Dans le cadre d’un achat immobilier, de nombreux frais d’acquisition s’ajoutent au prix de vente du bien. Parmi eux, les frais de notaire forment une part importante de l’investissement. Il est fondamental de comprendre le calcul de ces frais et d’en connaître les barèmes afin de les prévoir dans son plan de financement immobilier. Découvrez comment bien estimer ces frais.
Les frais de notaire sont la somme de plusieurs types de coûts : les droits de mutation (ou droits d’enregistrement), les émoluments du notaire (sa rémunération), la contribution de sécurité immobilière, ainsi que les débours et honoraires.
Les droits d’enregistrement : un des frais d’acquisition
Le premier élément à prendre en considération pour le calcul des frais d’acquisition sont les droits d’enregistrement pour une vente immobilière. Il s’agit d’une somme versée au notaire, mais que le service des impôts percevra. Cette taxe est calculée selon le prix de vente, et varie en fonction de la nature du logement et du département.
- Pour les projets immobiliers neufs dans tous les départements : 0,715% du prix de vente TTC;
- Dans l’immobilier ancien en Indre, Isère, Morbihan, Martinique et Mayotte : 5,80% du prix de vente.
- Pour les logements anciens dans les autres départements : 5,09% du prix de vente.
Les émoluments
Les émoluments, c’est-à-dire la rémunération du notaire, s’additionnent aux droits d’enregistrement. Le calcul de cette dépense prend également en compte un pourcentage du prix de vente. Celui-ci s’applique par tranche de manière dégressive.
Sachez que les émoluments sont réglementés (soumis à une grille tarifaire nationale). Ainsi, quel que soit le notaire que vous choisissez, le prix des prestations sera identique.
Voici le barème des émoluments du notaire, appliqué peu importe le type de logement :
| TRANCHE | TAUX APPLICABLE |
| Jusqu’à 6 500 € | 3,870% |
| De 6 501 à 17 000 € | 1,596 % |
| De 17 001 à 60 000 € | 1,064 % |
| À partir de 60 000 € | 0,814 % |
La TVA
La TVA à 20% s’applique ensuite au montant calculé. De plus, suite à la loi Macron qui a diminué ce barème de 1,4%, le notaire est autorisé à consentir à des remises sur ses émoluments. Ceux-ci ne peuvent dépasser les 10%, et s’appliquent uniquement aux ventes supérieures à 150 000€.
Les débours
Les frais de notaire comprennent également ce que l’on appelle les débours, soient le remboursement d’actes complémentaires pour le compte du client. Il peut s’agir par exemple d’un géomètre, de l’interrogation de la conservation des hypothèques, d’une demande d’un extrait de cadastre, etc.
Les frais de contribution de sécurité immobilière
Enfin, un dernier élément à prévoir dans l’estimation des frais notariés sont les frais de contribution de sécurité immobilière. Celle-ci compense les formalités remplies par l’État pour l’enregistrement de la transaction et la publicité foncière. Ce tarif équivaut à 0,10% du prix de la vente.
Comment réduire les frais de notaire ?
En fonction de la nature du bien, les frais de notaire varient. Alors que dans l’immobilier ancien, ils oscillent entre 7 et 8% du prix de vente, pour un achat dans le neuf, ils s’élèveront à 2 ou 3% du prix de vente. On parlera de « frais réduits ».
En effet, dans les logements neufs, les frais notariés se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire, pour la simple raison que le vendeur d’un logement neuf est assujetti à la TVA. Le prix de vente s’exprime donc en TTC. Pour réduire les frais de l’acheteur, qui doit payer cette TVA, on réduit donc les frais d’acquisition.
Un autre moyen de réduire le montant des frais notariés est de déduire le prix du mobilier déjà présent dans le logement. Étant donné que seule la valeur du bien nu est concernée par ces frais, vous êtes en droit de déduire leur coût de la valeur du bien.
À quel moment régler ces frais ?
Vous payerez le notaire au moment de la signature définitive de l’acte authentique de vente. Elle intervient généralement 3 mois après la signature du compromis ou promesse de vente.
Lors de la signature du compromis de vente, vous verserez un dépôt de garantie (non obligatoire, mais très commun). Le dépôt de garantie est de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente total. Dans ce cas, sachez que son montant pourra être déduit par le notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Si le notaire a perçu lui-même ce dépôt de garantie, il bloque cette somme en la déposant à la Caisse des Dépôts et Consignation.
Notre conseil : travailler avec un seul notaire
Contrairement aux idées reçues, il est vivement conseillé de travailler avec un seul notaire, et non pas avec un notaire pour l’acquéreur et un notaire pour le vendeur. Cette solution représente d’abord un gain de temps important. Vos démarches seront simplifiées et la communication entre chaque partie sera plus facile, car elle sera directe et sans intermédiaire. Par conséquent, l’acquisition de votre bien sera plus rapide et moins stressante.
Pour comprendre le calcul des frais notariés, et ainsi estimer la hauteur de votre investissement immobilier, pensez à utiliser un outil en ligne de simulation des frais de notaire.
Bon à savoir : les frais d’agence sont payés le jour de la signature de l’acte authentique. Et c’est aussi le jour où les fonds pour l’achat (via un prêt immobilier ou grâce à un paiement comptant) sont débloqués et versés à l’acheteur.