Faut-il investir à Bordeaux ? La ville bordelaise a toujours séduit les investisseurs immobiliers non-résidents. Son cadre de vie, son dynamisme économique et son marché en constante évolution en font une destination prisée. En mars 2025, le prix moyen au mètre carré atteint 4 421 €, un niveau stable qui rassure les acheteurs. Cette situation crée des opportunités intéressantes pour ceux qui souhaitent investir. Le rendement locatif varie entre 3,8 % et 6 %, selon le quartier et le type de bien. Certains secteurs se distinguent par leur forte demande et leur attractivité. D’autres, en plein essor, offrent encore des prix accessibles avec un bon potentiel de valorisation.
Acheter à Bordeaux, c’est miser sur une ville dynamique où l’offre immobilière évolue. Mais quels quartiers privilégier ? Quels sont les atouts du marché bordelais ? Voici une analyse complète pour vous guider dans votre projet d’investissement locatif.
Pourquoi investir à Bordeaux ?
Bordeaux attire de nombreux investisseurs grâce à son dynamisme économique, sa qualité de vie et un marché immobilier en constante évolution, ce qui en fait une ville idéale pour un investissement locatif. Son attractivité maintient une forte demande en logement, portée par les étudiants, les jeunes actifs et les cadres.
Un marché immobilier attractif
Le marché immobilier bordelais séduit par sa diversité. Le centre-ville offre des biens prisés, tandis que la périphérie propose des opportunités intéressantes. L’investissement immobilier y est facilité par une offre adaptée à tous les profils d’investisseurs.
Chiffres-clés du marché immobilier bordelais
En mars 2025, le prix moyen au mètre carré atteint 4 421 €. Comparé à Paris, où les prix immobiliers dépassent 10 000 €, investir à Bordeaux reste plus accessible. Lyon et Marseille affichent des prix similaires, mais la rentabilité y est souvent moindre.
Le rendement locatif brut varie entre 3,8 % et 6 %, selon le quartier et le type de bien. Certains des meilleurs quartiers offrent un bon rendement locatif à Bordeaux, tout en garantissant une forte demande en location.
Quels quartiers privilégier ?
Le centre-ville séduit par son charme et sa proximité avec la Cité du Vin ou la place de la Victoire. Les quartiers comme Paul Doumer ou Talence attirent de nombreux acheteurs. L’investissement immobilier à Bordeaux y reste pertinent, avec des perspectives de valorisation intéressantes.
Des dispositifs fiscaux avantageux
Depuis la fin de la loi Pinel, de nouveaux dispositifs fiscaux prennent le relais pour les investisseurs. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) devient une option populaire pour optimiser les revenus locatifs et bénéficier d’avantages fiscaux. Par ailleurs, la loi Monuments Historiques reste un atout majeur pour la rénovation de biens anciens dans la Gironde, offrant des avantages fiscaux considérables.
Ces solutions permettent aux investisseurs de maximiser le gain de leur projet immobilier tout en bénéficiant d’un cadre fiscal attractif.
Quel est l’état du marché immobilier à Bordeaux ?
Le marché immobilier de Bordeaux reste dynamique en 2025. La ville séduit les investisseurs grâce à une forte demande en logement et des prix immobiliers compétitifs. Son cadre de vie agréable et son développement économique font d’investir à Bordeaux une stratégie intéressante pour un projet d’investissement locatif.
Tendances et perspectives du marché
Le marché immobilier évolue sous l’effet de la croissance démographique et des grands projets urbains. Le prix moyen au mètre carré atteint 4 421 €, soit une hausse de 3 % sur un an. Comparés à Paris ou Lyon, les prix immobiliers à Bordeaux restent plus accessibles, avec un rendement brut souvent supérieur.
Les grandes entreprises comme Thales et Dassault, présentes dans la région, soutiennent la demande en location. Les cadres et ingénieurs recherchent des biens proches de leur lieu de travail, ce qui stimule le marché locatif bordelais.
Focus sur les quartiers en forte demande
Le centre-ville de Bordeaux attire les acheteurs malgré des prix immobiliers élevés. La proximité avec la Cité du Vin et la place de la Victoire renforce son attractivité.
Les meilleurs quartiers où investir incluent Chartrons, prisé pour son charme, Nansouty, en plein essor, et Saint-Seurin – Fondaudège, apprécié pour son calme. Ces secteurs offrent un bon rendement locatif à Bordeaux et une valorisation intéressante à long terme.
En périphérie, Talence séduit les étudiants avec ses infrastructures modernes, tandis que Victoire reste une option prisée des jeunes actifs. Ces zones en développement offrent des prix moyens plus abordables et un bon rendement locatif brut.
Les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux
L’investissement immobilier Bordeaux séduit de nombreux investisseurs, attirés par le dynamisme de la ville et son marché en pleine évolution. Le choix du quartier reste essentiel pour optimiser son rendement locatif et garantir le ROI d’un projet investissement locatif. Voici un tour d’horizon des meilleurs quartiers investir en 2025.
Chartrons : un quartier prisé par les expatriés et cadres
Le quartier des Chartrons séduit une clientèle aisée, notamment des expatriés et des cadres travaillant pour des entreprises comme Thales et Dassault. Son charme authentique, ses nombreux commerces et sa proximité avec la Cité du Vin en font un secteur attractif. Le prix immobilier Bordeaux y reste élevé, mais la demande en location y est forte, assurant un bon rendement brut.
Saint-Seurin – Fondaudège : charme et forte demande locative
Situé en plein centre-ville Bordeaux, Saint-Seurin – Fondaudège offre un cadre de vie agréable et une architecture élégante. Ce secteur attire des familles et des jeunes actifs en quête de tranquillité. L’offre immobilière y est variée, allant de l’ancien rénové aux immeubles neufs éligibles à la loi monuments historiques. Le rendement locatif Bordeaux y reste intéressant, avec des biens qui prennent de la valeur.
Nansouty : un bon compromis entre prix et rendement locatif
Avec des prix immobiliers plus accessibles, Nansouty représente un bon choix pour un investissement locatif Bordeaux. Ce quartier en pleine mutation attire une population jeune et dynamique. La demande en logement y reste forte, notamment pour les petites surfaces. Son potentiel de valorisation en fait un secteur clé du marché immobilier Bordeaux.
Talence et Victoire : des secteurs étudiants à fort potentiel
Les villes universitaires comme Talence et le quartier de la Victoire bénéficient d’une forte demande en location étudiante. Ces secteurs offrent des opportunités d’investissement locatif intéressantes, avec un rendement locatif brut attractif. Le prix moyen mètre y reste abordable par rapport à d’autres zones, ce qui facilite l’accès au marché pour les nouveaux investisseurs.
Autres quartiers à surveiller
D’autres quartiers investir Bordeaux méritent également l’attention, comme Paul Doumer, en plein essor, ou encore des secteurs de Bordeaux Métropole en développement. Ces zones offrent des opportunités d’immobilier investissement locatif, avec des projets urbains ambitieux.
Tableau récapitulatif des quartiers les plus attractifs pour investir à Bordeaux
Bordeaux offre une diversité de quartiers adaptés à différents profils d’investisseurs. Que vous recherchiez un secteur dynamique, résidentiel ou en pleine transformation, voici un aperçu des prix au mètre carré, des loyers moyens et des principaux atouts des quartiers les plus prisés :
| Quartier | Prix moyen au m² | Loyer moyen au m² | Atouts principaux |
| Chartrons / Grand-Parc | 4 918 € | 16,8 € | Quartier recherché pour son charme, ses quais aménagés et sa proximité du centre. |
| Saint-Seurin / Fondaudège | 5 248 € | 16,8 € | Secteur résidentiel calme, apprécié pour son architecture et sa forte demande locative. |
| Nansouty | 4 184 € | 16,8 € | Quartier en plein essor, combinant prix attractifs et proximité du centre-ville. |
| Capucins / Victoire | 4 626 € | 16,8 € | Quartier animé, prisé par les étudiants, avec une vie nocturne et commerciale dynamique. |
| La Bastide | 4 017 € | 16,8 € | Zone en développement sur la rive droite, offrant un bon potentiel de valorisation. |
| Gare Saint-Jean | 3 982 € | 16,8 € | Quartier en mutation avec la LGV, idéal pour un investissement à long terme. |
| Bacalan | 3 589 € | 16,8 € | En reconversion, ce secteur attire une population jeune grâce à des projets culturels. |
| Hôtel de Ville / Quinconces | 5 543 € | 16,8 € | Cœur historique de Bordeaux, prisé pour son architecture et son attractivité locative. |
Investissement locatif à Bordeaux : neuf ou ancien ?
Lorsqu’il s’agit d’un investissement locatif Bordeaux, le choix entre immobilier neuf et immobilier ancien dépend des objectifs et du budget de l’investisseur. Chaque option présente des avantages et des inconvénients à analyser avant de se lancer.
Immobilier neuf : confort et sécurité
L’immobilier neuf séduit par ses prestations modernes et ses garanties constructeur. Ce type d’investissement immobilier Bordeaux permet de bénéficier de plusieurs atouts :
- Économies d’entretien : aucun gros travaux à prévoir pendant plusieurs années.
- Normes énergétiques récentes : une meilleure performance énergétique, qui attire les locataires et réduit les charges.
- TVA réduite dans certaines zones et possibilité d’avantages fiscaux.
En revanche, le prix immobilier Bordeaux dans le neuf reste plus élevé que dans l’ancien, ce qui peut impacter le rendement locatif brut. De plus, le bénéfice est parfois plus faible en raison d’un prix moyen mètre plus important.
Immobilier ancien : une rentabilité attractive
L’immobilier ancien offre souvent des prix attractifs, ce qui facilite l’accès au marché immobilier Bordeaux. Plusieurs avantages sont à considérer :
- Un rendement locatif habituellement supérieur grâce à des prix d’achat plus bas.
- Des biens situés dans les meilleurs quartiers, au cœur de la ville Bordeaux.
- Des opportunités avec la loi Monuments Historiques, permettant une défiscalisation intéressante pour les rénovations de bâtiments classés.
Toutefois, un projet investissement locatif dans l’ancien peut nécessiter des travaux, ce qui peut engendrer des coûts supplémentaires. Il faut donc bien évaluer l’état du bien avant d’investir immobilier Bordeaux.
Quel que soit la décision, un investissement immobilier locatif à Bordeaux reste une option intéressante pour les investisseurs en quête de bénéfice et de valorisation patrimoniale.
Quel rendement locatif espérer à Bordeaux ?
Bordeaux séduit de nombreux investisseurs grâce à son dynamisme économique et son cadre de vie attractif. Toutefois, le rendement locatif Bordeaux varie selon le quartier et le type de bien.
Rendements locatifs moyens par quartier
Le marché immobilier Bordeaux affiche des rendements variables selon les secteurs :
- Centre-ville Bordeaux : avec des prix immobiliers élevés, le rendement oscille entre 2,5 % et 3,5 %. Les quartiers prisés offrent une forte demande locative, mais le rendement reste modéré.
- Nansouty et Talence : ces secteurs attirent les étudiants et jeunes actifs. Le rendement locatif brut y atteint souvent 4 % à 5 %.
- Victoire et Paul Doumer : avec une forte rotation des locataires, ces quartiers offrent des rentabilités intéressantes, pouvant dépasser 5 % dans l’ancien.
Comparaison avec d’autres grandes villes
Par rapport à Paris, où le rendement locatif tourne autour de 2 % à 3 %, Bordeaux se montre plus attractif. À Lyon, les rentabilités sont similaires à celles de la ville Bordeaux, tandis qu’à Marseille, elles peuvent être plus élevées, atteignant 6 % dans certains secteurs.
Impact des politiques urbaines sur l’offre immobilière
Les nouvelles réglementations influencent fortement le marché immobilier Bordeaux. La limitation des locations meublées et les règles encadrant la rénovation énergétique impactent l’offre immobilière. De plus, l’urbanisation croissante et la présence d’entreprises comme Thales et Dassault stimulent la demande en logements, renforçant l’attractivité du marché immobilier Bordeaux.
Ainsi, bien que les prix immobiliers Bordeaux aient augmenté, il reste possible d’investir immobilier locatif avec un bon rendement locatif brut, notamment dans les meilleurs quartiers investir.
Comment réussir son projet d’investissement immobilier à Bordeaux ?
Réussir un investissement immobilier Bordeaux demande une préparation rigoureuse. De l’étude du marché immobilier à la sélection du quartier, chaque étape influence la rentabilité du projet.
Définir son budget et son objectif
Avant d’investir immobilier Bordeaux, il faut déterminer son projet : résidence principale ou investissement locatif Bordeaux. Le budget doit inclure l’achat, les frais annexes et une éventuelle rénovation. Avec Myexpat, vous aurez l’avantage de bénéficier d’un investissement locatif clé en main à Bordeaux.
Choisir le bon quartier pour un bon rendement
La sélection du quartier est crucial pour un bon rendement locatif brut.
- Saint-Seurin – Fondaudège : forte demande locative, idéal pour un investissement immobilier locatif.
- Nansouty et Victoire : secteurs en développement, adaptés à un projet investissement locatif.
- Talence : attractif pour les étudiants, avec un bon rendement locatif Bordeaux.
Analyser la demande locative et le marché immobilier
Étudier le marché immobilier Bordeaux permet d’anticiper la rentabilité du bien. Les prix immobiliers Bordeaux varient selon les quartiers investir Bordeaux. L’influence d’entreprises comme Thales et Dassault sur la demande en logements est aussi à prendre en compte.
Trouver un financement et optimiser sa fiscalité
Le financement est une étape clé pour investir à Bordeaux. En 2025, malgré la fin de la loi Pinel, des dispositifs existent pour optimiser la fiscalité. Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) offre un crédit d’impôt sur la taxe foncière, tandis que le dispositif Cosse permet une déduction fiscale en contrepartie d’un loyer modéré. Côté financement, comparer les taux et les offres bancaires reste essentiel pour obtenir les meilleures conditions. En combinant un prêt avantageux et une stratégie fiscale optimisée, il est possible de maximiser son rendement locatif tout en sécurisant son investissement.
Perspectives d’évolution du marché immobilier à Bordeaux
En 2025, le marché immobilier bordelais semble stabilisé après une période de fluctuations. Mais quelles sont les tendances à venir pour les années suivantes ?
Évolution prévue des prix immobiliers
Après une baisse en 2023 et une stabilisation en 2024, les prix se maintiennent autour de 4 421 €/m² en mars 2025. Cette tendance devrait se poursuivre cette année, avec une légère hausse possible selon la demande.
En outre, l’évolution des prix dépendra de plusieurs facteurs, notamment les taux d’intérêt, les politiques d’urbanisme et le retour des investisseurs étrangers. Avec la fin progressive des restrictions économiques, une nouvelle dynamique pourrait apparaître.
Par ailleurs, la demande locative devrait rester forte grâce à l’essor du télétravail, l’attractivité économique de Bordeaux et les projets d’aménagement urbain. Certains experts anticipent une nouvelle hausse des prix, notamment dans les quartiers en développement.
Impact des projets urbains et économiques
L’extension du tramway et l’amélioration du réseau de transport en commun pourraient redynamiser certains quartiers encore sous-évalués. De surcroît, avec le projet Euratlantique qui est une rénovation urbaine, celle-ci continue d’attirer les entreprises et les cadres, renforçant la demande en logements et la valorisation des biens.
D’autre part, la nouvelle réglementation énergétique changerait aussi la donne. L’obligation de rénovation des passoires thermiques pourrait modifier l’offre sur le marché locatif, avec une valorisation des biens rénovés et une pression sur les logements énergivores.
Faut-il investir maintenant ou attendre ?
Avec des prix stables et des conditions de financement intéressantes, 2025 reste une année propice à l’investissement à Bordeaux. L’évolution du marché dépendra des futures réformes et de l’attractivité économique de la ville. Les investisseurs ayant une vision à long terme peuvent encore profiter de belles opportunités, notamment en périphérie ou dans les quartiers en plein essor.
Investir à Bordeaux, une opportunité à saisir
Bordeaux est un véritable trésor pour les investisseurs immobiliers. La demande locative y est forte et continue de croître, soutenue par une population étudiante dynamique et un développement économique constant. Des quartiers comme Nansouty ou encore Saint-Seurin – Fondaudège offrent un potentiel locatif exceptionnel, avec des rendements intéressants.
Avec la fin du dispositif Pinel, de nouvelles options fiscales s’ouvrent, comme le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), idéal pour optimiser vos revenus tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Bordeaux reste ainsi une option stratégique pour investir en 2025.
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