La fiscalité immobilière Bali est un point déterminant à savoir avant tout investissement immobilier. Ce dernier est d’ailleurs une opportunité pour les investisseurs de profiter des revenus locatifs élévés. En effet, Bali séduit les investisseurs étrangers avec ses paysages idylliques et son marché dynamique. Une villa avec piscine à Seminyak coûte environ 250 000 EUR, bien moins qu’en Europe. Les revenus immobiliers en matière de location offrent des rendements dépassant 10 % par an.

Avant d’acheter, il faut maîtriser la fiscalité indonésienne. Les impôts, les taxes et la convention fiscale avec la France impactent la rentabilité. Cet article dévoile tout ce qu’il faut savoir pour réussir son investissement immobilier à Bali.

Fiscalité et impôts liés à l’immobilier à Bali

Voici quelques éléments qu’il faut comprendre pour anticiper les coûts et d’optimiser votre investissement à Bali.

Taxes à l’achat et à la vente

L’achat d’une propriété à Bali entraîne plusieurs taxes. La BPHTB, taxe d’acquisition foncière, s’élève à 5 % de la valeur du bien. Le PPH, un impôt sur le revenu appliqué lors de la vente, est fixé à 2,5 %. Ces frais viennent s’ajouter aux coûts liés à l’achat, tels que les honoraires de notaire et les frais d’enregistrement.

Taxes annuelles sur la propriété

Les propriétaires à Bali doivent payer la PBB, une taxe foncière calculée en fonction de la valeur du bien. Son taux varie selon la localisation et le type de bien. Dans des zones prisées comme Ubud ou le sud-est de l’île, cette taxe peut représenter un montant non négligeable. L’évaluation repose sur des critères comme la surface du terrain, la valeur marchande et les infrastructures environnantes.

TVA et fiscalité pour les investisseurs

La TVA (PPN) s’applique à 11 % sur certaines transactions immobilières. Cette taxe concerne principalement les ventes réalisées par des promoteurs et certaines locations soumises à la réglementation. La fiscalité indonésienne a récemment évolué, notamment avec la circulaire du Directeur Général des impôts, influençant la taxation des investisseurs étrangers.

Revenus locatifs et fiscalité pour les investisseurs étrangers à Bali

Bali attire de nombreux investisseurs grâce à ses plages magnifiques et sa forte croissance économique. Cependant, il est important de comprendre la fiscalité avant d’acheter.

Fiscalité des revenus locatifs à Bali

La fiscalité varie selon le statut du propriétaire. Pour un résident indonésien, l’impôt sur le revenu est progressif, entre 5 % et 35 %. Mais un investisseur étranger paie une retenue à la source de 20 % sur ses revenus locatifs. Certains choisissent de créer une société PT PMA pour payer moins d’impôts.

En plus des impôts, il faut aussi tenir compte de la taxe foncière (PBB) et de la TVA (PPN), qui s’élève à 11 % pour certaines ventes immobilières.

Conventions fiscales entre la France et l’Indonésie

La convention fiscale entre la France et l’Indonésie permet d’éviter la double imposition. Les investisseurs étrangers peuvent déduire les impôts payés en Indonésie sur leur déclaration en France.

Pour bénéficier de ces avantages, il faut obtenir un numéro d’identification fiscale (NPWP). Sans ce numéro, les taux d’imposition seront plus élevés. En plus, les propriétaires doivent déclarer leurs revenus locatifs, même s’ils vivent à l’étranger.

Fiscalité des entreprises dans l’investissement immobilier

Les entreprises de construction et les particuliers résidents ont des règles fiscales différentes. Pour les investisseurs étrangers, créer une société PT PMA permet d’acquérir une propriété et de louer des villas.

Les revenus peuvent être soumis à plusieurs taxes, comme la TVA ou des impôts sur les redevances, dividendes et intérêts. Il faut aussi penser aux gains de la vente ou du transfert d’actifs, souvent imposés à 2,5 %.

Optimisation de la fiscalité et gestion du patrimoine à Bali

L’investissement immobilier à Bali attire de nombreux investisseurs étrangers. Le marché est en plein essor et les revenus locatifs y sont élevés. Mais pour optimiser les gains et réduire les impôts, il faut une stratégie bien pensée.

Stratégies pour optimiser son investissement immobilier

Avant d’acheter à Bali, il faut choisir entre trois options juridiques : freehold, leasehold ou PMA. Le freehold permet une propriété totale, mais il est réservé aux Indonésiens. Le leasehold offre un droit d’usage limité dans le temps. La PMA (société à capitaux étrangers) est une alternative légale pour les étrangers souhaitant sécuriser leur villa.

Le contrôle des flux financiers est aussi clé. Les revenus doivent être convertis entre IDR, EUR et USD pour maximiser les gains et limiter les pertes dues aux fluctuations de devises. Il est donc important de comparer les taux d’imposition en France et en Indonésie.

Autres taxes et prélèvements

Plusieurs taxes s’appliquent aux investisseurs. L’impôt sur le revenu en Indonésie est progressif pour les résidents (de 5 % à 35 %). Les investisseurs étrangers paient une retenue à la source de 20 %. La TVA (PPN) de 11 % concerne certaines ventes immobilières.

Lors de la revente d’un bien, le transfert d’actifs est taxé à 2,5 %. De plus, des impôts s’appliquent sur les dividendes, redevances, royalties et les intérêts perçus. Cependant, la convention fiscale entre la France et l’Indonésie évite la double imposition, à condition d’avoir un numéro d’identification fiscale (NPWP).

Les entreprises de construction et les particuliers résidents doivent aussi prendre en compte les locations, primes et assurances liées aux villas et maisons à Bali. Ces éléments influencent directement la rendement et la gestion du patrimoine.

Une bonne anticipation des taxes et une structure adaptée permettent de maximiser les gains tout en respectant le système fiscal indonésien.

Les avantages fiscaux pour les expatriés achetant un bien à Bali

L’Indonésie attire de nombreux expatriés grâce à son coût de la vie attractif, son climat agréable et ses opportunités dans le secteur foncier. Mais ce n’est pas tout. Le gouvernement local et certains pays comme la France offrent des dispositifs fiscaux avantageux pour les acheteurs.

Exonération de la double imposition

L’accord fiscal entre l’Indonésie et la France permet d’éviter une taxation en double. Ainsi, les acquéreurs peuvent déduire les prélèvements obligatoires payés sur place de leur déclaration en France. Cela évite de payer deux fois sur les mêmes bénéfices et améliore les rendements. Un atout majeur pour ceux qui perçoivent des loyers sur place.

Taux d’imposition réduit pour certaines structures

Les non-résidents peuvent aussi structurer leur placement sous forme d’entreprise PT PMA. Ce statut permet d’alléger certaines charges fiscales et d’accéder à des déductions spécifiques. C’est une solution efficace pour optimiser le rendement d’un achat foncier.

Incitations fiscales pour le secteur du tourisme

Bali, très prisée des voyageurs, encourage les projets hôteliers. Ceux qui investissent dans des résidences ou des hébergements dédiés aux séjours temporaires peuvent bénéficier d’allégements fiscaux. Ces aides incluent parfois des exonérations partielles ou des réductions sur certains profits touristiques. Une opportunité à saisir pour dynamiser son patrimoine immobilier.

Comment éviter les erreurs fiscales courantes lors de l’achat de biens à Bali

Acheter un bien à Bali peut être très intéressant, mais pour garantir une bonne profitabilité et respecter la réglementation locale, certaines erreurs doivent être évitées. Voici quelques recommandations pratiques :

Ne pas oublier de déclarer ses gains locatifs

Même si vous ne résidez pas dans le pays, il faut déclarer vos profits issus de la mise en location. En cas d’oubli, des amendes ou des majorations de prélèvements fiscaux peuvent s’appliquer. Pensez donc à obtenir un numéro d’identification fiscale (NPWP) et à respecter la réglementation en vigueur.

Choisir un statut juridique inadapté

Les étrangers disposent de plusieurs options pour structurer leur acquisition : Leasehold, Hak Pakai ou entreprise PMA. Beaucoup font l’erreur de sélectionner une formule non conforme à leur projet (par exemple, vouloir acheter en pleine propriété alors que cela est interdit aux non-résidents). Un mauvais choix peut entraîner des charges fiscales importantes.

Ignorer les accords fiscaux internationaux

Les traités entre certains pays, comme la France et l’Indonésie, permettent d’éviter d’être taxé deux fois sur les mêmes bénéfices. Il suffit de respecter les procédures pour en bénéficier. Si vous ne déclarez pas vos revenus correctement ou si vous oubliez certains justificatifs, vous risquez de payer des charges supplémentaires.

Sous-estimer les frais à l’achat et à la revente

Les contributions comme la BPHTB (droit d’acquisition foncière) et la PPH (prélèvement sur la cession) peuvent sembler négligeables au départ, mais elles s’accumulent rapidement. Une mauvaise anticipation de ces coûts peut réduire la rentabilité de votre placement.

Les avantages d’une planification fiscale proactive pour les investisseurs à Bali

Une bonne planification fiscale est essentielle pour rentabiliser son acquisition à Bali. Voici quelques stratégies à considérer avant d’acheter :

Choisir le bon type de bien 

Certains biens offrent des avantages fiscaux spécifiques. Par exemple, investir dans des projets touristiques ou dans des zones en développement peut donner droit à des réductions fiscales. Bien choisir son emplacement et son bien permet de profiter de ces avantages.

Opter pour la bonne structure juridique 

Le choix entre une société PT PMA ou un achat en Leasehold ou Hak Pakai impacte la fiscalité de l’achat. Créer une société à capitaux étrangers (PT PMA) peut donner accès à des déductions fiscales. De plus, cette structure permet de mieux gérer les revenus en déduisant les frais comme l’entretien ou l’assurance.

Gérer les fluctuations des devises 

Les variations des devises, comme l’IDR, l’EUR et l’USD, peuvent affecter la rentabilité. Une bonne planification inclut le contrôle des risques liés aux changes. Par exemple, convertir les revenus dans la devise la plus stable ou utiliser des stratégies pour limiter les risques liés aux fluctuations.

Optimiser la gestion des loyers 

Les investisseurs doivent bien choisir entre une location à court ou long terme. Chaque option présente des implications fiscales différentes. Comprendre ces enjeux permet de maximiser les profits.

Ces stratégies aident les investisseurs à mieux gérer leur fiscalité et à rentabiliser leur achat à Bali sur le long terme.

Acheter un bien immobilier à Bali : Ce qu’il faut savoir

Avant de se lancer, il faut bien analyser la gestion du patrimoine, les coûts cachés et les obligations administratives. La prise en compte des locations, des primes d’assurance, des dividendes, redevances et royalties liées aux investissements permet d’optimiser son investissement à Bali.

Types de propriétés accessibles aux étrangers

L’investissement immobilier à Bali attire de nombreux investisseurs étrangers. Cependant, la réglementation impose des restrictions. Les non-résidents ne peuvent pas acquérir un bien en Freehold, la pleine propriété. Cette option est réservée aux citoyens indonésiens.

Pour acheter un bien, plusieurs solutions existent :

• Leasehold : droit de location longue durée, généralement de 25 à 30 ans, renouvelable.
  
• Hak Pakai : droit d’usage sous certaines conditions pour les résidents avec un visa longue durée.
  
• PT PMA : création d’une société à capitaux étrangers permettant d’acquérir une maison en toute légalité.
  
  

Le choix du statut juridique a des conséquences sur la fiscalité, notamment en termes d’impôts et de taxes. Un accompagnement juridique spécialisé aide à optimiser l’investissement.

Prix du marché immobilier à Bali

Le marché immobilier à Bali présente des opportunités intéressantes. Les prix varient selon la localisation et le type de bien. Par exemple, une villa avec piscine à Ubud coûte environ 4 milliards IDR, soit 240 000 EUR. Dans le sud-est de Bali, les prix dépassent souvent 8 milliards IDR (480 000 EUR).

Les facteurs influençant les prix incluent la demande touristique, la réglementation et la proximité des plages. Jakarta et d’autres grandes villes connaissent également une forte croissance de leur marché immobilier.

Le taux de revenus locatifs peut atteindre 10 % par an. Cela fait de l’île une destination prisée pour l’investissement immobilier à Bali. Les revenus locatifs sont soumis à des impôts spécifiques, en fonction du système fiscal de l’Indonésie. La fiscalité des revenus dépend du statut du propriétaire et des conventions entre l’Indonésie et la France.

Un numéro d’identification fiscale (NPWP) est nécessaire pour régulariser son bien. Les investisseurs étrangers doivent aussi prendre en compte les taux d’imposition et la convention fiscale entre la France et l’Indonésie pour éviter la double imposition.

Les transactions se font en IDR, mais certaines ventes acceptent des paiements en USD ou en EUR. La conversion IDR-EUR impacte directement le retour sur investissement d’un achat immobilier à Bali.

Sécurisez votre investissement à Bali

Investir à Bali offre de belles opportunités, mais la fiscalité peut impacter votre rentabilité. Entre impôts sur les revenus, taxes sur les transferts d’actifs et choix du statut juridique, chaque décision compte.

Face à cela, acquérir un bien immobilier à Bali peut-être complexe. Mais, MyExpat peut vous accompagner à chaque étape : achat, gestion locative, optimisation fiscale. Profitez d’un service sur mesure pour investir sereinement.

Besoin d’un accompagnement fiable et sur mesure ? Contactez MyExpat dès maintenant !