perçus à l’année divisés par le prix de l’acquisition immobilier, multiplié par 100. Vous obtiendrez alors un résultat en pourcentage.
Ce calcul permet d’avoir un aperçu de la performance financière d’un investissement, et de comparer plusieurs projets avec cet indicateur. Ce dernier reste néanmoins moins précis que la rentabilité locative nette.
- Pour la rentabilité locative nette :
La rentabilité locative nette est calculée de la manière suivante : 100 x ((loyer mensuel x 12) – charges non récupérables – taxes foncières – frais de gestion – impôts) divisé par le prix d’achat. Vous obtiendrez alors un résultat en pourcentage.
Plus précis que la rentabilité locative brute, il s’agit d’un indicateur plus objectif. Elle permet de déduire les taxes et charges afin d’avoir une idée plus concrète de la performance financière d’un investissement.
Où investir en France pour de la location saisonnière ?
En moyenne en France, le rendement locatif brut moyen est de 5,9%. Il ne s’agit que d’une moyenne, et n’empêche pas d’observer des écarts selon les villes.
Selon une étude menée par Studapart, elle lève le voile sur les villes à considérer pour un investissement locatif en 2022.
Rentabilité brute à Paris : 5,2%
Paris est une ville particulièrement demandée par les locataires, et implique une vacance locative presque inexistante et une pénurie de logements constante. Le XVIIIe, XIXe et le XXe arrondissement sont les plus intéressants en termes d’investissement, car ce sont des zones où les prix sont moins élevés et où la demande est à la hausse, notamment de la part des jeunes.
Rentabilité brute à Bordeaux : 6,6%
La tension locative à Bordeaux est assez importante, et pour cause, la ville connaît une forte demande de la part des jeunes actifs et des étudiants. Les biens les plus rentables se situent en général aux alentours de la gare et des quartiers des Chartrons, des Capucins et Saint-Michel.
Rentabilité brute à Lyon : 6,5%
Lyon est une ville attractive en tout point, d’autant que sa population se voit augmenter rapidement, notamment la population des cadres et des étudiants. En termes de rentabilité, un logement peut offrir jusqu’à 5% de rentabilité brute. Pour un logement aménagé pour de la colocation, 6 à 7% de rentabilité brute peuvent être attendus (4,5%-5% en rentabilité nette).
Rentabilité brute à Marseille : 6,6%
Marseille, 2ᵉ plus grande ville en France, est celle qui affiche des prix abordables. Selon Studapart, il est nécessaire d’analyser le marché locatif marseillais à la loupe. En effet, chaque arrondissement est destiné à une clientèle différente : le IIe arrondissement est idéal pour les jeunes actifs, tandis que le IXe arrondissement est plus concentré en étudiants. Dans tous les cas, les logements de type Studio ou T2 sont ceux qui offrent une forte rentabilité.
Ces villes sont particulièrement attractives, car les taxes foncières sont assez basses et des projets d’aménagements sont fréquents pour dynamiser l’espace urbain et les périphéries. Notamment Marseille et l’investissement massif d’un milliard d’euros par l’État pour renforcer l’offre des transports, la sécurité et les établissements scolaires ou universitaires.
Est-ce rentable de louer en saisonnier en France ?
Louer en saisonnier implique une charge de travail supplémentaire. En effet, la location saisonnière implique des locations de courtes durées qui peuvent s’enchaîner. C’est d’ailleurs le cas en haute saison où la rentabilité locative est la plus élevée. Entre l’entretien, les remises de clés entre chaque location, l’accueil des voyageurs et la gestion des préjudices à distance, gérer l’opérationnel des locations saisonnières devient très vite chronophage et énergivore si l’investisseur ne se dédie pas à cela à temps plein.
Pour optimiser votre stratégie de rentabilité, visez des biens situés dans les villes à fort pourcentage de rentabilité locative. Intégrer également dans votre réflexion le sujet de la tension locative, du type de bien, de la localisation, etc.
En outre, renseignez-vous sur les dispositifs de défiscalisation. En effet, que vous investissez dans le neuf ou dans l’ancien, vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux.
Maximiser sa rentabilité à l’aide d’une conciergerie spécialisée pour votre location saisonnière en France
La vacance locative impacte négativement votre rentabilité locative : plus votre logement est inoccupé, plus votre investissement aura du mal à se rentabiliser.
L’une des solutions est d’avoir recours à une conciergerie. Elle s’occupe de louer votre bien, de vous libérer des contraintes de la location saisonnière en gérant tout à votre place. Ce service est souvent facturé par une commission variant entre 18 et 25%. Pour les investisseurs qui ont besoin d’un réel coup de pouce financier, il peut s’agir d’une alternative intéressante pour avoir un impact positif sur la rentabilité locative.
