Choisir le top ville pour un investissement locatif n’est pas un travail difficile. On pense souvent aux grandes métropoles comme Paris, Lyon ou Nantes pour placer son argent dans l’immobilier. Mais parfois, la meilleure opportunité se cache là où on ne l’attend pas. Certaines villes moyennes en France affichent aujourd’hui des rendements bien plus intéressants que les stars du marché. Et le plus beau ? Elles restent accessibles, même pour un premier projet.
Embarquez alors pour un tour de France de l’investissement locatif. On vous parle de Niort, Saint-Étienne, Rennes, mais aussi d’autres villes pleines de potentiel. Studio, appartement ou maison, chaque ville a ses spécificités. De la vie étudiante bouillonnante de Montpellier aux stratégies malignes à Marseille. Notez les clés pour booster votre rentabilité sans vous compliquer la vie. Vous pouvez alors faire fructifier votre patrimoine, à rentabiliser un achat en LMNP ou à lancer un nouveau projet immobilier.
Niort : petite ville, gros rendement
Niort, c’est typiquement le genre de ville qu’on sous-estime… et pourtant ! Vous cherchez un bon équilibre entre prix d’achat raisonnable, loyers en hausse et tension locative ? Cette ville coche toutes les cases. Le rendement locatif brut y frôle les 8 % pour les petites surfaces, notamment les studios et les appartements T1/T2 situés proches du centre.
Pourquoi ça marche si bien ? D’abord parce que Niort a su développer une économie solide autour des mutuelles d’assurance. Ensuite, le bassin d’emploi reste dynamique, tiré par les secteurs logistique et financier. Résultat : une demande locative stable, des habitants à la recherche de logements bien placés. Il y a aussi les loyers qui progressent doucement, mais sûrement (+3,9 % sur un an).
Pour un investisseur, c’est clairement une ville où le mètre carré « travaille » pour vous. Vous pouvez espérer une belle rentabilité sans exploser votre budget d’achat. C’est aussi une destination à considérer si vous envisagez un projet LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Les petites surfaces rénovées avec un bon équipement partent rapidement en location, notamment auprès des jeunes actifs.
Saint-Étienne : l’investissement intelligent sans se ruiner
Quand on parle de rentabilité en immobilier, Saint-Étienne revient systématiquement dans la conversation. Depuis plusieurs années, cette ville du centre de la France s’impose comme une vraie pépite pour les investisseurs. En moyenne, on parle d’un rendement locatif autour de 7 %, ce qui est franchement excellent.
Pourquoi ça fonctionne ? Parce que les prix au mètre carré y sont 30 % inférieurs à ceux des grandes métropoles. De plus, vous aurez droit à une demande locative solide. Les habitants, qu’ils soient étudiants, jeunes actifs ou familles modestes, trouvent à Saint-Étienne une offre immobilière qui colle à leurs besoins.
Si vous voulez vous lancer avec un appartement ou un studio, surtout en LMNP, c’est une ville parfaite. Les studios bien isolés et proches du centre attirent les étudiants en nombre. Et pour les T2 ou T3, vise les secteurs proches des écoles ou des transports. Les jeunes familles y cherchent du confort sans exploser leur budget. Une maison bien placée ou un appartement rénové, ici, peut vite devenir un placement rentable et stable.
Grigny : le haut rendement version francilienne
Grigny fait parfois grincer des dents. Et pourtant, côté chiffres, c’est l’une des villes les plus rentables d’Île-de-France. On parle d’un rendement locatif qui dépasse allègrement les 14 % bruts. Si vous cherchez de la performance pure, c’est une ville à considérer sérieusement.
Ce qui explique ce rendement ? Des prix au mètre carré parmi les plus bas de la région parisienne et une tension locative persistante. Malgré une image parfois compliquée, la réalité du terrain est bien plus nuancée. Il y a une forte demande pour des logements fonctionnels, sécurisés et bien situés.
Si vous optez pour un studio ou un petit appartement rénové, avec une entrée sécurisée et des prestations correctes. Vous pouvez rapidement mettre le bien en location. La clé, c’est de bien cibler le projet, de travailler avec des agences locales qui connaissent le marché. Il faut aussi garder une petite réserve de trésorerie pour anticiper les éventuelles périodes de vacances.
Rennes : un investissement locatif entre innovation et accessibilité
Rennes, c’est un peu la pépite de l’ouest. Avec des loyers en hausse constante (+4 % par an), la ville attire autant les investisseurs avisés que les habitants à la recherche d’un équilibre entre qualité de vie et dynamisme économique. Ici, on ne parle pas de rendement spectaculaire, mais d’un investissement immobilier stable et pérenne, avec une belle rentabilité moyenne.
Les quartiers comme Cesson-Sévigné ou Villejean concentrent une grosse part de la demande locative. Pourquoi ? Parce qu’ils mixent parfaitement étudiants, jeunes actifs et cadres du numérique. Les studios bien placés s’y louent rapidement, tout comme les appartements meublés en LMNP.
Et avec la gare TGV à deux pas du centre, Rennes est à seulement 1 h 25 de Paris. Résultat : les actifs parisiens n’hésitent plus à investir dans un pied-à-terre ici, quitte à payer jusqu’à 15 % de plus que le prix moyen pour un bien situé. Rennes devient donc un satellite stratégique de la capitale… sans les prix fous de l’immobilier parisien.
Le Mans et Angers : les choix malins des investisseurs prudents
Si vous cherchez à investir dans une ville française sans exploser votre budget, Le Mans et Angers sont deux candidates sérieuses. Ces deux villes affichent des prix d’entrée environ 20 % sous la moyenne nationale, tout en offrant une demande locative régulière et bien installée.
Leurs atouts ? Une population étudiante dynamique, des bassins d’emploi stables dans l’agroalimentaire, la santé ou encore la logistique, et un cadre de vie agréable. On est loin des marchés spéculatifs : ici, on mise sur la solidité du patrimoine et la sécurité du placement.
Les studios rénovés ou appartements T2 proches des gares sont particulièrement recherchés, notamment par les navetteurs vers Paris ou Nantes. D’ailleurs, près de 40 % des locataires sont des actifs qui font la route tous les jours. Autant dire que la localisation est un critère clé pour maximiser votre rendement.
Marseille ou Nice : jouer la carte premium sur la Côte d’Azur
Envie de soleil et de rentabilité ? Marseille et Nice ne sont pas que des cartes postales : ce sont aussi des marchés immobiliers puissants, à condition de bien choisir votre angle d’attaque. Ici, la clé, c’est de viser la location saisonnière ou meublée haut de gamme, avec un budget à la hauteur.
Sur la côte méditerranéenne, les meilleurs rendements se trouvent souvent dans :
- Les quartiers historiques, comme le Vieux-Port à Marseille ou le Carré d’Or à Nice ;
- Les zones proches du littoral, type Corniche Kennedy ou Promenade des Anglais, où les appartements avec vue prennent de la valeur chaque année ;
- Les secteurs étudiants, pour une rentabilité annuelle plus stable ;
- Et les quartiers résidentiels haut de gamme, comme Mont Boron ou Endoume, qui attirent une clientèle exigeante.
Mais attention : pour jouer sur ces marchés, il faut un budget solide. Comptez au moins 300 000 € pour un bien placé, sans oublier 20 % de frais annexes (charges, ameublement, gestion premium, etc.).
Clermont-Ferrand et Metz : deux villes sous-estimées à fort potentiel
Quand on cherche à investir intelligemment dans l’immobilier en France, Clermont-Ferrand et Metz ne sont pas toujours les premières villes qui viennent en tête… Et pourtant, elles cumulent les bons points.
D’abord, côté prix, on est jusqu’à 30 % en dessous de la moyenne nationale au mètre carré. Et dans un contexte où les budgets se tendent, c’est loin d’être négligeable. Mais ce n’est pas tout : la demande locative y reste stable, ce qui sécurise votre investissement sur plusieurs années.
À Clermont-Ferrand, la présence de nombreux étudiants dynamise le marché. Un studio proche du centre ou un petit appartement rénové attire vite un locataire. À Metz, la stratégie est un peu différente : ce sont surtout les familles qui tirent la demande, en particulier dans les écoquartiers comme Metz-Nord ou La Plaine, bien desservis et agréables à vivre.
Toulouse : un marché solide, porté par l’aéronautique et la tech
Toulouse, c’est un classique de l’investissement locatif… mais toujours aussi efficace. Le tissu économique est extrêmement solide, notamment autour du secteur aéronautique. Airbus, Thales, et toute la galaxie tech autour génèrent une demande constante en logements. Résultat : plus de 15 % des locations sont occupées par des ingénieurs et techniciens.
Les loyers continuent de grimper dans certains quartiers centraux comme Saint-Cyprien ou Compans-Caffarelli (+5 %/an), très appréciés par une clientèle à hauts revenus. Pour un projet LMNP avec un appartement meublé bien placé, la rentabilité moyenne peut être très intéressante.
Mais ce n’est pas tout : en périphérie, des quartiers comme Borderouge affichent encore des prix d’achat accessibles, tout en offrant jusqu’à 8 % de rendement brut. Et avec l’arrivée prochaine de la ligne C du métro, certains secteurs moins prisés aujourd’hui pourraient rapidement prendre de la valeur.
Montpellier : championne de la rotation locative
Montpellier, c’est la ville étudiante par excellence, avec 30 % de sa population inscrite dans l’enseignement supérieur. Et ça change tout : ici, les appartements, studios et résidences bien situées tournent très vite. Si vous cherchez un investissement en LMNP rentable, vous êtes sur la bonne piste.
La clé de la réussite ? Miser sur des logements proches des campus, bien équipés, et avec des services mutualisés (espaces partagés, buanderies, wifi…). Les étudiants veulent du confort, mais surtout de la simplicité.
Mais Montpellier, ce n’est pas que les étudiants. La ville est en pleine mutation avec plusieurs projets urbains de grande ampleur :
- Port Marianne : un écoquartier haut de gamme mêlant habitations neuves, bureaux et espaces verts.
- Nouveau Saint-Roch : friches réhabilitées en logements étudiants et équipements culturels.
- Restanque : futur pôle artistique mêlant habitat et créations.
- La Mogère : zone à fort potentiel autour du CHU et des nouveaux programmes immobiliers.
Perpignan : une ville frontalière pleine d’opportunités
Perpignan, c’est un peu l’outsider qu’on ne voit pas venir, mais qui coche toutes les cases pour un projet immobilier malin. Sa position stratégique à la frontière espagnole en fait un vrai carrefour locatif. Environ 25 % des locations sont occupées par des résidents espagnols, souvent en quête d’un appartement spacieux ou d’une maison avec jardin, à moins de 30 minutes de Figueras. Résultat : la demande est soutenue, en particulier dans les quartiers bien connectés aux grands axes routiers.
Mais là où Perpignan se démarque, c’est dans la valorisation du patrimoine ancien. Si vous êtes prêt à investir dans un bien à rénover, les aides publiques peuvent vraiment booster ta rentabilité :
- MaPrimeRénov’ : jusqu’à 70 % du montant des travaux d’économie d’énergie
- Dispositif Denormandie : réduction d’impôts pour les rénovations en zone éligible
- TVA à 5,5 % : sur les logements de plus de 2 ans
- Subventions ANRU : idéales pour les copropriétés dégradées en centre-ville
Le Havre : quand l’immobilier épouse le dynamisme portuaire
Longtemps sous-estimé, Le Havre est en train de se transformer. Port international, bassins d’emploi logistique et réhabilitation urbaine en font aujourd’hui une ville où l’investissement immobilier a du sens.
Ce qui rend Le Havre attractif pour les investisseurs, c’est la diversité de la demande locative. On y trouve :
- Des studios pour marins de passage
- Des appartements proches des terminaux logistiques
- Des maisons familiales rénovées dans des quartiers à taille humaine
Les quartiers Saint-François et Danton sont à surveiller de près. Les loyers y tournent autour de 11 €/m², ce qui est raisonnable vu le prix moyen au mètre. En plus, près de 40 % des biens dans ces secteurs profitent du programme « ville-port », qui combine accessibilité, rénovation du bâti ancien et attractivité économique.
Amiens : le bon plan des Hauts-de-France
Si vous avez un budget serré, mais que vous voulez un investissement locatif sécurisé, Amiens est une option à ne pas négliger. Avec un prix moyen autour de 1 500 €/m², cette ville universitaire est un terrain de jeu idéal pour les primo-investisseurs.
En mettant 150 000 euros sur la table, vous pouvez facilement acquérir un appartement T2 rénové générant jusqu’à 650 euros de loyer mensuel. Un ratio prix/loyer très attractif, surtout quand on regarde la stabilité du marché.
Le gros point fort d’Amiens ? Son écosystème étudiant. Avec plus de 30 000 étudiants (soit environ 40 % de la demande locative), c’est la ville parfaite pour un projet LMNP. Vous avez le choix entre des studios meublés ou des colocations organisées. Les dispositifs comme les résidences CROUS et la visale (garantie locative gratuite) contribuent à réduire le risque de vacances locatives. Cela est aussi valable avec l’APL Étudiant et les colocations labellisées via Lokaviz. En moyenne, un logement adapté trouve preneur en moins de trois semaines entre deux baux.
Villefranche-sur-Saône : l'alternative rentable à Lyon
Si vous trouvez les prix de l’immobilier à Lyon trop élevés pour lancer votre projet, jetez un œil du côté de Villefranche-sur-Saône. Située à seulement 25 minutes en TER du centre de Lyon, cette petite ville coche de nombreuses cases pour un investissement rentable et stratégique.
Les chiffres parlent d’eux-mêmes, les prix au mètre carré y sont en moyenne 40 % inférieurs à ceux de la capitale des Gaules. Par contre, les loyers atteignent jusqu’à 75 % de ceux pratiqués dans les quartiers lyonnais similaires. Résultat : un excellent rapport prix/rendement, parfait pour les investisseurs en quête d’un bon équilibre entre risque et rentabilité.
Et ce n’est pas tout. Villefranche ne cesse de se développer avec des infrastructures modernes qui boostent son attractivité :
- Un écoquartier BBC, Saône Vallée, à deux pas de la gare
- Un pôle économique dynamique avec le parc d’activités Portes de Lyon
- Une connexion TGV rapide pour les actifs en déplacement
- Un hub multimodal combinant bus, vélo et voiture électrique
Dijon : patrimoine, verdure et stabilité locative
Dijon, c’est bien plus qu’une ville d’histoire. C’est aussi un marché immobilier solide et équilibré, avec une demande locative bien ancrée. Le label Ville d’Art et d’Histoire, ses 42 hectares de zones piétonnes. Son classement parmi les villes les plus vertes de France attirent aussi une population plutôt CSP+. Aujourd’hui, environ 20 % des locations sont occupées par des cadres, souvent séduits par la qualité de vie autant que par les perspectives professionnelles.
Côté investissement, les écoquartiers comme La Fontaine d’Ouche offrent des rendements bruts pouvant monter jusqu’à 6 %. Vous obtiendrez aussi des charges énergétiques réduites grâce aux certifications BBC. Et avec les nouvelles réglementations à venir sur la location, les biens avec un DPE A ou B sont à privilégier pour la valeur locative.
Nîmes : entre charme antique et double stratégie locative
Avec ses arènes romaines, ses ruelles pleines de charme et son soleil quasi permanent, Nîmes attire chaque année une foule de touristes… mais pas seulement. La ville, à mi-chemin entre Montpellier et Avignon, propose aussi de belles opportunités pour investir dans la pierre, à condition de bien comprendre le marché local.
La demande locative est double à Nîmes. D’un côté, les touristes en quête de studios meublés ou d’appartements cosy en centre historique. De l’autre, des familles qui recherchent des maisons de ville avec cachet, dans l’écusson ou ses abords. Ce mélange rend la ville idéale pour ceux qui veulent alterner entre location saisonnière et location longue durée.
Mais attention, investir à Nîmes, surtout dans le centre, implique de connaître les contraintes réglementaires :
- Hauteur maximale des bâtiments limitée à 15 mètres
- Usage de matériaux traditionnels exigé
- Autorisations à obtenir de l’Architecte des Bâtiments de France pour toute rénovation
Comparatif : comment choisir LA bonne ville pour investir ?
Il n’existe pas de « meilleure » ville universelle pour investir dans l’immobilier locatif. Tout dépend de votre budget, de votre appétence au risque, et surtout, de vos objectifs patrimoniaux. Si vous êtes plutôt prudent, optez pour un ratio prix/loyer inférieur à 20 (en clair, le loyer annuel x 20 = prix d’achat maximum). C’est une méthode simple pour éviter de surpayer un bien par rapport à sa rentabilité moyenne.
Synthèse des opportunités locatives par ville | |||
Ville | Rendement brut | Prix moyen/m² | Demande clé |
Grigny | 14.41% | 1 800 € | Actifs précaires |
Niort | 7.8 % | 2 200 € | Famille |
Saint-Etienne | 9.15 % | 1 363 € | Étudiants |
Rennes | 8.2 % | 4 500 € | Cadres TGV |
Le Mans | 7.1 % | 2 100 € | Navetteurs |
Perpignan | 6.5 % | 1 900 € | Frontaliers |
Mais au-delà des chiffres bruts, il faut surtout regarder ce qui se prépare dans les villes : développement de nouveaux quartiers, arrivée de transports, création de zones d’activité, hausse de la population active… Tous ces éléments ont un impact direct sur la demande locative future et donc sur votre rendement.
FAQ : Réponses aux questions clés avant d’investir
Où éviter d’investir en immobilier ?
Évitez les villes où la tension locative est faible et l’économie locale stagne ou décline. Cela est aussi valable pour une ville où le prix au mètre carré est trop élevé pour un rendement correct. À cela s’ajoute les communes avec des loyers qui plafonnent malgré un prix d’achat élevé.
Où investir 100 000 euros dans l’immobilier locatif ?
Bonne nouvelle : avec un budget de 100 000 euros, vous avez l’embarras du choix… à condition de viser les bonnes villes ! Celles où le prix au mètre carré oscille entre 1 500 € et 2 600 € sont idéales pour acheter un studio ou un T2. Vous pouvez vous rendre en centre-ville ou dans des quartiers proches des transports.
Quelles villes seront les plus rentables en 2025 ?
Difficile de prédire l’avenir avec certitude… mais certains signaux sont clairs. Pour 2025, plusieurs villes moyennes se détachent comme Niort où qui affiche une forte demande locative. Il y a aussi Saint-Étienne qui est toujours aussi rentable. Vous pouvez aussi choisir entre Limoges et Metz qui ont de bonnes stabilités avec des loyers en hausse
Comment anticiper la demande locative à venir ?
Posez-vous des questions sur la croissance de la population locale et la progression des loyers. La présence d’un bassin d’emploi dynamique à proximité peut aussi impacter sur la demande locative à venir.
Comment bien choisir une ville selon le couple risque/rendement ?
Pour optimiser votre investissement, il faut toujours équilibrer le niveau de risque (vacance locative…) et le rendement espéré.
