Malgré les différents événements qui ont mouvementé l’année 2021, on a observé un record de volume de ventes dans l’immobilier ancien, avec plus d’un million de transactions enregistrées sur l’année. Toutefois, cette année, le marché immobilier devrait retrouver un rythme plus normal, tout en gardant un dynamisme assez élevé. Qu’en est-il du premier trimestre 2022 ? Nous faisons le point sur l’actualité dans cet article.
Bilan du marché immobilier au 1er trimestre 2022
Le début d’année 2022 commence avec de bons résultats : les deux premiers mois, on compte le double des ventes du dernier trimestre 2021. Si l’on regarde la performance immobilière des mois de janvier et février, on observe un niveau de transactions qui recule sur janvier, qui peut être expliqué par la reprise de l’épidémie, et un mois de février qui a été très actif, avec une demande et un volume d’achat bien plus élevés que le nombre de biens disponibles sur le marché immobilier.
On remarque que les métropoles, qui séduisaient moins les investisseurs et les habitants depuis le début de la crise sanitaire, gagnent en popularité à nouveau. Il y a un fort intérêt pour les appartements familiaux, notamment des T3 ou des T4. Les jeunes actifs, eux aussi, se trouvent dans les métropoles, pour des raisons professionnelles. Ils sont également attirés par la facilité des transports, la culture et le dynamisme de ces zones.
Comme avant la crise sanitaire, les biens immobiliers qui ont une bonne situation géographique sont vendus très rapidement. Dans ce cas, il est souvent plus intéressant de se faire accompagner par un professionnel pour éviter de perdre du temps et pour bien gérer l’étape de négociation.
Au niveau des banques, le taux d’intérêt pour un emprunt immobilier en 2022 est toujours assez faible : il varie entre 0,8 et 1,34% pour un crédit sur 20 ans et entre 1,13% et 1,48% sur une durée de 25 ans, selon Meilleurtaux.com.
Au vu des changements, notamment le récent durcissement des conditions d’octroi d’un crédit immobilier début 2022, la baisse du volume des biens immobiliers à la vente et l’impact des élections présidentielles, les prix immobiliers se stabilisent.
Le cadre législatif et les nouveaux dispositifs à connaître
Avant de se lancer dans son projet d’investissement immobilier, il est important de se renseigner sur le cadre législatif et les dispositifs appliqués.
Depuis quelques mois, les conditions d’obtention d’un crédit immobilier sont plus renforcées pour les résidents français, et ce pour ralentir la ruée vers les prêts. Certaines banques ont décidé d’augmenter l’apport minimum : celui-ci peut atteindre 40% du prix d’achat.
Pour les expatriés, la complexité de l’obtention du crédit immobilier peut dépendre du pays de résidence de l’investisseur. Par exemple, la démarche de financement est plus simple pour les expatriés vivant en Suisse, en Allemagne, aux Emirats Arabes Unis, au Qatar, à Singapour, à Hong Kong ou au Canada. Et, à l’inverse, les banques françaises peuvent être plus réticentes à prêter de l’argent à un acquéreur expatrié aux Etats-Unis ou au Royaume-Uni, sauf sous certaines conditions.
Mais, l’évolution des conditions ne présente pas un grand obstacle à la réalisation d’un projet immobilier en 2022. Il existe plusieurs solutions, comme par exemple augmenter la part de l’apport sur le prix d’achat total voire même payer une partie de l’investissement en cash.
Il faut aussi prendre en compte le nouveau DPE ( Diagnostic de Performance Énergétique ) et les dispositifs d’aide à la rénovation énergétique mises en place par l’Etat. D’ailleurs, de nombreux diagnostics ont été réalisés pour revoir les conditions de logement des locataires. La question des travaux et de la valorisation sur le marché est aussi intéressante à étudier.
Et, en plus de ces deux évolutions, l’encadrement des loyers touche de plus en plus de villes, notamment Marseille et Lyon, où le loyer moyen au mètre carré est de 14,5€ et de 16,8€ respectivement pour un appartement.
Les différents marchés immobiliers en 2022
Faisons un tour sur les marchés immobiliers de différentes villes françaises.
Le marché immobilier à Paris
Commençons par Paris, où le mètre carré est à 10 191€ en moyenne pour un appartement. Sur un an, le marché immobilier parisien a reculé de 2%. Cela peut être expliqué par plusieurs facteurs, dont celui de la recherche de plus grands espaces et d’extérieurs par exemple.
Comme dans toutes les villes, les prix du mètre carré varient entre les différents quartiers. On retrouve, par exemple, un mètre carré moyen à 11 963 € et 14 068 € respectivement, dans le 8e et le 7e arrondissement. Sur l’Avenue Montaigne, celui-ci peut atteindre 22 013 €, en moyenne.
Et, si on se dirige vers le 18e arrondissement, on retrouve un prix moyen du mètre carré de 9 791 € pour un appartement. Dans le 17e, il est à 11 012 €, et, dans le 20e, il chute à 9 541 €. Plus on s’éloigne du coeur de la capitale, plus le ticket d’entrée dans le marché immobilier devient accessible : à Boulogne Billancourt, le mètre carré est à 9 229 € en moyenne, et à 5 691 € à Nanterre.
Le marché immobilier à Bordeaux
Dirigeons nous dans le Sud-Ouest, à Bordeaux. Le mètre carré est de 4 696 € pour un appartement en moyenne et de 5 782 € pour une maison. Sur 1 an, le marché immobilier bordelais a évolué de + 1.6%.
Comme pour Paris, on retrouve des quartiers plus chers, et d’autres plus accessibles. A Bordeaux, le quartier de l’Hôtel de Ville et de Quinconces, proche de la Garonne, est relativement onéreux. Là, le mètre carré coûte 5 941 € en moyenne. Toutefois, si on traverse la Garonne, on arrive sur le quartier de La Bastide, où le mètre carré coûte en moyenne 4 292 € pour un appartement. Ce prix se rapproche plus de la moyenne sur le département de la Gironde, qui est de 4 007 € / mètre carré.
Le marché immobilier à Lyon
À Lyon, le prix moyen du mètre carré est de 5 363 € pour un appartement. La ville a su séduire de nouveaux habitants et investisseurs : cela se reflète par l’évolution de + 1.5% sur 1 an, et de + 6.8% sur 2 ans qu’elle a connu.
Ici aussi, on remarque un écart important entre les quartier chers, comme le quartier Bellecour – Hôtel Dieu où le mètre carré grimpe à 7 277 € en moyenne, ou encore le quartier Molière / Edgard Quinet où il est à 6 998 €, et les quartiers plus populaires et rentables, comme notamment Audibert / Moulin à Vent, où on peut acheter le mètre carré à 4 0004€ en moyenne.
Sortir du centre ville et étudier de plus près les périphéries est souvent une bonne idée. Par exemple, à Villeurbanne, le mètre carré est de 3 955 € en moyenne. À Sainte-Foy-lès-Lyon, ce dernier est de 3 921 € et chute à 2 063 € à Saint Fons.
Le marché immobilier à Marseille
La Cité Phocéenne, est connue pour ses prix immobiliers relativement plus accessibles. En moyenne, le mètre carré coûte 3 303 € à Marseille pour un appartement. En 1 an, Marseille a connu une belle évolution de + 5.0%.
Le prix du mètre carré va de 1 654 € sur la Rue Séraphin à 6 416 € sur la Rue du Château d’If, dans le 7e arrondissement. D’ailleurs, dans cet arrondissement de Marseille, le mètre carré coûte en moyenne 4 892 €. Dans le 6e arrondissement, il tombe à 3 654 € au mètre carré, et à 2 184 € dans le 15e arrondissement.
Autour de Marseille, les prix varient aussi. Par exemple, à Septèmes-les-Vallons, le mètre carré coûte 3 008 €, vers Allauch, il est de 3 681 €, et un peu plus loin, vers Cassis, le mètre carré grimpe jusqu’à 6 715 €.
Présidentielle 2022 et conflits internationaux : quelles conséquences pour l’immobilier en France ?
La présidentielle
L’incertitude et le changement sont deux facteurs qui ont un impact sur le marché de l’immobilier en France. Comment les élections présidentielles peuvent-elles impacter le marché immobilier ?
La hausse des prix d’achat, la baisse du pouvoir d’achat, l’augmentation de l’impôt sur les revenus locatifs ou sur la résidence principale sont des éléments qui constituent des craintes, voire même des freins pour les acquéreurs. Le marché de l’immobilier peut évoluer différemment selon les résultats des présidentielles. Par exemple, avec le parti écologiste, on verrait une construction plus haute et zéro carbone. Toutefois, tous les candidats sont d’accord pour dire que la construction de logement est importante.
Selon l’Observatoire du Moral de l’Immobilier SeLoger, les français, qui trouvent les prix de l’immobilier très élevés, s’attendent à une hausse des taux d’intérêts, afin de réguler l’obtention des crédits. Mais, pour l’instant, les taux d’intérêts sont stables. En plus, en France ces derniers sont fixes.
L’UNIS, qui regroupe les professionnels de l’immobilier, a partagé 14 propositions afin de dynamiser et d’optimiser le marché de l’immobilier français. Parmi ces idées, évidemment, l’importance de l’accès au logement pour tous et l’amélioration des habitations. On parle d’un pacte de responsabilité, qui commencerait par une suppression de la taxe foncière pour les propriétaires. Ce pack intègre également un amortissement pour tous les bailleurs physiques proportionnel au niveau des loyers de leur bien. La troisième mesure phare, serait la création d’un ministère de l’habitat, afin de mieux gérer tous les différents sujets liés au logement, à la copropriété et à la rénovation. L’UNIS propose même que ce ministère soit accompagné par les professionnels de l’immobilier, présents sur le terrain. Et, finalement, encourager la rénovation énergétique et optimiser le dispositif MaPrimeRenov.
La guerre en Ukraine: quel impact sur l’immobilier français en 2022 ?
Comme dans toute crise, l’immobilier s’avère toujours être la valeur refuge préférée des français. Depuis le début de la guerre en Ukraine, on remarque un comportement de peur et d’attentisme quant à l’évolution géographique du conflit.
On peut déjà observer une répercussion de la guerre entre la Russie et l’Ukraine notamment avec la flambée des prix de l’énergie et l’inflation des matières premières. Ces deux évolutions touchent le marché de l’immobilier en ce début 2022 car, l’approvisionnement des matériaux de construction, déjà bouleversé par la crise sanitaire, pourrait redevenir complexe.
Prenons l’exemple de l’acier et de l’aluminium : près de 50% de la production de l’aluminium utilisée dans les chantiers provient de l’Ukraine, de Russie et de la Biélorussie. Il atteint, à cause de la guerre, un prix record de plus de 4 000$ / tonne. La hausse des prix de l’acier et de l’aluminium, ainsi que les retards, auront un impact sur les chantiers et la livraison des logements neufs. Toutefois, l’inflation que connaît la France sur ces produits reste inférieure comparé à l’Allemagne ou le Luxembourg.