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Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?
En général, un vendeur vend son bien à un prix plus élevé que celui auquel il l’avait acheté. La plus-value immobilière correspond à cette différence, entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition. Autrement dit, le vendeur va réaliser une plus-value lorsque le prix d’achat du bien est supérieur au prix de vente. Avant de vendre un bien, il est donc important de connaître la plus-value qu’il pourra apporter.
Comment calculer la plus-value immobilière ?
Pour connaître la valeur de votre plus-value immobilière brute, il suffit de soustraire le prix d’acquisition au prix de cession.Le prix de cession
Le prix de cession correspond au prix de vente majoré des charges et indemnités supportées par l’acheteur (qui sont prévues dans l’acte notarié), et minoré :- Des frais supportés par le vendeur au moment de la cession (liés aux diagnostics du bien, entre autres),
- Du montant de la TVA acquittée.
Le prix d’acquisition
Le prix d’acquisition, lui, correspond au prix auquel le vendeur acquiert le bien, majoré :- Avec les charges et indemnités acquittées au propriétaire au moment de l’achat,
- Des frais d’acquisition (droits d’enregistrement ou TVA payée au moment de l’acquisition, frais de notaire…),
- En incluant dépenses effectuées dans le cadre de travaux,
- Des frais de voirie, de branchement aux réseaux et distributions supportés.
Les éléments à prendre en compte dans le calcul de la plus-value
Déduire certaines lignes de dépense
D’abords, certains éléments sont à prendre en compte dans le calcul de la plus-value nette. En effet, le prix d’acquisition peut être majoré de frais de construction, reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration. Ces dépenses viennent s’ajouter au montant du prix d’acquisition, mais doivent pouvoir être justifiées, sur demande de l’administration. Précisons que les dépenses d’entretien et de réparations, même importantes, effectuées dans le but de maintenir ou de remettre en état un bien, ne peuvent pas être prises en compte au moment du calcul de la plus-value. De plus, les vendeurs étant propriétaires depuis plus de 5 ans peuvent majorer la valeur d’acquisition du bien de 15%, sans avoir à apporter de justifications.L’imposition de la plus-value, un point particulier
Enfin, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu, sauf dans certains cas où l’exonération est de mise (propriétaire depuis plus de 30 ans, propriétaire non-résident, prix de vente inférieur à 15 000 €, vendeur retraité, etc.). Alors, la plus-value nette sera imposée au titre de l’impôt sur le revenu (taxe de 19%), et soumise aux prélèvements sociaux (taxe de 15,5%). Tout savoir sur l’effet de levier Ici, pour la calculer, il suffit de déduire l’abattement pour durée de détention du montant de la plus-value brute. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement pour durée de détention s’applique ainsi :- 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ᵉ et jusqu’à la 21ᵉ année
- 4% pour la 22ᵉ année révolue de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention s’établit ainsi :
- 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ᵉ et jusqu’à la 21ᵉ
- 1,60% pour la 22ᵉ année de détention
- 9% pour chaque année au-delà de la 22ᵉ
Les cas d’exonération de la plus-value
1) Première cession d’un logement
Si c’est votre premier bien mis en vente et que :- Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les années précédant la cession.
- Les bénéfices de la cession seront utilisés pour l’achat de votre résidence principale (délai de 24 mois post-cession du bien.
2) Vous êtes non-résident français expatrié en Europe et vous souhaitez vendre votre pied-à-terre ou résidence secondaire en France
Vous pouvez bénéficier d’une exonération partielle si vous êtes expatrié en Europe et que vous avez conservé la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la vente.3) Cession de la résidence principale
Vous échappez à l’imposition de la plus-value dans le cas de la vente de votre résidence principale. Dans le cas d’une expatriation : vous pouvez investir dans un bien, le louer et en faire votre résidence principale un certain temps avant de la revendre à votre retour d’expatriation. Dans ce cas, il faut choisir avec attention cet investissement locatif, il doit vous convenir à votre retour en France.4) Durée de détention de 30 ans (pour une exonération totale)
- L’exonération totale des plus-values immobilières au titre de l’impôt sur le revenu (19% des bénéfices imposés) est acquise après un délai de vingt-deux ans.
- L’exonération des prélèvements sociaux (17,2% des bénéfices imposés) est totale après un délai de détention de trente ans.