Vous avez accumulé de l’épargne et vous vous interrogez sur le meilleur placement financier ? Dans cet article, nous comparons deux investissements particulièrement plébiscités par les expatriés : l’assurance-vie et l’investissement locatif. Zoom sur les avantages et inconvénients de chacun de ces placements.
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La rentabilité de l’investissement locatif VS l’assurance-vie
Investir dans l’immobilier en France depuis l’étranger permet de réaliser un placement sécurisé, que ce soit pour bénéficier d’un complément de revenus durant son expatriation, pour anticiper son départ à la retraite ou en vue de transmettre un patrimoine à ses enfants.
Le marché est dynamique, les taux d’emprunt stables et bas et la vacance locative est très faible dans de nombreuses grandes villes.
En moyenne, la rentabilité d’un bien varie entre 3 % et 7 % selon les villes. Grâce au crédit bancaire, l’épargnant bénéficie par ailleurs de l’effet de levier et peut ainsi se permettre d’investir des montants plus élevés.
En ce qui concerne l’assurance-vie, la rentabilité de ce produit d’épargne oscillait autour de 1,30 % en 2021. En 2022, le taux est prévu en dessus des 1% mais ce taux va se heurter à l’inflation et ne vaut pas pour toutes les banques. Par exemple, le taux de rendement chez 1,35%, et il est de 0,75 chez la Caisse d’épargne.
Ce rendement peut être plus élevé, mais le risque sera alors plus grand. La rentabilité dépend en effet du type de support choisi. Un fonds euro est très sécurisé, tandis qu’un investissement en unités de compte est plus risqué, mais plus rentable ; ou encore un placement multisupport.
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Les frais d’entrée
Les frais d’entrée sont assez élevés pour un investissement immobilier. Il faut en effet compter les frais bancaires, les frais d’agence, les honoraires du notaire (entre 3 à 8 % du prix du bien en moyenne), ainsi que l’apport pour le prêt. Celui-ci est souvent plus élevé pour les non-résidents, traditionnellement autour de 20 % du prix du bien en moyenne. Cependant, les conditions bancaires ayant été revues depuis janvier 2022, certaines banques exigent un apport à hauteur de 40% du prix du bien.
Pour un contrat d’assurance-vie, les frais d’entrée sont moins élevés. Ils sont compris entre 1 et 5 % de la somme placée. Il faudra également prévoir des frais de dossier et des frais de gestion, qui varient d’un établissement à l’autre.
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La sécurité du placement financier
En termes de sécurité financière, l’immobilier et l’assurance-vie sont à égalité. En France, le marché immobilier est très sécurisé, et peu volatile par rapport à d’autres pays (comme le marché américain par exemple). Il faut toutefois veiller à investir dans des villes dynamiques à fort potentiel. La demande locative y est forte, ainsi vous limitez les risques.
En ce qui concerne l’assurance-vie, la solution la plus sûre est d’investir dans un fonds euros au capital garanti. Ce produit d’épargne est, lui aussi, très sécurisé. Les compagnies d’assurance françaises disposent d’une bonne stabilité financière et font notamment l’objet de contrôles exigeants pour assurer leur solvabilité.
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La succession
Les biens immobiliers situés en France et détenus par un propriétaire non-résident font l’objet de droits de succession. Leur montant varie en fonction du degré de parenté, entre autres. Par ailleurs, si le bénéficiaire est un parent ou un enfant de la personne défunte, un abattement à hauteur de 100 000 euros sera alors appliqué sur la valeur du bien transmis.
Pour éviter d’avoir à payer des droits de succession, il peut s’avérer pertinent de privilégier la donation, ou de créer une SCI (Société Civile Immobilière) avec une transmission des parts sociales. Une autre option est encore d’acquérir le bien au nom de l’enfant.
La fiscalité successorale de l’assurance-vie s’avère plus légère. En fonction de plusieurs critères, le capital peut être totalement exonéré, ou bien faire l’objet d’une imposition entre 20 % et 31,25 %, après un abattement fiscal de 152 500 € par bénéficiaire.
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La fiscalité pour les expatriés
La fiscalité qui s’applique aux placements en France des non-résidents dépend de plusieurs critères. On peut citer les conventions fiscales existantes entre la France et le pays d’expatriation par exemple.
L’investissement locatif
En tant que non-résident, il vous sera conseillé d’investir dans l’immobilier en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Pour en bénéficier, il vous faudra louer le bien meublé, et vous assurer que les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an, ou 50 % des revenus totaux annuels de votre foyer.
En fonction du régime fiscal choisi (micro-BIC ou régime réel simplifié), vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs, ou d’une déduction des charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) et d’un amortissement des revenus déclarés. Avec ce dispositif, vous pouvez donc largement réduire l’assiette imposable, voire être totalement exonéré d’impôts sur vos recettes locatives.
Quant à l’imposition sur la plus-value à la revente, elle dépend du temps de détention du bien : par exemple, si le bien a été détenu pendant plus de 22 ans, la plus-value sera exonérée d’impôts sur le revenu, et de prélèvements sociaux au-delà de 30 ans.
L’assurance-vie
Pour l’assurance-vie, la fiscalité sera appliquée en cas de rachat par le souscripteur. Les conditions d’imposition dépendent de l’existence d’une convention bilatérale entre la France et le pays d’adoption. C’est ce texte qui permet de déterminer si le rachat sera imposable en France, dans le pays de résidence, ou bien dans les deux pays.
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Liquidité
Par ailleurs, l’investissement immobilier est beaucoup moins liquide. Il faudra vendre le bien pour disposer du capital détenu. Au contraire, les fonds de l’assurance-vie ne sont pas bloqués et peuvent être récupérés en quelques jours sur demande. Vous pouvez, à tout moment, effectuer des retraits réguliers ou réaliser un rachat total de la somme investie. Vous disposez donc de votre épargne librement.
En résumé
Finalement, pour faire votre choix entre un placement en assurance-vie et un investissement locatif, plusieurs critères devront être pris en compte. Il vous faudra d’abord déterminer le temps que vous souhaitez consacrer à votre projet. En effet, si vous souhaitez réaliser un placement rapide, l’assurance-vie sera la solution à privilégier. De même, si vous souhaitez disposer de vos liquidités à tout moment, ce produit d’épargne sera préférable.
Toutefois, sachez que certains acteurs peuvent vous aider à réduire le temps consacré à votre investissement immobilier, et ainsi faciliter la gestion de votre projet.
L’immobilier locatif sera par ailleurs plus attractif en termes de fiscalité (grâce au LMNP), et de rentabilité. Ce sera également la solution la plus favorable si vous manquez de confiance envers le secteur financier, et que vous souhaitez vous tourner vers une valeur refuge et tangible comme la pierre.
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