La fiscalité investissement locatif est un facteur déterminant pour bâtir un patrimoine immobilier. Dans ce domaine, il est possible d’obtenir une réduction d’impôt chaque année du moment que vous remplissez les conditions. Cela implique le choix du régime fiscal à adopter pour le projet en prenant note du type de location que vous voulez. Pour vous aider, il ne faut pas hésiter à vous informer sur les dispositifs en vigueur pouvant impacter sur les impôts à payer.
Notez que la fiscalité peut impacter directement sur vos revenus locatifs du projet. En tant que propriétaire, vous devrez prévoir l’imposition liée à votre investissement immobilier avant de vous lancer. Il faudrait par exemple tenir compte de la procédure pour déclarer vos revenus locatifs et prendre quelques conseils en compte pour optimiser la fiscalité.
Choisir une fiscalité investissement locatif selon le type de location
Différents régimes fiscaux peuvent être proposés par les responsables étatiques pour chaque investisseur immobilier. Cela dépend principalement du type de location que vous souhaitez réaliser.
La fiscalité pour une location nue
Deux options peuvent se présenter pour l’imposition d’une location immobilière meublée. Chaque régime fiscal que vous choisirez permet de profiter d’une baisse de l’impôt chaque année.
Régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique à un investissement locatif avec un revenu annuel de 15 000 euros au maximum. Cette option offre une réduction d’impôt de 30 % sur le montant total annuel. Pour en profiter, vous n’avez qu’à remplir la case 4BE pendant la déclaration d’impôts. Ce régime peut aussi s’appliquer pour l’achat d’un bien immobilier qui nécessite des travaux de rénovation avant la mise en location.
Régime réel
Ce régime fiscal s’impose pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros. Cette fiscalité demande une gestion locative plus stricte vu les obligations auxquelles vous devrez répondre. En effet, vous serez tenu de respecter la déclaration d’impôt pendant 3 ans sans la moindre possibilité de révocation. En outre, le propriétaire n’est pas tenu de payer les taxes d’habitation qui sont liées à la charge des locataires. En tout cas, il faut faire des estimations avant de commencer votre investissement immobilier pour éviter les mauvaises surprises.
La fiscalité pour une location meublée
La souscription à un régime fiscal pour une location meublée dépend de la situation. L’imposition que vous choisirez offre une déduction fiscale adaptée à votre investissement locatif.
Le choix entre le régime micro-bic et réel
En premier lieu, vous pouvez profiter de la formule micro-bic dont le taux d’imposition peut atteindre 50 %. Cette option peut être appliquée pour un investissement avec une valeur annuelle de 2 à 600 euros chaque année. Ce type de fiscalité est à prévoir pour la réalisation d’une location meublée professionnelle. Cela implique la tenue d’un livre de compte tout au long de votre investissement locatif meublé.
En outre, un régime réel peut aussi s’appliquer dans le cadre d’une location meublée dans certaines situations. Cela concerne particulièrement un projet avec une recette de 32 600 euros chaque année. Ce régime fiscal offre une déduction sur certaines charges concernant les travaux entretien de votre bien immobilier. C’est-à-dire que vous pouvez amortir les dépenses grâce à la réduction d’impôt.
Le cas de la LMNP en particulier
Il est possible de choisir un statut LMNP pour votre investissement locatif avec des avantages fiscaux. Cela concerne principalement la déduction des charges sur la gestion locative pour ne citer que la taxe foncière tout comme les frais bancaires. Vous pouvez aussi récupérer un taux de TVA de 20 % si vous investissez dans un bien immobilier neuf.
Ainsi, la LMNP permet de constituer un solide patrimoine immobilier. L’investissement garanti une meilleure rentabilité grâce aux loyers que vous allez percevoir. Une partie de ces revenus peut être utilisée pour couvrir les mensualités de votre prêt.
Les dispositifs pouvant être appliqués pour un investissement locatif
Plusieurs dispositifs peuvent être proposés pour cadrer un investissement locatif. Chaque loi présente des avantages auxquels vous pouvez profiter pleinement.
Le dispositif LMNP
Le dispositif LMNP est plus avantageux pendant l’application d’un régime fiscal réel. Cela offre une déduction de certains charges tout au long de l’investissement locatif. L’ensemble de ceux-ci permet d’obtenir une baisse de la base imposable. Notez que ce dispositif s’applique principalement en zone urbaine dont la concurrence est souvent assez forte. Vous devrez aussi prévoir divers dépenses surtout celles qui sont liées aux remplacements des équipements.
Le déficit foncier
Le déficit foncier offre une déduction fiscale de la partie du montant lié à l’achat d’un bien immobilier. Avec ce dispositif, il n’y a pas de plafonnement global de votre niche fiscal. Il est tout à fait possible d’obtenir une réduction annuelle de l’impôt supérieur à 10 000 euros. Celui-ci se combine parfaitement avec d’autres dispositifs de défiscalisation selon vos besoins. Il faut prévoir une mise en location de trois ans pour chaque bien immobilier pour profiter de ce dispositif.
Le dispositif Loc’Avantages
Ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction fiscale d’un taux de 15 à 65 % en fonction de la décote appliquée sur le loyer. Une importante décote garanti alors une réduction d’impôt plus intéressante. Il est plus facile d’obtenir une baisse fiscale de 65 % en passant par l’intermédiation locative. Notez que ce dispositif se cumule facilement avec le déficit foncier si jamais vous l’ignorez. Ce option fiscale concerne aussi la location vide avec un engagement de 6 ans au minimum.
La loi Denormandie
La loi Denormandie permet d’obtenir une défiscalisation pendant un investissement locatif dans l’ancien. Il faut alors prévoir des travaux de rénovation sur chaque logement à mettre en location pour profiter de ce dispositif. Il faut aussi vous assurer que le bâtiment en question se trouve dans une zone éligible au dispositif. Vous pouvez bénéficier d’une baisse d’impôt de 12 ou 18 mais aussi 21 % avec cette loi. Cela dépend principalement de la durée du contrat de location (6. 9 et 12 ans).
La loi monuments historiques
Vous pouvez profiter d’une meilleure fiscalité sur un investissement locatif grâce à la loi « monuments historiques ». Cet dispositif concerne la restauration d’un bien immobilier de grande valeur pour bénéficier d’une défiscalisation. Vous pouvez même obtenir une déduction de 100 % sur les travaux grâce à cette loi. Vous devrez être propriétaire d’un bâtiment classé monument historique avec un label « Fondation du patrimoine » pour en profiter.
Le dispostif Malraux
La loi Malraux concerne particulièrement la fiscalité investissement locatif dans les centres-villes historiques. En plus de favoriser la conservation du patrimoine, le dispositif permet aussi d’augmenter l’offre locative dans votre zone d’activité. Sur le plan fiscal, il est possible d’obtenir une réduction d’impôt de 22 à 30 %.
Assurez-vous de ne pas dépasser le plafond de 400 000 euros pour le montant des travaux de rénovation. D’autres points peuvent être pris en compte pour obtenir une déduction fiscale comme les primes d’assurance. A cela s’ajoute les frais de gestion locative tout comme les dépenses liées aux travaux de réparation du logement.
Comment déclarer les revenus locatifs pour votre investissement ?
Il est plus avisé de vous informer sur les étapes à suivre pour déclarer vos impôts liés à un investissement locatif. Ainsi, vous pourrez profiter pleinement des revenus de votre projet chaque année.
Le remplissage de l’imprimé 2044-EB
Le formulaire 2044-EB est incontournable pour déclarer vos revenus locatifs comme il se doit. Les biens immobiliers liés au projet doivent être indiqués dans le document avec chaque dispositif appliqué. Vous devrez aussi prêter attention sur la partie pour les revenus locatifs ainsi que les charges déductibles à l’investissement.
Celles-ci concernent principalement les travaux réalisés sur les logements mis en location. Le formulaire doit être rempli pour l’année au titre de laquelle vous faites une première demande de réduction d’impôt. Il faut alors intervenir à la période d’achat du bien immobilier ou de l’achèvement des travaux de construction.
Le remplissage de l’imprimé 2042-C
Ce formulaire est primordial pour déclarer les revenus liés à votre investissement locatif. Le document est aussi important pour la déclaration des charges et des plus-values, sans oublier les réductions d’impôts que vous obtenez. La déclaration doit contenir les montants de votre projet locatif depuis la première année en fonction de l’évolution de la situation. À cela s’ajoute la fraction du coût de la réduction d’impôt selon la situation.
La dernière étape pour déclarer vos revenus
La déclaration d’impôt ne se résume pas à remplir les formulaires pour indiquer vos revenus annuels. Il est important de joindre une copie du bail de location à votre déclaration. Vous devrez aussi prévoir une copie de l’avis d’impôt sur le revenu des locataires. Ce document doit être enregistré au titre de l’avant-dernière année avant de la signature du contrat bail par chaque nouvel occupant.
Conseils pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif
Quelques critères peuvent être pris en compte pour optimiser la fiscalité investissement locatif. Notez que cela ne repose pas uniquement sur le choix de régime fiscal et du dispositif légal.
Analyser votre situation actuelle
Il est important de noter votre situation fiscale actuelle pour apporter la meilleure optimisation. Cela implique par exemple la vérification des revenus de votre propriété pour mieux déterminer les options de défiscalisation possibles. Le plus important est de connaître les avantages fiscaux dont vous pouvez profiter, surtout après des travaux de rénovation. Il ne faut pas hésiter à demander l’accompagnement d’un conseiller en gestion de patrimoine pour vous orienter.
Optimiser les charges déductibles
Il faut insister sur les charges déductibles pour optimiser la fiscalité de votre investissement locatif. Cela concerne en premier lieu les intérêts de votre emprunt immobilier qui peuvent être déduits des revenus locatifs. Il faudrait aussi prévoir des travaux de réparation et d’entretien régulier pour maintenir la valeur du bien immobilier.
À cela s’ajoutent les coûts associés aux revenus fonciers liés à votre investissement locatif. Sinon, les taxes et les impôts locaux peuvent s’avérer efficace pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif. Vous pouvez aussi prioriser le régime réel d’imposition au lieu du micro-foncier si cela est possible.
Suivre de près les évolutions des dispositifs fiscaux
Il est possible que les dispositifs fiscaux liés à un investissement locatif évoluent tous les ans. Vous pouvez alors réaliser une veille pour éviter de vous faire dépasser par les événements à l’avenir. Il faut alors décortiquer chaque nouvelle loi qui sera mise en application pour les années à venir. Cela implique naturellement une suivie des possibles changements sur les démarches administratives à respecter.
Les erreurs à ne pas commettre pour la gestion fiscale
Certaines erreurs doivent être évitées pour assurer la gestion fiscale d’un investissement locatif. En effet, la moindre négligence peut causer de sérieux soucis pour le fonctionnement du projet à l’avenir.
Une mauvaise estimation des charges déductibles sur le projet
Cette erreur peut vous coûter cher au moment de déclaration d’impôt lié à l’activité au fil des années. Prenez alors le temps de vous informer sur les exigences fiscales que vous devrez respecter pour éviter le moindre souci. Toutes les facettes sont à prendre en compte pour faciliter vos déclarations d’impôts tout au long de l’investissement. Il est même recommandé de conserver les justificatifs pouvant être liés à vos charges déductibles.
La négligence des obligations déclaratives
Une omission sur les obligations déclaratives entraine généralement des pénalités et entrainer une baisse de rentabilité du projet. Évitez alors de négliger le moindre point pour profiter pleinement de votre activité locative. Cela implique par exemple la prise en compte des régimes fiscaux pouvant être appliqués. Il faudrait aussi insister sur les procédures et les formulaires à remplir pendant la déclaration des revenus.
La fiscalité est un point déterminant pour un investissement locatif
Notez bien que la fiscalité est déterminante pour mener à bien un projet d’investissement locatif. En effet, la déclaration d’impôt est un point déterminant pour la réussite de votre projet. Cela doit être fait au bon moment tout en remplissant les informations essentielles. Notez que la situation peut changer en fonction du type de location que vous choisirez. Cela est aussi valable pour le dispositif que vous souhaitez appliquer pour le projet.
Par ailleurs, certaines étapes sont incontournables pour déclarer correctement les revenus de votre activité immobilière. Vous pouvez aussi vous faire accompagner par un spécialiste pour éviter les oublis pendant chaque déclaration. Il saura vous fournir les bons conseils et vous prévenir sur les erreurs à ne pas commettre.
